Южный Петербург – новая инвестиционная долина

Новый Петербург
Москва, 15.04.2013
«Эксперт Северо-Запад» №15 (612)
Комплексное развитие южной части Петербурга и граничащих с ней территорий Ленобласти может стать мегапроектом федерального масштаба по созданию нового плацдарма для деловой активности между Европой и Россией

Своеобразная инвестиционная долина уже формируется на землях, условно ограниченных федеральной трассой «Россия» и Таллинским шоссе. Уже сейчас через эту территорию проходят основные транспортно-логистические потоки, связывающие Петербург и Москву, но в дальнейшем южная городская агломерация может стать ключевым связующим звеном между Россией и Европой. Стратегию развития этой части города и прилегающих к ней территорий Ленобласти определяют перспективы крупных портовых зон – Бронки, Большого порта Санкт-Петербург, Усть-Луги, создание новых транспортных узлов, в том числе Пулковского авиахаба, и реализация ряда других крупных проектов.

Корпорация для ворот

Пока четкой градостроительной и социально-экономической концепции развития южных территорий вблизи Петербурга нет, но необходимость ее разработки уже назрела, так как сегодня эта часть города и области является вторым окном в Европу – южными воротами Северной столицы, через которые идут основные транспортно-логистические и туристические потоки. Эти территории имеют стратегическое значение в масштабах всей страны, и эксперты полагают, что их развитие должно определяться не только в кабинетах городской и областной администраций. Возможно, для них стоит разработать отдельную федеральную программу, подобную, например, программе развития Дальнего Востока.

С точки зрения аналитиков, для организации и управления таким, по сути, мегапроектом, основанным на государственно-частном партнерстве, могла бы быть создана отдельная структура, вплоть до госкорпорации или ОАО (чтобы координировать федеральную программу с интересами как местных и федеральных властей, так и частных российских и иностранных инвесторов). Таким образом, в отличие от Москвы, к которой часть областных территорий присоединена административными усилиями столичных властей, Петербург имеет все шансы обрасти новой южной агломерацией, состоящей из пока самостоятельных субъектов – Санкт-Петербурга и Ленобласти. При этом прилегающие к южной границе города территории области впоследствии могут войти в административный состав Северной столицы. Эксперты считают такой сценарий развития событий более логичным, чем просто объединение регионов.

Безусловно, столь масштабные и стратегические планы должны быть подкреплены многомиллиардным федеральным финансированием. Конкретные цифры аналитики назвать затрудняются, но, например, для решения стратегических транспортных вопросов уже образовано автономное некоммерческое объединение «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области», которое возглавил известный в регионе бизнесмен и экс-депутат Кирилл Поляков (см. справку на стр. 43). Примерный объем финансирования работ в рамках программы до 2020 года оценивается в 1 трлн 300 млрд рублей.

Кстати, заседание, посвященное организации транспортной инфраструктуры двух регионов, состоится уже на этой неделе, и эксперты возлагают на него большие надежды. «Корректировка и план реализации Программы развития транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленобласти на период до 2020 года – один из пунктов повестки дня этого заседания, – комментирует первый заместитель генерального директора, главный инженер группы предприятий „Дорсервис“ Евгений Медрес. – Конструктивная работа совета в этом направлении – залог решения задачи развития транспортной системы городского, областного и федерального уровней».

Спецпроекты Смольного

Петербургские власти признают значимость южного направления. В начале 2013 года Смольный наконец заявил о намерении реализовать в рамках комплексной стратегии развития города до 2030 года проект развития приоритетных территорий на юге города, который, в свою очередь, предполагает, что на выбранных стратегически важных участках будут действовать новые правила градострои-тельного планирования. В планах Комитета по экономической политике и стратегическому планированию на 2013 год – подготовка социально-экономического обоснования развития конкретно южной части города. Результатом этой работы станет документ о развитии этого направления, включая перечень перспективных инвестиционных проектов. Видимо, такой же документ должна создать и областная администрация.

«Южное направление Санкт-Петербурга – действительно одна из самых перспективных и инвестиционно привлекательных городских территорий, наиболее активно развивающихся уже сегодня», – говорит председатель Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Анатолий Котов. По его словам, будет меняться сложившийся подход к развитию городского пространства, когда ставка делалась не на комплексное развитие территорий, а на поддержку отдельных инвестпроектов, что привело к некоординируемому развитию.

Путем товарища Сталина

Стоит напомнить, что для развития Петербурга на юг существуют исторические предпосылки. В 1930-е годы разрабатывалась концепция перемещения административного центра Ленинграда к югу, где на месте нынешней площади Победы предполагалось возвести помпезный архитектурный ансамбль – своеобразные ворота в советский Ленинград. Идеологом проекта выступал лично Сталин. По его инициативе и создавался нынешний Московский проспект как будущая связующая трасса между городом на Неве и Москвой. Отчасти стремление на юг было обусловлено геополитической ситуацией – до 1940 года развитие на север упиралось в проходившую в районе Сестрорецка границу с Финляндией.

«В то время существовал даже ряд директив, запрещающих строить на север, – рассказывает вице-президент Союза архитекторов Санкт-Петербурга, руководитель „Архитектурной мастерской Мамошина“ Михаил Мамошин. – Сейчас у южных территорий есть одно ценное качество – такие федеральные объекты, как Дворец конгрессов в Стрельне, связаны с аэропортом напрямую, минуя центр города. Замыкание КАД, когда Ораниенбаум стал первым объектом на пути туриста, едущего из Кронштадта, полностью перевернуло картину мира». Еще одна инновация, по мнению Мамошина, которая реализуется на юге Петербурга, – город-спутник. «В свое время академик Лихачев ввел определение „ожерелье пригородов Петербурга“. Этот ментальный сюжет может продолжать развиваться, – добавляет он. – Но идею нужно верно интерпретировать. Если и создавать здесь жилую застройку, то некими анклавами. Что касается транспортной нагрузки, то на севере проблем гораздо больше».

