Свободных мест нет

Эксперт Estate
Москва, 10.06.2013
«Эксперт Северо-Запад» №23 (620)
Олег Барков: «В Петербурге должно строиться 7-8 млн кв. м в год»

Нехватка мест под жилую застройку в обжитых районах Петербурга отрицательно сказывается на деятельности застройщиков и провоцирует социальное расслоение общества.

В Петербурге остается все меньше мест, пригодных для жилого строительства, – из практики девелоперов уходит точечная застройка. Соответственно, застройщики в поисках участков перемещаются на границу города и за ее пределы. На этих территориях нередко возводится недорогое жилье для невзыскательных покупателей – целые жилые массивы, состоящие главным образом из малогабаритных квартир-студий.

О проблемах, которые порождает отсутствие мест для точечных проектов, рассуждает генеральный директор Hansa Group Олег Барков:

– В городе почти не остается мест для точечной застройки. Участков, на которых можно начать строительство в течение года, нет. Или мне о них неизвестно.

Редчайшая возможность приобрести участок – торги Фонда имущества Петербурга, которые проводятся нечасто. Пригодные участки или находятся в составе земельных банков частных компаний, или заморожены на этапе получения проекта планировки территории.

Даже если удастся найти свободный участок, потребуется два-три года на подготовительный период, до выхода на площадку.

Точечная, или, как ее раньше называли, уплотнительная, застройка почти сошла на нет. Эта схема лихо работала с конца 1990-х до 2007-2008 годов и положительно повлияла на строительный рынок – он смог развиться без бюджетных вливаний. Но, конечно, были и минусы. Застройщики осваивали участки, зарезервированные под инфраструктурные объекты, – в результате мы получили уже сегодня дефицит детских садов.

– Малое количество участков под точечную застройку – это хорошо для рынка или плохо?

– Скорее плохо: снижается потенциал для жилищного строительства. Неимоверно возрастает стоимость земли.

Для мегаполисов есть выверенные нормы – они опробованы в крупных городах во всем мире и предполагают ровное, устойчивое развитие. Процесс устойчивого развития исторического города, который пережил разные эпохи, такого как Петербург, предполагает строительство по 1 кв. м всех видов недвижимости на человека в год. Это значит, что в Петербурге должно строиться 7-8 млн кв. м в год. Не обязательно новых объектов – подразумевается массовая регенерация исторических кварталов, кварталов массовой застройки. Но надо понимать, что этот процесс должен идти постоянно: это как маховик вечного города, который нельзя останавливать. Соответственно, катастрофическое уменьшение мест для точечных проектов – это плохо.

Понятно, что здесь свою роль сыграли объективные факторы. Мы исчерпали земельный ресурс, который был заложен в Генплане 1985 года, и все позитивное советское наследие. Город ограничен в своем развитии.

Если присмотреться

– Как-то очень печально все. Должны быть какие-то внутренние ресурсы – их не может не быть.

– Ресурсы есть. Сначала возникло стихийное решение осваивать приграничные районы Ленобласти. Но застройщиков подстерегала ловушка. Все огромные земельные массивы вокруг Петербурга находятся в частных руках. И от собственника зависит очень многое, в том числе захочет ли он продавать участок, по какой цене и с каким качеством градостроительной документации. Пока многие подобные проекты демонстрируют феномен удушающей коллективной жадности. На месте деревень возводятся многоэтажные кварталы, спроектированные с нарушением многих градостроительных норм, без необходимой инженерной и социальной инфраструктуры, – классические кандидаты в гетто со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Второй ресурс – проекты реконструкции кварталов массовой застройки 1960-х – 1970-х годов. Это проекты, которыми занимается «СПб Реновация». Я с большим интересом слежу за такими проектами. Но тут не слишком активно ведет себя городская администрация. Она не должна устраняться – такие проекты должны быть только совместными.

