Дискуссия

Дискуссия
Москва, 11.03.2013
«Эксперт Северо-Запад» №10 (607)
Мы рады, что публикации журнала «Эксперт СевероЗапад» вызывают живую и острую дискуссию. Обсудить наши статьи можно на сайте http://www.expert.ru/printissues/northwest/. Письма присылайте на электронную почту info@expertnw.ru

«Жилищные прожекты»

«Повысить доступность жилья в России можно либо за счет существенных бюджетных вливаний, либо принципиально пересмотрев государственную жилищную политику в пользу развития строительной кооперации»

– Прожив в США четверть века и изучая все это время американскую экономику, позволю себе высказать несколько мыслей. Чтобы обеспечить население жильем, нужно только одно – больше строить. Чтобы больше строить, нужно, чтобы коммерческие банки (КБ) давали больше ссуд на строительство. Если КБ не делают этого, нужно разобраться, почему. Ведь КБ предоставляют много ссуд на покупку жилья, но мало ссуд на его строительство, и это увеличивает спрос при недостатке предложения на рынке.

Ведь что получится, если десять семей попросят у банка выдать им ипотеку? Банк скажет им идти искать подходящее жилье. Десять семей идут покупать одну квартиру, которая еще не построена. Так надуваются пузыри, будь то в США или в России. Надо четко уяснить, что выдача ипотеки на покупку жилья повышает спрос, а выдача ссуд на строительство повышает предложение. Банк может пообещать выдать десять ипотек, но купить можно лишь столько квартир, сколько построено. Поэтому главная проблема – не выдача ипотеки или материнского капитала. Главная проблема – как построить больше жилья.

Государство не имеет надежных рычагов, чтобы управлять частными КБ «в ручном режиме». Возможно, нужно создать один КБ, частный или государственный, который будет выдавать только строительные ссуды по всей стране. А ипотеку пусть предоставляют все остальные банки, причем не на 20 лет, а на 30. Простая истина заключается в том, что средний человек со средним доходом не может выплатить ипотеку, взятую на покупку приличного жилья, за 20 лет. В США ведь берут ипотеку на 30 лет не по глупости. Любой другой подход – это разговоры в пользу бедных.

mvilkin

– Нельзя одними только ставками одномоментно перекроить рынок жилья в сторону его доступности. В статье отмечено, что отложенный спрос на жилье в стране такой, что как только станет более доступным кредит (ипотека), большая часть тех, кому идея покупки новой жилплощади не дает спокойно спать, ринутся на рынок, чем и выведут его из равновесия. Наводить баланс, увы, придется банальным повышением цен. В связи с чем первоначальная задача повышения доступности жилья будет нивелирована в кратчайшие сроки. Только комплексом мер можно привести рынок жилья в более или менее цивилизованный вид, когда молодой семье не надо будет вкалывать до посинения, чтобы гарантированно выплачивать неподъемные ежемесячные платежи. Глядишь, и на воспитание детей и отдых у молодых будет оставаться время.

В статье также правильно описана позиция власти (и конкретно главы государства) по этой проблеме – один пафос. Примеры из жизни: в недалеком прошлом стоял в очереди на жилье. Встал в нее где-то в 1997 году. Наша очередь и правда медленно двигалась, но, как я позже (когда уже оформлял документы на свою квартиру) выяснил у девчонок в администрации, очередь движется по естественным причинам: кто-то купил квартиру сам, кто-то уехал, кто-то женился, кто-то вообще помер. Единичные квартиры тогда давали лишь ветеранам войны, чернобыльцам, афганцам и сиротам. Все остальные были в пролете.

Игорь Фабиан

«Ответ на квартирный вопрос»

Надежда Косарева: «Чтобы обеспечить население крышей над головой, надо развивать коммерческую и некоммерческую аренду»

– Госпожа Косарева входит в очень узкий круг настоящих профессионалов отрасли. Строго говоря, они и создавали постсоветское жилищное пространство в момент его деления на жилищный сектор, жилищно-коммунальное хозяйство, с последующим определением «новых форм управления» жилищным фондом.

Определение «государственная жилищная политика», данное Косаревой, наиболее точно и обоснованно – оно согласуется с идеями политики Я. Тинбергена, лауреата Нобелевской премии по экономике. Который, в свою очередь, как физик опирался на теорию рядов Тейлора.

При разделении советской жилищной системы сложилось представление, что решение жилищной проблемы – увеличение объемов строительства. Такой подход с механизмом ипотеки мог бы быть продуктивным.

Однако помимо крайне тяжелых условий (проценты, доступность кредитов, финансовые и отраслевые кризисы) в этой среде сформировалось новое фундаментальное препятствие – население столкнулось с неограниченным ростом расходов на ЖКХ. И это происходит в готовых домах. Новые же дома, обложенные высокими тарифами, становятся настоящей западней. Нельзя сказать, что это тоже новость: Й. Шумпетер детально описал это в работе «Капитализм, социализм и демократия».

Теория (жилищные системы) показывает, что советская жилищная система работоспособна только при едином управлении. Разделение – агрегирование – такой системы приводит к асимметрии информации: на этапе строительства она приводит к феномену «обманутые дольщики», на этапе эксплуатации – к увеличению расходов на ЖКУ, превышающему рост инфляции, в контуре управления – к появлению лжеТСЖ.

Приведенные отклонения – имманентные свойства советской жилищной системы вне зависимости от названия домостроения: арендное или доходное. Жилище – объект прежде всего физический. Нельзя забывать и о сложных сторонах реализации таких идей: это видно из произведений Д. Лондона («Люди бездны»), М. Пьюзо («Сицилиец») и отлично описано у Н. Гоголя в «Портрете».

Ануар Жанбосов

У партнеров

    Реклама