Жить и работать на юге

Говоря о территориях, вплотную прилегающих к городской застройке, эксперты выделяют зону вокруг аэропорта «Пулково». Однако даже здесь пока нет четкой концепции развития. Участки в этом районе поделены между лендлордами и девелоперами, каждый из которых готовит и пытается согласовать локальные проекты планировки. Опрошенные урбанисты считают, что для зоны вокруг «Пулково» разработать обновленную концепцию градостроительного планирования необходимо в первую очередь. Ведь здесь сосредоточена основная девелоперская активность – как торговые площади, так и коммерческая и жилая недвижимость.

«Большая концентрация на этих направлениях жилищных проектов, которые могут выйти в продажу в краткосрочной перспективе, отмечается на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе. Наиболее известные – «Планетоград» компании «Моргал Инвестментс» (1,8 млн кв. м), «Город цветов» компании «БКН-Девелопмент» (0,4 млн кв. м), «Пулковские высоты» компании Amtel-Properties (0,3 млн кв. м)», – констатирует руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

Также активно застраиваются Красносельский, Пушкинский, Кировский, Московский районы Петербурга. Счет вводимых здесь квадратных метров идет на десятки миллионов. Так, по информации «Петербургской Недвижимости», потенциал прибрежного квартала «Балтийская жемчужина» в Красносельском районе – около 1,8 млн кв. м улучшений, из которых более 1 млн – жилье. «В Пушкинском районе изобилие перспективных проектов, как маленьких, так и больших, но значительная их часть – долгосрочные, которые ожидаются через два-три года. Самый большой перспективный проект – город-спутник Южный площадью 4 млн кв. м», – добавляет Ольга Трошева.

Девелоперы, работающие в сфере жилой и офисной недвижимости, признают, что стремятся на юг потому, что в центральной части города практически не осталось свободных пятен под застройку. Тех, кто специализируется на логистических и индустриальных парках, привлекает возможность выхода на Москву – через юг Петербурга проходят несколько дорог федерального значения.

Кроме того, через морские ворота России транзитом проходит большая часть грузов, доставляемых в столицу. По данным Алексея Шуклецова, исполнительного директора компании «Феникс» (входит в холдинговую компанию «Форум», реализующую проект порта Бронка в Ломоносове), в Москву отправляется до 85% грузов Большого порта Санкт-Петербург. «Все порты так или иначе тяготеют к южной части залива, поэтому для портостроения эти территории привлекательны всегда. Только Большой порт в год пропускает около 30 млн тонн контейнерных грузов, – объясняет он. – Соответственно, с развитием портостроения здесь будут создаваться новые логистические и складские комплексы».

По этой же причине в южной части города активно развивается промышленность. Новые точки приложения труда не только в какой-то степени решат проблему занятости в этом районе, но и привлекут рабочую силу со всего Петербурга. Это, в свою очередь, спровоцирует новое жилищное строительство.

Таким образом, получается некий замкнутый градостроительный круг. Развиваясь как новая агломерация, Петербург так или иначе будет обрастать новыми девелоперскими проектами и промышленными зонами. Но, на взгляд экспертов, большая часть проектов на юге города реализуется хаотично. Как должны развиваться эти территории, каждый из них видит по-своему. «Исторически сложилось так, что Петербург стремится на юг: здесь лучше развит туризм, сегодня действуют и строятся выставочные комплексы, рядом расположен аэропорт. Северная часть города тоже интересна, но девелоперскую активность юг сможет принять быстрее, – считает генеральный директор компании „БКН-Девелопмент“ Леван Харазов. – Думаю, на юге должна быть смешанная застройка».

По мнению директора департамента строительных проектов Банка ВТБ Владимира Вишневского, юг города условно можно разделить на две части – на московское и таллинское направления. «Глобальное жилое строительство – прерогатива московского направления, которое формируется вокруг Пулковского, Киевского и частично Московского шоссе и доходит до Красного Села. Но здесь важно не повторить ошибок прошлых семи-десяти лет и четко определить требования к формированию комфортной среды обитания, а не просто строить каменные джунгли, – подчеркивает он. – Что касается таллинского направления, то это промышленность, логистика, индустриальные парки. С учетом строительства нового порта и КАД можно предположить, что эти направления продолжат активно развиваться».

По словам Вишневского, проблемы для девелоперов в этой части города стандартные и в основном касаются инженерии. «По опыту нашего индустриального парка могу сказать, что на таллинском направлении, например, нужна реконструкция газовых магистральных сетей, для московского направления актуальна проблема канализования. И везде, конечно, сложности с электроснабжением», – поясняет он.

В целом, полагают эксперты, когда будет выработана единая стратегия относительно развития южных территорий Петербурга и граничащих с ними районов Ленобласти, здесь повысится и девелоперская активность. Городские и областные власти уже сейчас должны озаботиться созданием условий для формирования будущей инвестиционной долины. С учетом вступления страны в ВТО и ожидания облегчения визового режима с Евросоюзом у южной части Северной столицы есть все шансы превратить петровское окно в Европу в европейские ворота в Россию.

Санкт-Петербург

Наиболее крупные проекты в сфере недвижимости в южной части Санкт-Петербурга

У партнеров

    Реклама