Третий источник для девелоперов – комплексная реконструкция исторического центра. Здесь все упирается, как многое у нас, в вопросы собственности. Мы имеем в домах старого фонда смесь коммуналок, дорогих квартир и офисов – это не так-то просто расселить. Как здесь обойтись без «административного насилия»?

Наконец, у девелоперов остаются проекты точечной застройки, которые полностью зависят от их профессионализма.

– С точки зрения девелопера, что выгоднее – квартальная застройка или точечная?

– Выгода девелопера зависит от критериев собственной эффективности. Если компания использует собственные средства и готова ждать десять лет, пока вложения окупятся, она может решиться на крупный проект.

Если девелопер использует инвестиционные средства, то через три-четыре года надо зафиксировать прибыль и вернуть инвестиции. В этом случае интересны средние проекты с минимальными рисками и понятными сроками реализации и возврата средств.

Чтобы избежать поляризации

– Формирует ли современная точечная или квартальная застройка однородную социальную среду? В рекламе застройщиков нередко эта позиция продвигается наряду с комфортом.

– Создание социально однородной среды возможно в жилом комплексе на 50-100 тыс. кв. м с большой прилегающей территорией, причем закрытой. Плюс политика застройщика – не демпинговать. В таких локациях однородная среда может сложиться.

Но надо взвешенно относиться к теме социальной однородности: сегрегация и сословность – последнее, что нужно нашему городу. Важно избежать коммерческого гетто.

Везде, где застройщики назначают низкие ценники, образуются большие кварталы, густонаселенные и трудноуправляемые. Думаю, и качество строительства там не самое лучшее. Главное, чтобы эти кварталы не превратились, как в европейских странах, в анклавы, где население даже язык не учит. Так происходит во Франции, Швеции. Кстати, в Лондоне другой подход. Когда там был «красный» мэр Ливингстон, он ввел золотое правило: каждой компании, которая строила, предстояло выполнить инвестусловия – отдать несколько квартир мэрии, чтобы поселить там бюджетников. Английские бюджетники – это полицейские, пожарные, учителя. Инвестусловия появились из идеологических соображений – чтобы избежать поляризации общества. Социальная однородность не должна портить социальную гармонию.

– Но если в одном доме на последних этажах будут пентхаусы, а на первых – социальное жилье, удастся ли застройщику продать эти пентхаусы?

– Проблемы с продажами точно будут. Это проблемы не застройщика, а владельца пентхауса. Это ужасно, смешно, но во всем мире в пентхаусах делают отдельный вход, отдельный лифт. Не мы это придумали. Россия повторяет все то же самое, но в искаженной форме.

– Если наступает расслоение общества, как это соотносится с дифференциацией жилья?

– Я негативно отношусь к чрезмерному расслоению общества. Мы утрачиваем огромные ценности и с большим энтузиазмом переживаем процессы конца XIX века – это как переболеть ветрянкой в зрелом возрасте.

Именно поэтому возможность точечно улучшать среду, брать отдельные проекты в отдельных кварталах и повышать их качество, на мой взгляд, – один их путей устойчивого, гармоничного развития, которое позволит избежать излишней поляризации общества и городской среды.

Санкт-Петербург

Справка

Инвестиционно-строительная группа компаний «Ханса» (Hansa Group) основана в 2005 году на базе российского генподрядного подразделения шведского концерна SKANSKA. 

В состав Hansa Group входят:

  • Hansastroi Oy (Хельсинки);
  • ЗАО «Ханса Строй»;
  • ООО «Ханса СПб Девелопмент»;
  • ряд компаний, созданных для реализации отдельных проектов.

Акционеры Hansa Group – Европейский банк реконструкции и развития (EBRD), частный инвестиционный фонд «Квадрига Капитал Россия» (Германия), DEG bank – часть банковской группы KFWBankengruppe  (Германия), топ-менеджмент компании. В портфеле компании среди текущих проектов – спортивная база НП ХК «Локомотив» в Ярославле, аквапарк в Череповце (совместно с «Северсталью»).

У партнеров

    Реклама