Полная упаковка

Новый Петербург
Москва, 01.04.2013
«Эксперт Северо-Запад» №13 (610)
На рынке земельных участков формируется новое предложение от девелоперских компаний – полная подготовка участков, включая строительство и эксплуатацию инженерной инфраструктуры

Фото: Владимир Басов

Жилищное строительство в последние годы все больше перемещается на свободные земли Ленинградской области и окраины Санкт-Петербурга. Освоение новых территорий предполагает наличие больших рисков, связанных с инженерным обеспечением будущей застройки, необходимостью организации транспортной инфраструктуры, а также с исполнением задач по обеспечению социально-культурными объектами.

Масштабные проекты комплексной застройки неосвоенных пространств сопровождаются формированием нового предложения на рынке земельных участков. Раньше девелоперы, инвестировавшие средства в покупку земли, ограничивали ее предпродажную подготовку получением градостроительной документации и техусловий на подключение к водо- и энергоснабжению. Теперь они готовы сопровождать проекты инвесторов на всем протяжении застройки территории и даже создавать управляющие компании для эксплуатации и содержания инженерной инфраструктуры. Такой подход больше отвечает европейскому представлению о классическом девелопменте.

Опыт первопроходцев

Первым новый формат девелопмента применил холдинг «Евроинвест», принадлежащий Андрею Березину и Юрию Васильеву. На сегодня компания – крупнейший лендлорд в Мурино (Ленинградская область), владеющий 300 га бывших сельскохозяйственных земель.

Изначально холдинг не намеревался строить жилую недвижимость собственными силами – земля приобреталась для перепродажи. Однако, в отличие от традиционного подхода земельных спекулянтов, «Евроинвест» не ограничился юридической подготовкой участков и продажей их в нарезку. «Мы создали управляющую компанию, которая занимается решением вопросов с инженерным обеспечением всей территории. На такой большой территории кто-то должен был взять координирующие и организующие функции на себя. Ни один застройщик не пришел бы к нам, пока не прояснился вопрос с инженерной инфраструктурой», – поясняет генеральный директор компании «Евроинвест» Юрий Васильев.

Инвестиционная компания продала уже 100 га резидентам из Петербурга и Москвы, среди которых ГК «ЦДС», «УНИСТО Петросталь», «Полис», «Лидер Групп», «Мавис», «Арсенал-Недвижимость» и Setl Group. По данным правительства Ленинградской области, в ближайшие десять лет в Мурино построят 5 млн кв. м жилья, первые из которых предстоит ввести в следующем году.

По следам «Евроинвеста» пошли инвестиционная компания «Земельный фонд» (собственник земли) и BKN Development (девелопер), которые анонсировали запуск проекта комплексного развития территории в южном районе Санкт-Петербурга – «Города цветов» в Пулково. В соответствии с проектом, застройка должна начаться в 2014 году. Несколько участков уже выставлены на продажу. «В данном проекте особенно важно единое управление – от стадии планирования территории до конечного итога: рациональный, удобный район плюс возможность для каждого бизнеса сформировать привлекательный для своего клиента продукт», – говорит генеральный директор BKN Development Леван Харазов.

Скорее всего, по аналогичному сценарию будут работать принадлежащая Захару Смушкину УК «СТАРТ Девелопмент», которая развивает крупнейший проект города-спутника Южный, а также компания «Северо-Запад Инвест», создающая новые намывные территории под Сестрорецком. «Другого пути девелопмента крупных территорий просто нет», – уверен Юрий Васильев.

«Действительно, владельцы крупных земельных участков начали комплексно подходить к упаковке проектов. Они стремятся таким образом повысить стоимость продажи земли, улучшить управляемость проекта в целом и поднять уровень взаимодействия будущих покупателей с уже состоявшимися собственниками участков. Кроме того, предполагается, что это будет способствовать снижению затрат на инженерную подготовку территории (в частности, в связи с возможными нестыковками коммуникаций и необходимостью их перекладки)», – подтверждает тенденцию директор по инвестиционному развитию компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Алексей Далматов. «Сложившаяся на рынке ситуация – скорее вынужденная. Голый участок сложно продать, а если он к тому же расположен не очень удачно, то почти невозможно. Именно по этой причине владельцам земель приходится заниматься подготовкой участков», – добавляет начальник аналитического отдела Setl City Владимир Копылов.

