Доходные дома в «серой» зоне

Оксана Колганова
16 сентября 2013, 00:00

Бизнес на доходных домах так и не получил в Петербурге широкого распространения. Организованные игроки на рынке арендного жилья малочисленны. Конкуренцию им составляют частные лица, которые пока побеждают и не торопятся сдавать позиции

Фото: Архив «Эксперт С-З»
Холдинг NAI Becar реализует проект доходного дома М-73 на Московском проспекте. Объект рассчитан на продажу помещений инвесторам

Организованные игроки на рынке арендного жилья малочисленны. Конкуренцию им составляют частные лица, которые пока побеждают и не торопятся сдавать позиции Доходные дома, нацеленные на сдачу жилья в аренду, в Петербурге были всегда. Можно вспоминать, что в дореволюционные годы Северная столица называлась городом доходных домов, а лучшие из них сегодня имеют статус памятников архитектуры. В советские времена функцию арендного жилья выполняли рабочие общежития. Впрочем, бизнесом это назвать нельзя. Задача была другая: дать временное жилье лимитчикам.

Но в постсоветский период исчезли и общаги. Рынок аренды плавно перекочевал в частные руки. Сколько квартир сейчас сдается в Петербурге, эксперты подсчитать затрудняются, называют цифры от 90 до 300 тыс. Таким образом месячный оборот рынка аренды оценивается в диапазоне от 1,8 до 7,5 млрд рублей. Причем 90% этих сделок, а соответственно и сумм до сих пор остаются в тени.

Помощь с северо-запада

Первыми компаниями, попытавшимися изменить ситуацию на рынке, стали два иностранных пенсионных фонда. В 2007 году финский Icecapital Housing Fund через дочернее ООО «Коломяжский, 15» выкупил часть строящегося дома на Коломяжском проспекте. В доходном доме две лестницы на 276 квартир. В их приобретение у застройщика финский фонд вложил около 50 млн долларов. Второй крупный игрок, компания SATO, сейчас имеет в портфеле 11 проектов доходных домов в Петербурге. Только в прошлом году предприятие вложило в покупку квартир в Петербурге 30 млн евро, закрыв три сделки на 10 тыс. кв. м. «Сейчас у нас под управлением 28 тыс. кв. м жилья в городе. 50% наших клиентов – крупные компании, арендующие квартиры для менеджмента, еще 20% – иностранцы», – рассказал генеральный директор SATO Стаффан Таст.

ГК «Пионер» реализует проект МФК YE`S. Из 160 тыс. кв. м примерно четверть занимают апартаменты, предназначенные для сдачи в аренду 044_expertsz_37_2.jpg Фото: Архив «Эксперт С-З»
ГК «Пионер» реализует проект МФК YE`S. Из 160 тыс. кв. м примерно четверть занимают апартаменты, предназначенные для сдачи в аренду
Фото: Архив «Эксперт С-З»

Есть еще два небольших частных проекта – Kronverk и Sharf Hotel – и апартамент-отель Staybrige Suits на Московском проспекте, 97а. Даже по самым оптимистичным подсчетам, все эти проекты вместе не занимают и 0,1% рынка аренды.

Причем нельзя сказать, что их дела идут идеально. В начале нынешнего года ООО «Коломяжский, 15» объявило о начале распродажи квартир в своем проекте. Генеральный директор компании Татьяна Климовицкая так объясняла СМИ ситуацию: «Это решение инвестора. Мы не знаем, как он будет распоряжаться вырученными деньгами. Но полностью отказываться от сдачи квартир внаем собственник не намерен. Проект доходного дома успешен». Эксперты полагают, что основная причина – повышенный интерес к аренде квартир в доме «массажных» салонов. Соответственно, финские пенсионеры решили дистанцироваться от сомнительного бизнеса. Всего на реализацию выставили более 200 квартир. Минимальная цена – 4,45 млн, максимальная – 8,9 млн рублей. Сколько квартир удалось продать с начала года, в компании не раскрывают. «Выходя из проекта на Коломяжском, финский фонд мог получить за пять лет 25-30% прибыли только за счет роста стоимости жилья. С учетом того, что в этот период был кризис, – это хороший бизнес», – уверен председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.

