Риэлторы оценивают долю сделок на первичном рынке примерно в 40% от общего объема – против 10-15% несколько лет назад. При этом спрос на квартиры в строящихся домах растет. «Ощущения перетекания спроса с рынка вторичного жилья на первичный достаточно ясные, – комментирует ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова. – А если сложить рынок Петербурга и Ленобласти, то спрос на новостройки, по крайней мере в нашем агентстве, по итогам первого квартала – 51%».

Фактор номер один

В структуре спроса лидирует жилье классов «эконом» и «комфорт». Соответственно, если цена предложения у застройщика меньше рынка, уточняет руководитель КТ «СУ-155» в Санкт-Петербурге Екатерина Евсеева, темпы прироста спроса видны сразу. Так, за первый квартал 2013-го ГК «СУ-155» увеличила продажи квартир на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при более низких ценах, чем среднерыночные.

С начала года цены на вторичном рынке, по расчетам АН «Итака», поднялись всего на 1%, а строящееся жилье дорожает по мере готовности объекта. Прежде разница в стоимости на первичном и вторичном рынках составляла 20% в пользу вторичного, вспоминает заместитель генерального директора ГК «Невский Альянс» Юрий Полищук. Но сейчас она сокращается – на фоне уменьшения спроса на вторичные объекты и – одновременно – подросшего предложения. Застройщики, по мнению Полищука, более гибки при формировании цен: при необходимости могут приостановить продажи, предлагают различные схемы покупки. Это нехарактерно для вторичного рынка, где у каждого объекта – свой хозяин. По информации ГК «Бюллетень недвижимости», разница в ценах на первичном и вторичном рынках сократилась до 10% (примерно 86 тыс. рублей за 1 кв. м. на первичном против 94,7 тыс. на вторичном).

Сфера влияния

Ситуация на рынке недвижимости очень быстро сказалась на ипотечном сегменте. По данным ОАО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья», в первом квартале 2013 года из 7 тыс. выданных ипотечных кредитов примерно половина предназначена для приобретения строящегося жилья. Например, Северо-Западный банк Сбербанка России из общего объема кредитов на покупку строящегося жилья предоставил 75%. При этом число запросов на займы для приобретения объекта на первичном рынке выросло за квартал на 15%. Главной причиной финансисты называют переход спроса со вторичного рынка на первичный. И для банков работать с застройщиками удобнее и проще. Соответственно, покупателям строящегося жилья предлагаются довольно лояльные программы. «Ипотечные ставки в новостройках практически приблизились к ставкам на вторичном рынке. Ряд домов в высокой стадии готовности предлагают купить в ипотеку с господдержкой со ставкой 11%. И ждать недолго, и платить столько же, сколько на вторичке», – отмечает Екатерина Бармашова.

Привлекательность условий вкупе со специальными акциями от застройщиков повышает доступность жилья. При средней ставке для кредитования вторичной недвижимости в районе 12% на первичном рынке в рамках спецпрограмм можно найти и 10% годовых, и меньше. «Вторичный рынок подразумевает 100-процентную оплату или ипотеку. Но не все могут получить кредит, достаточный для покупки вторичного жилья. У нас есть клиенты, которым пришлось приобрести квартиру в стройке, так как банк одобрил им меньшую сумму, чем та, на которую они рассчитывали», – поясняет начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.

По словам генерального директора IP de Vision Group Сергея Некипелова, активный рост первичного рынка и усилившая конкуренция «заставляют девелоперов искать новые идеи, технологии, интересные архитектурные решения, чтобы предоставить клиентам максимально выгодные условия».

Страха нет

Оснований для выбора в пользу первичного рынка у потенциальных покупателей, кроме сравнительно низких цен и обилия ипотечных программ, достаточно. Одно из важнейших – доверие к застройщикам, которое постепенно вернулось на рынок после обвала 2008 года, когда почти все стройки в городе встали. «Были риски срыва сроков реализации проектов, проблемы с оформлением права собственности, – перечисляет начальник отдела сопровождения договоров ООО «КВС» Павел Третьяков. – Сегодня все крупные застройщики работают в рамках законодательства и риски почти сведены на нет». На смену срыву сроков приходит досрочная сдача объектов в эксплуатацию.

«Задержки если и случаются, то на один-два месяца, – рассказывает Николай Гражданкин. – Застройщики стараются их избегать, так как ФЗ №214 накладывает серьезные штрафные санкции за каждый день просрочки». Руководитель отдела продаж нового жилого района «Александровский» в Пушкине Полина Макаренко также указывает на одну из немногих положительных позиций ФЗ №214 – он исключает двойные продажи, что повышает доверие к первичному рынку. Кроме того, закон предусматривает пятилетние гарантийные обязательства застройщиков.