«Инженерка» на всех

«Полная упаковка больших территорий – задача довольно сложная. Для ее решения необходимо правильное видение развития каждого конкретного участка на территории, что подразумевает, в свою очередь, очень хорошее знание требований будущего покупателя земли», – отмечает Алексей Далматов. Первостепенной задачей было и остается получение всей градостроительной документации.

«Участок без подготовленной документации имеет практически стопроцентные риски возможной нереализации заявленного проекта, поэтому наличие документации однозначно повышает его стоимость в два-четыре раза в зависимости от проекта. Если организация готова согласовать и сформировать для инвестора полный пакет строительной документации по проекту, при этом взяв на себя определенные гарантии и риски, то это, безусловно, выгодно конечному инвестору», – поясняет директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков. Юридическая подготовка – тот минимум, который выполняют практически все компании, приобретающие территории для перепродажи.

Полный девелоперский пакет намного шире. Исходя из опыта компании «Евроинвест», новое предложение застройщикам содержит следующие составляющие. Это достижение договоренностей с монополистами, а при необходимости и с регионами относительно инфраструктурного развития всей территории. Это координация действий инвесторов, увязка их интересов и корректировка схемы развития инфраструктуры в соответствии с потребностями каждого из них. Наконец, это авансовое финансирование строительства инфраструктурных объектов из собственных или привлеченных средств.

Для решения вопросов инженерного обеспечения девелоперы создают управляющие компании, которые ведут переговоры с монополистами о снабжении территорий ресурсами, а также находят варианты строительства головных источников на различных принципах. Конечная доводка проектов осуществляется уже совместно с инвесторами с учетом их конкретных потребностей. «„Евроинвест“, можно сказать, сделал всю подготовительную работу по инженерному обеспечению, чтобы застройщики пришли и начали работать. Но очень важно также, что строительные компании, осваивающие эту территорию – мы, Setl City, „Полис Групп“, „Мавис“, – готовы к совместным действиям», – убежден генеральный директор компании «Арсенал-Недвижимость» Виктор Лаптев.

Похожий алгоритм действий определен в BKN Development и «СТАРТ Девелопмент». По словам Левана Харазова, если коммунальное хозяйство созданной территории остается в руках управляющей компании, то будущие жильцы домов ощутят на себе положительный экономический эффект.

«Как показывает практика, провести подготовку больших земельных наделов собственнику зачастую не под силу или это занимает слишком много времени. После реализации соседних участков пулу девелоперов они могут, объединив усилия, в разумный срок получить необходимые техусловия, как это происходит, например, в Мурино, Девяткино, Кудрово», – размышляет Владимир Копылов. Тактика навязанной услуги при этом исключена. Например, компания «УНИСТО Петросталь», один из застройщиков подготовленной «Евроинвестом» территории, сочла целесообразным не участвовать в коллективном решении проблемы канализования, а, по своему обыкновению, построить локальные очистные сооружения.

Наиболее просто обеспечить застраиваемые пригороды электроэнергией: в Санкт-Петербурге уже сложился рынок услуг сетевых компаний. Девелоперы крупных территорий также готовы выйти на этот рынок. «У нас готовы мощности для начала строительства и подключения первых домов, что дает возможность инвестору быстрее начать работу. Кроме того, есть собственный проект подстанции ПС 110/10 кВ и далее сети РТП 10/0,4 кВ на нашем земельном участке, непосредственно примыкающем к зоне жилой застройки. Создание необходимой инфраструктуры (сети, мощности) будет осуществляться за счет инвесторов по мере необходимости. Поэтому мы говорим о том, что в будущем планируем быть поставщиками электроэнергии. Для этого учреждена отдельная организация», – рассказывает директор по развитию ГК «Земельный фонд» Александр Карпухин.

