Переложить риски

При оформлении ипотечного кредита заемщик обязан страховать только объект залога. Тем не менее банки требуют расширенной программы страхования

Фото: архив «Эксперта С-З»
Банки становятся основными поставщиками клиентов для страховых компаний

При стандартном ипотечном договоре страхуются жизнь и здоровье заемщика, объект недвижимости – от ущерба, а также титул заемщика на объект – риск утраты права собственности в результате двойных продаж, мошенничества или иных причин.

Тариф складывается из трех составляющих и обычно колеблется в пределах 0,5-1,5% страховой суммы. Страхование жизни – 0,15-5% в зависимости от пола, возраста и состояния здоровья, повреждение или гибель имущества – 0,77-0,1%, учитывая вид объекта и год постройки здания, титульное страхование – 0,2-0,4% в зависимости от количества переходов прав собственности. При этом сумма страхования каждого риска в отдельности намного больше, чем комплексное ипотечное страхование.

Страховая сумма обычно равна размеру ипотечного кредита, увеличенного на 10%. Ипотечный кредит, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в среднем предоставляется на срок 17 лет и составляет 10-90% стоимости приобретаемой недвижимости. Поскольку остаток долга заемщика банку ежегодно сокращается, страховой взнос с каждым годом становится меньше.

По желанию клиент может застраховать недвижимость – от ущерба и титул – на полную рыночную стоимость приобретаемого объекта, а не только на размер кредита. В этом случае возмещение при наступлении страхового случая делится на две части. Одна, равная долгу клиента перед банком, перечислится в банк, а оставшаяся часть – самому клиенту.

Навязанная услуга

По закону «Об ипотеке» обязательно страховать только предмет залога. Остальное  – «навязанная услуга» и в теории от нее можно отказаться. Но в таком случае банк в силу «возросших рисков» увеличит ставку на 1-5%, в зависимости от заемщика и параметров сделки. Подобное делает отказ от страхования крайне невыгодным. Впрочем, пожилой возраст заемщика или инвалидность сами по себе могут поставить крест на страховании – страховщик выставит максимальный тариф, используемый в этом виде страхования – 5% и даже выше.

По данным крупных страховщиков, именно на риски страхования жизни и здоровья приходится более половины выплат по договорам комплексного ипотечного страхования. При этом не все банки требуют страховать жизнь и здоровье заемщика.

«Сбербанк не требует обязательного страхования жизни и здоровья, – рассказывает руководитель отдела продаж ООО „Первое Ипотечное Агентство” Сергей Топорников. – А «Санкт-Петербург» – единственный банк, вообще не требующий никакого страхования. Они убрали это требование несколько месяцев назад но по последним слухам могут снова ввести в любой момент». В банке «Санкт-Петербург» подтверждают, что планируют вернуться к ипотечному страхованию.

Что касается титульного страхования, тут клиенты часто считают нецелесообразным покупать полисы три года подряд. Именно таков срок исковой давности по делам об истребовании недвижимости из незаконного владения у добросовестных приобретателей. Но многие упускают из виду следующее: он отсчитываются с момента, когда законный собственник узнал, что его жилье оказалось в чужих руках, а не с момента совершения сделки. Это открывает широкий простор для мошенников, особенно на вторичном рынке недвижимости. В практике страховщиков встречаются случаи выплаты страхового возмещения в ситуации, когда на основании результатов посмертной судебно-психиатрической экспертизы состояния продавца в момент совершения сделки, а также вывода медицинской комиссии, что «продавец мог не отдавать отчет своим действиям в момент ее совершения», суд признавал сделку недействительной.

По стандартам АИЖК

Один из способов обеспечения обязательств заемщика – страхование его ответственности. Оно не входит в комплексное ипотечное страхование. По закону этот вид страхования может использоваться с 2004 года, но применять в банковской практике его стали лишь после первой волны кризиса, с 2009-2010 года. Тогда банки начали сталкиваться с тем, что внесшие минимальный первый взнос заемщики (до 10% стоимости приобретаемой недвижимости) или оформившие ипотеку с нулевым первым взносом, оказались не в состоянии обслуживать кредит, а текущая стоимость залоговой недвижимости ввиду общего проседания цен не покрывала остаток долга.

Возмещение в пользу банка по полису страхования ответственности заемщика выплачивается, если последний не может более обслуживать свой кредит, а средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости, не хватает для покрытия остатка долга.

Ряд банков в обязательном порядке применяет страхование ответственности заемщика, если тот не в состоянии внести приемлемый первый взнос. Когда первый взнос покупателя менее 30% стоимости объекта и сделка проходит по программе АИЖК, все заемщики оформляют страхование своей ответственности. Кроме того, крупнейшие в сегменте ипотечного страхования банки, такие как ВТБ 24 и «ДельтаКредит», также используют подобный вид страхования как одно из условий выдачи ипотечного кредита, если первый взнос меньше их минимальной планки.

К примеру, в ВТБ24 минимальная планка первого взноса составляет 20% стоимости приобретаемой недвижимости. В этом случае страхование ответственности оформляется на разницу между установленным банком первым взносом и реально вносимой заемщиком суммой. Некоторые банки при оформлении добровольного страхования ответственности заемщика могут и снизить процентную ставку по кредиту.

Дорогое удовольствие

Страховая премия по договору страхования ответственности заемщика уплачивается единовременно и не подлежит возврату, то есть ее, в отличие от остальных видов страхования при ипотеке, нельзя разбить на ежегодные взносы. Тарифы каждый страховщик определяет по-разному. Они могут колебаться в пределах 1,5-10% страховой суммы, которая в свою очередь составляет 20% стоимости заложенной недвижимости. То есть для квартиры стоимостью 5 млн рублей величина взноса по договору страхования ответственности составляет от 15 до 100 тыс. рублей.

Впрочем, в практике опрошенных «Экспертом Северо-Запад» страховых компаний выплат по страхованию ответственности заемщика не было. Все, что связано с этим, контролирует и гарантирует государственная страховая компания при АИЖК. Она выступает единым перестраховщиком по полисам страхования заемщиков, диктует правила игры и состав допущенных к ней участников.

Вследствие популярности ипотечных кредитов банки становятся основными поставщиками клиентов для страховых компаний. Страховщики заинтересованы в аккредитации при банках, соответственно, нередко платят максимальные (до 70% страхового тарифа) комиссии за привлеченных клиентов. В результате страховщики могут оказаться не в состоянии выполнить свои обязательства перед страхователями, и тем придется расплачиваться с банками самим.       

Санкт-Петербург