Продавцы утвердились на земле

Эксперт Estate
Москва, 01.07.2013
«Эксперт Северо-Запад» №26 (623)
Петербургским девелоперам не хватает земельных участков, особенно под строительство жилья. Результат дефицита качественного предложения – неоправданно высокие цены

На земельном рынке Петербурга и Ленинградской области почти во всех сегментах царят продавцы. Покупатели берут, что есть. Стороны сделки торгуются, но победителями обычно выходят продавцы, хотя назначенные ими цены явно завышены. Администрация Петербурга – плохой помощник девелоперам: городских участков, подготовленных для строительства, в продаже почти не появляется. Сегодняшний рынок земли формируют, в основном, частные владельцы.

Территорий на всех не хватает

Земля застройщикам требуется для строительства разных объектов. Более-менее сбалансирована ситуация по участкам для нежилых объектов. Возможно, потому что этот сегмент довольно споро восстанавливается после кризиса. «Платежеспособность спроса высокая. Проблем с финансированием нет. Рынок сбалансирован, конкурентен – перегрев цен в целом отсутствует», – характеризует ситуацию генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий. По словам генерального директора компании London Real Invest Зоси Захаровой, под торговую и офисную недвижимость востребованы участки площадью или до 10 тыс. кв. м или 11-20 тыс. кв. м. Под промышленные предприятия или склады инвесторы запрашивают участки 50-150 тыс. кв. м, под многофункциональные комплексы – 50-100 тыс. кв. м. При этом определяющий фактор для девелоперов – локация, подчеркивает Зарецкий. Интенсивность торга между продавцом и покупателем определяет стоимость проекта: затраты на землю не должны превышать 20% объема инвестиций.

Хотя в стране – и Петербург здесь не исключение – наблюдается спад промышленного производства по отношению к прошлому году, новые предприятия строятся и открываются. Соответственно, земельные участки промышленного назначения востребованы. По оценке Зарецкого, этот сегмент земельного рынка не сбалансирован. Пожалуй, его можно отнести к рынку покупателя. Среди множества факторов, которые интересуют покупателя индустриального земельного участка, на первый план выходит инженерия. Но чем лучше участок подготовлен, тем выше цена, тем дольше он экспонируется. По словам Зарецкого, по этой причине хорошо подготовленные участки большим спросом не пользуются именно из-за высокой цены. Реальные цены сделок на 10-50% ниже цены предложения.

В связи с дефицитом качественных площадей на рынке сегодня высок спрос на индустриальные парки, утверждает руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP ParibasReal Estate Вера Бойкова. Резиденты запрашивают разные площади. Например, в «Марьино», говорит директор управления паевых земельных фондов ЗАО «ВТБ Капитал Управление Активами» Александр Паршуков, основной объем заявок – на участки 1,5-10 га.

В Greenstate, рассказывает директор по коммерческой недвижимости ЗАО «ЮИТ Лентек» Максим Соболев, сейчас запрашивают площадки в районе 1 га, а год назад довольствовались 0,5 га. По словам ведущего специалиста отдела маркетинга УК «СТАРТ Девелопмент» Алексея Никишина, наибольший спрос – на участки 0,7-1,5 га, хотя есть инвесторы, которые интересуются участками от 20 га.

Но самый активный спрос – в сегменте жилого строительства. Застройщики готовы покупать любые участки, только их все меньше, говорит председатель совета директоров УК Satellit Development Владимир Скигин. «Рынок продавца с очень сильным перекосом. Цены завышены», – поясняет Зарецкий. По его словам, главный критерий в этом сегменте – степень подготовленности и согласованности пакета документов. «Для застройщика очень важно наличие утвержденного проекта планировки территории и градостроительного плана. Цена на один и тот же участок «до и после» может различаться в пять раз», – подтверждает Скигин.

Качество локации, размеры участка и объемы, которые можно на нем построить, уходят на второй план. Однако затраты на покупку не могут составлять больше 20% стоимости будущих улучшений, подчеркивает Зарецкий.

Большинство застройщиков, рассказывает Захарова, заинтересованы в небольших участках под жилье эконом-класса, расположенных в оживленных частях Приморского и Невского районов, а также на юго-западе города. Менее высок спрос на землю в ближайших пригородах Петербурга – во Всеволожском районе, на Киевском и Таллинском шоссе, в районе Юкков.

Вместе с тем эксперты отмечают возрастающий интерес к землям, административно подчиненным Ленобласти. «Ленинградская область на фоне «задумчивости» города сделала крупные шаги навстречу застройщикам, мы видим активное увеличение проектов на границе с городом», – указывает Скигин.

«Наибольшим спросом сейчас пользуются участки, находящиеся в собственности, обеспеченные инженерией. Земли в Петербурге становится все меньше, та, которая в центре в прямом смысле на вес золота – очень дорога. Роскошь такой покупки могут позволить себе очень немногие. Поэтому основной спрос сместился сейчас в сторону КАД и будет двигаться дальше. В ближних районах покупают, что есть: участки до 1 га, чем дальше, тем участки становятся больше – до 3-5 га», – объясняет директор по развитию ЗАО «УК „СТАРТ Девелопмент”» Сергей Миллер.

Неудовлетворительная оценка

Предложение земель промышленного назначения, по оценке Зарецкого, велико – экспонируется 1200-1500 предложений. Это громадная совокупная территория, более 10 тыс. га. Однако инженерно подготовленных участков мало. К тому же цены неоправданно высоки.

В сегменте участков под коммерческие объекты, по данным Peterland, предлагается 350-400 участков. Цены достаточно стабильны.

Зато в самом востребованном жилищном сегменте в предложении 120-130 участков. С начала года на рынке появилось всего девять предложений для строительства 250 тыс. кв. м. Причем, отмечает Зарецкий, до 95% этих предложений – под проекты комплексного освоения территорий. Инженерно подготовленных участков крайне мало.