Объекты первичного рынка, по свидетельству и покупателей, и продавцов, гораздо качественнее квартир на вторичном рынке. «Даже студия эконом-класса оказывается более качественным жильем, чем комната в старом фонде», – сравнивает Екатерина Бармашова сопоставимые по стоимости объекты. Технологии производства стройматериалов и монтажа конструкций постоянно совершенствуются, новые крупнопанельные дома по тепло-, звукоизоляции и удобству планировки намного ближе к современным кирпичным зданиям, чем к панельным многоэтажкам, добавляет Екатерина Евсеева.

Новые объекты теперь возводятся в рамках определенной концепции, обеспечены современными коммуникациями, позволяют сформировать социально однородную среду. Кроме того, они находятся в начале жизненного цикла, поэтому не нуждаются в ремонте или замене коммуникаций. Первичный рынок прирастает преимущественно за счет проектов комплексного освоения территорий, продолжает Сергей Некипелов. А такие проекты предполагают создание комфортной среды проживания.

Помимо этого, вторичный рынок постепенно теряет такое преимущество, как расположение объектов в обжитых районах. «Построенные 10-20 лет назад детские и медицинские учреждения не справляются с выросшим из-за уплотнительной застройки потоком клиентов, а дорожная сеть и незначительное количество парковочных мест перегружены. Качественные новые проекты подобных проблем лишены», – подчеркивает Евсеева.

Выбор сделан

В результате покупатели выбирают строящийся дом. По факту, размышляет Полина Макаренко, плюс недвижимости на вторичном рынке – локация: «Если клиента интересует конкретное место проживания и этот район уже застроен, то уместно вести речь о приобретении вторичного жилья. Но если во главу угла ставятся комфорт, новые технологии, экономная эксплуатация, то это однозначно первичный рынок».

У покупателя, объясняет генеральный директор агентства недвижимости «Динас» Юрий Сергеев, есть выбор: двухкомнатная квартира в старом доме с недостатками за 7 млн рублей либо трехкомнатная в новом объекте за такую же цену или даже дешевле. Если принять во внимание портрет сегодняшнего покупателя – это молодежь и люди средних лет с активной жизненной позицией, – то ему все равно, из какого района ездить на работу. Сравнительно недорогое приобретение, пусть даже на границе города и области, таких клиентов устраивает.

«Вторичный рынок не умеет настолько быстро реагировать на колебания цен, как первичный. Рассрочки здесь не практикуются. Ремонт есть, но новым жильцам все равно все надо переделать. Иногда покупателей смущает история квартиры – а она есть обязательно. А эксплуатационные расходы в старом и новом домах почти одинаковы», – рассуждает Юрий Полищук. В результате вторичный рынок проигрывает.

Кардинального перераспределения спроса, полагают специалисты, в ближайшее время не произойдет. На вторичном рынке жилья, замечает Екатерина Бармашова, прирост цены спроса наблюдался в первом квартале только на комнаты. «В дальнейшем ожидается столь же высокая активность на первичном рынке. Скорее всего, в летний период, когда происходит традиционное снижение покупательской активности на вторичном рынке, первичный еще существеннее упрочит свои позиции», – дополняет она.

Но рынок развивается циклично, то есть перекосы в ту или иную сторону имеют временный характер. А вторичный рынок, говорит Полищук, – антипод первичного, и если на первичном все хорошо, то на вторичном обязательно есть проблемы, и наоборот. Всего год назад ситуация была прямо противоположной – лидировал спрос на вторичное жилье.

На перетекание спроса из одного сегмента в другой могут влиять многие факторы. Например, запрет уплотнительной застройки в городе привел клиентов на вторичный рынок. Длинный технологический цикл строительства или отсутствие пятен под застройку в конкретном районе также заставляют покупателей искать жилье на вторичном рынке. Возникает любой дефицит в том или ином сегменте – и покупатели перемещаются в противоположный. «Но при прочих равных они всегда выберут первичный, если только речь не идет об эксклюзивных объектах», – резюмирует Юрий Полищук.

И риэлторы следят, как продвигаются строительные проекты, сколько нового жилья поступает на рынок, во всех ли районах города оно возводится, а особенно – вовремя ли сдается. Потому что как только возникнут сомнения в успешности проекта, покупатели немедленно перебегут на вторичный рынок.

Санкт-Петербург