На взгляд Юрия Васильева, правильно организованный подход к электроснабжению позволяет управляющей компании обеспечить для инвесторов более низкие тарифы на подключение, чем у конкурентов. «Экономия получается, во-первых, за счет того, что мы сами строим подстанцию, заказываем оборудование и стройматериалы, готовим площадку. То есть имеем возможность контролировать расходы на каждом этапе. Во-вторых, за счет масштаба проекта», – поясняет он. Кроме того, девелопер в соответствии с проектом планировки территории прокладывает магистральные сети с запасом – с учетом потребностей зданий, которые придется запитывать в дальнейшем. Это в перспективе принесет экономию инвесторам, каждому из которых в ином случае пришлось бы тянуть собственную магистраль.

Трудные задачи

Для каждой территории в зависимости от локации есть перечень больных вопросов. Для участка в Мурино самым серьезным было водоснабжение, поскольку город долгое время, несмотря на избыточные мощности на северных территориях, не хотел снабжать область водой. «После того как эта политическая трудность решилась и два соседних региона достигли консенсуса, „Евроинвест“ по нашей просьбе согласовал с „Водоканалом Санкт-Петербурга“ техусловия подключения к водоснабжению и канализации. По условиям, мы должны на совместные средства построить водовод под Суздальским проспектом, а затем в счет платы за подключение передать его на баланс „Водоканалу“», – сообщает Виктор Лаптев.

Таким образом, затраты инвестора на водоснабжение складываются из стоимости подключения, расходов на строительство сетей от точки подключения до его домов плюс 5% комиссионных за услуги управляющей компании. Застройщики могут сэкономить, совместно протягивая трубы от точки подключения к мощностям «Водоканала» до своих жилых комплексов. Именно таким образом решили действовать «Арсенал-Недвижимость» и «Полис».

Для снабжения водой города-спутника Южный «СТАРТ Девелопмент» в 2011 году также приобрел на аукционе 74,99% акций компании «Ленинградские областные коммунальные системы» (ЛОКС). «Это перспективный бизнес. Вода – продукт, который не имеет эластичности по спросу. Мы намерены вкладывать средства в улучшение данного актива. Будем проводить модернизацию водопровода и водозабора, чтобы обеспечить стабильно высокое качество воды и увеличение мощности со 150 до 300 кубометров в сутки», – поделился тогда с «Экспертом С-З» генеральный директор компании «СТАРТ Девелопмент» Андрей Назаров.

Однако сделать бизнес из водоснабжения не получилось – в этом году «СТАРТ Девелопмент» заявил о намерении избавиться от своего пакета акций ЛОКС. Теперь, когда все договоры подписаны, а в коммунальной компании наведен порядок и она вышла из состояния банкротства, ее можно продать, говорят в УК. «Для нас ЛОКС – непрофильный актив, основная наша деятельность сосредоточена в сфере девелопмента территорий», – комментирует Андрей Назаров. Эксперты согласны с тем, что контроль над ЛОКС был единственным шансом для девелопера решить проблемы с водоснабжением будущего города-спутника. Но при этом уточняют, что сделать из водоснабжения рентабельный бизнес при тарифах, жестко регулируемых государством, сегодня нереально.

С наибольшим скрипом продвигаются вопросы развития транспортной инфраструктуры, завязанные на региональные власти и федеральное субсидирование. Как вспоминает Юрий Васильев, с прежним губернатором Петербурга Валентиной Матвиенко были достигнуты договоренности о строительстве в створе Гражданского проспекта на принципах ГЧП тоннеля, который соединил бы город и развиваемую в Ленобласти территорию. Были проведены все необходимые предпроектные разработки, стоимость проекта определялась в 4 млрд рублей. Проектом удалось заинтересовать Министерство транспорта РФ, которое уже было готово предоставить 80% необходимых денежных средств. Ленобласть также дала согласие. Однако потом власти Санкт-Петербурга заявили, что тоннель неинтересен городу по крайней мере до 2017 года.