Зато на рынке есть участки с полученными согласованиями и разрешениями. «Участки с полученным разрешением на строительство или подготовленной проектной документацией обычно предлагают подрядчики, которые в свое время приобрели их, но не нашли средств на реализацию проекта», – поясняет Захарова. При этом согласования получены так давно, что требуют обновления.

По словам Захаровой, основной источник предложения – вторичный рынок в рамках уже стартовавших проектах КОТ – участки в Красносельском районе, Кудрово, Новом Девяткино. На продажу выставляются участки площадью 3-15 га притом, что наделы до 5 га востребованы мало.

«Предложение вполне соответствует спросу, если говорить о более-менее типичных участках на окраинах Петербурга и в ближайших пригородах, – полагает генеральный директор ООО «АФК-Аудит» Вера Консетова. – Однако в центре города ситуация иная: участки с расположенными на них зданиями под снос или реконструкцию выставлены на продажу по значительно завышенным ценам, соответственно, такие предложения «висят» на рынке уже не первый год».

По мнению Миллера, в действительности предложения на рынке совсем мало: «Очень много предложений с различного рода обременениями, «неудобным» назначением, без инженерии. Такие участки кругами «ходят» по рынку, их предлагают владельцы, брокеры, посредники. Это создает иллюзию, что предложений много».

Широта просторов

Диапазон цен на земельные участки удивительно широк. По данным УК «СТАРТ Девелопмент», стоимость подготовленного под промышленное строительство участка в индустриальном парке варьируются от 1,8 тыс. до 6,9 тыс. рублей на 1 кв. м с учетом стандартного пакета лимитов. При этом неподготовленные, но крупные участки продаются по цене от 250 рублей за 1 кв. м. Из-за дороговизны инженерии малые площади не выгодны никому, говорит Соболев. Сейчас в ИП Greenstate большие участки продаются от 6 тыс. рублей за 1 кв. м, маленькие – от 7 тыс.: чем больше участок, тем ниже цена.

По данным компании LRI, у частных владельцев стоимость квадратного метра земли промышленно-складского назначения варьируется от 600 рублей до 70 тыс. рублей. При этом наиболее низкую стоимость имеют участки сельскохозяйственного назначения в пригородных районах, предлагаемые под промышленно-складскую застройку – 600-900 рублей за 1 кв. м. В спальных районах Петербурга наиболее ликвидные объекты, расположенные вблизи основных транспортных магистралей, предлагаются по 10-12 тыс. рублей, в пригородах Петербурга, в наиболее востребованных локациях, – по 2-4,5 тыс. рублей.

Цены на участки под коммерческую застройку – от 1,3 тыс. до 112,8 тыс. рублей за 1 кв. м, в зависимости от местоположения, разрешенного использования и особенностей участка.

Стоимость территорий под жилую застройку очень заметно зависит от локации: если участки в районе поселка Девяткино продаются по 3,7 тыс. рублей за квадратный метр, то в Петроградском районе цена метра вырастает до 485 тыс.

По мнению Консетовой, цены на землю остались на уровне 2012 года. Впрочем, на общем фоне можно выделить участки под складскую застройку в районе Парнаса – здесь цены выросли в среднем на 10%. А земля под общественно-деловую застройку стоимости не меняет.

Однако в большинстве случаев для анализа доступна только цена предложения. «Количество сделок на вторичном рынке немногочисленно, информация о реальных ценах в большинстве случаев закрыта», – говорит Захарова. Вместе с тем известно, что за период кризиса неликвидные участки подешевели на 50-70%, а ликвидные предлагаются или по «докризисным» ценам, или со скидкой не более 30%.

Закрытость земельного рынка позволяет застройщикам идти на хитрости. «Есть практика, когда соседние участки земли покупают разные юридические лица, но в интересах одного девелопера. Это делается, чтобы собственники земли не поднимали ее стоимость в процессе формирования «единого участка» под конкретный проект», – рассказывает Скигин.

Быть в курсе

Рынок участков под коммерческие объекты беспокойства не вызывает. Промышленность и склады, судя по всему, могут найти пристанище если не в стенах старых заводов, то в индустриальных парках, которых становится все больше вокруг Петербурга. Застройщики жилья оказались в самом сложном положении. Это заставляет их отслеживать планы города по строительству инфраструктурных объектов, а также интересоваться ближними к Петербургу районами Ленобласти. По словам Миллера, наиболее дальновидные застройщики уже присматриваются к предложениям, находящимся на удалении до 20 км от КАД на территории Ленобласти.

Консетова полагает, что рынок земли на территории города будет планомерно сокращаться, зато вырастет оборот рынка земли в близлежащих к Петербургу районах Ленобласти. Однако расценивать это как глобальные изменения не стоит.

За последний год город представил сразу несколько планов развития метрополитена и автомобильных трасс, объясняет Скигин. Эти решения влияют на стоимость земли: растет интерес девелоперов к участкам рядом с планирующимися станциями метро, соответственно, дорожает земля. В выигрыше будут девелоперы, которые успеют купить землю в нужном месте в нужное время.

Санкт-Петербург

Земельные участки под жилое строительство на территории Петербурга и Ленинградской области
Динамика стоимости пая ЗПИФН «Арсагера – жилищное строительство», рубли
Структура земель под коммерческую застройку по размеру участков
Динамика индекса цен на промышленные земли в Санкт-Петербурге, %
Вторичный рынок: земля под жилую функцию
Ценовая характеристика участков под жилищное строительство по районам
Обобщенная ценовая характеристика участков под коммерческую застройку
Наиболее востребованные площади земельных участков

У партнеров

    Реклама