Петербург приживается в Ленобласти

Эксперт Estate
Москва, 08.07.2013
«Эксперт Северо-Запад» №27-28 (625)
Массовый уход петербургских застройщиков в Ленобласть не только развивает соседний регион, но и увеличивает цены на городском первичном рынке

Фото: архив «Эксперта С-З»

Причины перемещения застройщиков из Петербурга на границы города и за них очевидны: на рынке нет четких правил игры, регламентов и норм разработки градостроительной документации, диалога власти и бизнеса, градостроительной и инвестиционно-строительной политики.

По данным петербургских СМИ, с сентября 2011 года – времени, когда губернаторское кресло занял Георгий Полтавченко, утверждены только 45 проектов планировки территорий (ППТ). В 2009 году ППТ утверждались на застройку площадей 4200 га, в 2010-м – 7200 га, а за последние почти два года администрация разрешила застроить лишь 2300 га.

Поскольку покупательную способность населения не могут взбодрить даже ипотечные программы, дефицита предложения для петербургских покупателей нет. Однако сместившийся в Ленобласть вслед за предложением спрос подращивает цены.

По разные стороныграницы

Эксперты отмечают рост доли сделок с пригородными и загородными многоэтажными объектами по отношению к городскому рынку: в конце 2011 года соотношение продаж в городе/за пределами города составляло 80/20, а к концу 2012-го – уже 70/30. И этот процесс продолжается. Застройщики утверждают, что идут вслед за спросом, а он перетекает за границы Петербурга. «Спрос на „пограничную“ недвижимость растет. Покупатели понимают, что проекты комплексного освоения территорий, которые реализуют в Ленинградской области, зачастую предлагают потенциальным жителям более высокий уровень жизни. Нормы в том же Новоселье гораздо жестче, чем в городе, и проработка проектов КОТ ведется с учетом всех нюансов. По мере ввода объектов в эксплуатацию и развития внутренней инфраструктуры, спрос на эти жилые комплексы растет», – рассуждает заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест» Беслан Берсиров.

В пользу этого аргумента говорит платежеспособный спрос, сейчас сосредоточенный на объектах стоимостью до 3 млн руб. В городе найти такие квартиры сложно – первую очередь, из-за дороговизны земли. А в Мурино, Кудрово, Буграх вероятность купить квартиру по такой цене выше.

При этом, подчеркивает Берсиров, стоимость квадратного метра в жилых комплексах на границе города и области приближается в городской. По данным Setl City, квартиры в строящихся домах на границе Петербурга на 15-20% дешевле городских. По прогнозам компании, к концу 2013 года средняя цена предложения дорастет до 70 тыс. рублей за 1 кв. м.

Генеральный директор ГК «ЦДС» Михаил Медведев также ожидает увеличения цены жилья на границе Петербурга и Ленобласти. По его мнению, больше подорожают объекты по эту сторону границы. «Можно прогнозировать рост стоимости от 9% до 15% на объекты за границей города и от 10% до 25% внутри нее. Но нужно рассматривать каждый проект индивидуально», – подчеркивает он. Поводом к росту цен станет не только увеличение спроса, но и инфляция, и обязательства застройщиков по строительству инфраструктуры. Но рост цены загородных объектов, полагают эксперты, способен подтолкнуть расценки на городское жилье. «Уход застройщиков в область серьезно повлияет на цены в самом городе», – уверен генеральный директор ООО «Центр Новостроек» Андрей Ульныров. – Отсутствие новых земельных участков под застройку ведет к повышению стоимости квадратного метра». В то же время застройка территорий в районе КАД, по его словам, – единственная возможность удовлетворить растущий спрос. «Цены на дальних территориях устраивают и застройщиков и покупателей», – заключил он.

Инфраструктурноеразвитие

Покупательский спрос на недорогое жилье в области в первую очередь интересен компаниям, работающим в сегменте «эконом» и возводящим большие объемы. Для застройщиков, ориентированных на более дорогой сегмент, подходящих локаций меньше, отмечает директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. «Для компании ЮИТ, строящей качественное жилье комфорт-класса с многочисленными опциями, которое, соответственно, имеет достаточно высокую себестоимость, необходимы локации, где это комфортное жилье будет востребовано», – говорит она. Очевидно, что таких локаций немного. Сами застройщики полагают, что их приход в пригороды Петербурга и Ленинградскую область способствует развитию приграничных территорий. Конечно, рассуждает Гуртовая, и в области имеются проблемы с инфраструктурой – и социальной, и инженерной. Но в некоторых локациях все совсем не плохо – и хорошая транспортная доступность, и близкая к уровню рынка Петербурга цена.

«Безусловно, инфраструктура улучшается – строятся детские сады, школы и т.д. Только на севере города на территории наших объектов запланированы четыре детских сада и четыре школы. Мы проектируем и создаем всю инженерную инфраструктуру для их функционирования», – рассказывает Медведев.