Сейчас ведутся переговоры с правительством Ленинградской области о строительстве съездов с КАД и достройке развязки в районе Бугров. Однако понятно, что это решение – не более чем паллиатив. Когда дома начнут активно заселяться, въезд через проспект Культуры просто встанет и Северной столице придется вернуться к теме транспортного сообщения с новой территорией.

Период становления

Распространение расширенного формата девелопмента зависит от того, как его воспримет рынок (застройщики). С одной стороны, инвестору очень удобно приобретать полностью подготовленное пятно – это значительно экономит время. «Незаинтересованные в девелоперской деятельности компании готовы включать расходы в стоимость покупки, что позволяет точнее прогнозировать сроки строительства и, безусловно, повышает его скорость. Экономический эффект в этом случае сравним с разумной наценкой профессионального девелопера», – рассуждает генеральный директор «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

С другой стороны, по мнению застройщиков, такой подход может влететь в копеечку. «Важно понимать, что землевладелец делает некую универсальную подготовку, которая не всегда отвечает нуждам конечного покупателя. И если утвержденная градостроительная документация на участок – это всегда плюс, то выделенные инженерные мощности могут оказаться недостаточными или даже избыточными. В последнем случае покупатель будет вынужден переплатить за ресурсы, которые по факту ему не нужны, что не замедлит отразиться на продажной цене квадратного метра», – подчеркивает Владимир Копылов. По его заключению, наиболее востребованными остаются участки с утвержденной градостроительной документацией, на которые застройщик будет самостоятельно получать необходимые мощности, продиктованные спецификой именно его проекта.

Впрочем, резонно замечает Юрий Васильев, у управляющей компании, вложившей средства в создание электроэнергетических мощностей в соответствии с перспективными потребностями инвесторов, нет возможности держать на балансе готовые мощности в ожидании, когда строительные компании реализуют заявленные планы.

Трудно сказать, насколько практика подготовки участков под застройку станет массовой. «На первом месте здесь, разумеется, соотношение цены и качества услуги, предоставляемой продавцом, и способностью застройщика самостоятельно решить эту задачу. Все зависит от финансового и административного ресурса застройщика», – утверждает генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев. Если речь идет о приобретении готового участка несколькими строительными компаниями, не имеющими опыта такой работы и финансирования, выгоднее покупать подготовленный участок. Крупные застройщики, вероятно, предпочтут действовать самостоятельно, так как при подготовке участка собственными силами всегда есть возможность прогнозировать и контролировать ситуацию. «Нужно соотносить свои возможности и заявленные услуги компании-посредника по решению поставленных задач», – заключает Медведев.

Неоднозначность оценок обусловлена во многом тем, что рынок классического девелопмента только зарождается. «В нашем регионе, как, впрочем, и в России, практически нет профессиональных девелоперских компаний. И сложные, запутанные процедуры зависят от региональных особенностей и вопросов обеспечения той же инженерией конкретного направления, а эффективность работы девелопера чаще всего зависит от личных связей, доверия и прочих несистемных моментов. В связи с этим в девелоперов превращаются непрофессионалы», – считает Арсений Васильев. Готовность работать под заказчика, полагает он, только подтверждает версию о недостаточном профессионализме управляющих компаний и неумении вести серьезную маркетинговую проработку проектов. Помимо этого, далеко не все группы или команды, которые называют себя девелоперами, готовы обеспечить финансирование своих проектов. Тем не менее участники рынка видят в обозначившейся тенденции больше плюсов, чем минусов, и склонны оценивать ее как предвестника качественного созревания рынка земельных участков. 

Санкт-Петербург

У партнеров

    Реклама