Ульныров также указывает на улучшение транспортной доступности. «Застройщики всегда привносят комплексное развитие, что несет только пользу», – резюмирует он.

«Новые микрорайоны, формально относящиеся к области, фактически уже стали частью города. Развивая инфраструктуру, благоустраивая территорию, реконструируя и создавая новые дороги, компании способствуют активному развитию этих территорий», – говорит Берсиров.

Благодаря петербургским строителям, осваивающим теперь пригородные земли и ближнюю территорию области, земли ЛО получили шанс, полагает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин: «Заброшенные областные земли, не имевшие каких-либо перспектив развития, превращаются в современные самодостаточные микрорайоны. За счет застройщика здесь прокладываются дороги, инженерные сети, возводятся объекты социально-бытовой инфраструктуры. По мере роста численности населения микрорайона здесь начинает ходить общественный транспорт, появляется все больше предприятий торговли и сферы услуг, желающих открыть свой бизнес».

Налоги по месту строительства

Кроме того, подчеркивает Гражданкин, растет объем налоговых поступлений в областной бюджет. По его словам, бюджет Заневского сельского поселения, где «Отделстрой» реализует проект комплексного освоения «Новый Оккервиль», три-четыре года назад составлял 40 млн рублей, а сейчас – 160-180 млн. «Примерно на 60% бюджет сформирован из налогов на имущество, которые стали платить собственники квартир и нежилых помещений в рамках нашего проекта.

А дополнительных расходов от комплекса «Новый Оккервиль» у муниципалитета не появилось», – добавил Гражданкин.

Одна из проблем новых жилых комплексов в Ленобласти – отсутствие вокруг них развитой инфраструктуры 040_expertsz_27-28.jpg Фото: Trend
Одна из проблем новых жилых комплексов в Ленобласти – отсутствие вокруг них развитой инфраструктуры
Фото: Trend

В конце 2012 года областное правительство предложило застройщикам регистрировать дочерние предприятия по месту реализации проектов и платить налоги в областной бюджет в обмен на выкуп социальных объектов. Программа «Детские сады в обмен на налоги» возражений не вызвала – застройщики регистрируют дочерние структуры, созданные под конкретные проекты на территории области. Программа предусматривает создание новых объектов социальной инфраструктуры за счет застройщика, при этом компания предоставляет области план налоговых поступлений и график ввода социальных объектов. Область резервирует в бюджете половину средств от планируемых налогов для выкупа построенных объектов. А если у компании на момент сдачи объекта в эксплуатацию не хватает налоговых платежей для участия в программе, область готова сначала арендовать объект и выкупить его, когда объем налоговых поступлений достигнет необходимой суммы. Схема уже опробована: в конце 2012 года предприятие зарегистрировалось в области, заплатило в бюджет более 250 млн рублей, построило садик на 100 мест в деревне Новое Девяткино, а бюджет выкупил его за 83 млн.

В течение 2013 года областное правительство обещает выпустить постановление, регламентирующее порядок приобретения объектов социальной инфраструктуры в муниципальную собственность. Планируется заключать четырехстороннее соглашение с участием застройщиков, муниципального образования, выдающего разрешение на строительство, района, в ведении которого будет находиться социальный объект, и области, финансирующей строительство с учетом налоговых поступлений застройщика.

Намек на полицентричность

Участники рынка не видят причин для волнения по поводу перемещения застройщиков в соседнюю область. «Это логично. Город становится полицентрическим. Кроме того, участков под строительство в черте Петербурга остается все меньше», – отмечает Медведев.

Берсиров называет уход строительных компаний в Ленинградскую область «закономерным шагом» – учитывая дефицит городских территорий, подходящих под застройку, и неопределенную ситуацию, сложившуюся в Петербурге с получением разрешений на новое строительство. «В области сейчас есть возможность реализовывать интересные масштабные проекты, предоставлять покупателям комфортабельные жилые кварталы, выполненные в соответствии с действующими нормами и обеспеченные качественной инфраструктурой, необходимым числом парковочных мест, зелеными зонами отдыха», – добавил он.

А проблема дефицита земельных участков под застройку в городской черте может разрешиться другим способом, полагает Ульныров: «Возможно включение территории Ленобласти в состав города, что приведет к появлению новых участков под застройку».

Санкт-Петербург

Динамика средней цены предложения жилья класса «масс-маркет» на пригородных территориях, тыс. рублей/ кв. м

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №27-28 (625) 8 июля 2013
    Миграция бизнеса
    Содержание:
    Бегство или кооперация

    Компании Калининградской области активизировали перевод мощностей на территории приграничных государств – Польши, Литвы и Белоруссии. Но власти региона не видят в этом проблемы, считая, что, открывая производства в соседних странах, бизнес лишь ищет точки роста

    Реклама