Staybridge Suites St. Petersburg апарт-отель – отель на Московском проспекте. Часть апартаментов (183) принадлежит отельным операторам 044_expertsz_37_3.jpg Фото: Архив «Эксперт С-З»
Staybridge Suites St. Petersburg апарт-отель – отель на Московском проспекте. Часть апартаментов (183) принадлежит отельным операторам
Фото: Архив «Эксперт С-З»

Сложности есть и у SATO. Основная – в необязательности петербургских девелоперов, периодически срывавших сроки сдачи домов, где оператор покупал квартиры. В итоге SATO неофициально отказалось от подобной практики и теперь заключает сделки исключительно со скандинавскими застройщиками. В числе последних приобретений компании – 63 квартиры в жилом комплексе компании Lemminkаinen у станции метро «Фрунзенская».

«К сожалению, четкого определения доходных домов на рынке все еще нет. Перспективы этого бизнеса (в легальном виде) неоднозначны и могут привлечь скорее иностранных инвесторов», – считает директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Веселов.

Госдома для госнужд

Другая крайность – дома из городского жилищного фонда. Они сдаются в аренду только юридическим лицам и предназначены для временного проживания сотрудников компаний, работающих в ЖКХ. Квартиры сдаются как целиком, так и по комнатам. В комнатах, как правило, есть только спальные места, а все прочее (зал-столовая, кухня, санузлы) предназначено для общего пользования. Всего по Петербургу и пригородам около десятка таких домов, но их количество может быть увеличено в несколько раз посредством капремонта имеющихся зданий. Стоимость проживания в таком жилье колеблется от 3250 до 5050 рублей в месяц за одно койко-место.

Насколько активно будет продолжаться эта городская программа, пока неясно.

Жилой дом «Астон Графтио» на Петроградской стороне, в котором компании SATO принадлежат 23 квартиры 045_expertsz_37_1.jpg Фото: Архив «Эксперт С-З»
Жилой дом «Астон Графтио» на Петроградской стороне, в котором компании SATO принадлежат 23 квартиры
Фото: Архив «Эксперт С-З»

В начале 2013 года глава УФМС по Петербургу и Ленинградской области Елена Дунаева заявляла, что до 2018 года в Петербурге построят 89 доходных домов для мигрантов. Но уже в июне городские власти скорректировали планы, урезав программу

в 2,5 раза: вместо 121,9 тыс. кв. м решено ввести в эксплуатацию только 47,6 тыс., потратив на эти цели чуть более 1,2 млрд рублей. В 2013 году на капремонт будущих доходных домов выделили всего 150 млн рублей.

Суррогатный доход

Зато девелоперы, взяв за основу опыт государства, активно продвигают суррогаты доходных домов – апартамент-комплексы, продаваемые частным инвесторам и управляемые единой компанией. Строительство апартамент-отелей – принципиально новая тенденция на рынке. Этот сегмент сейчас активно развивается в Москве, но в Петербурге только начинает зарождаться.

Сегодня в Северной столице три апарт-отеля: «Стейбридж Санкт-Петербург», элитный Crystal (Apriori Development Group) и Sharf Hotel. Но, учитывая заявления девелоперов, в ближайшие 3-5 лет появятся еще около десятка новых. Сейчас в стадии строительства и продаж находятся апарт-отель в составе ЖК YE`S (ГК «Пионер») и Vertical (ГК NAI Becar). В октябре 2013 года планируется открытие после реконструкции апарт-отеля в «Литературном доме» (Невский проспект, 68). Среди заявленных проектов можно отметить Avenue-Apart на улице Академика Павлова, 5 на 350 апартаментов (ГК «Бестъ»), а также апарт-комплекс «Петровский остров» рядом со стадионом «Петровский» («Кортрос»), проект «Монферран» («Интеко»). В ближайшее время строительная компания «С.Э.Р.» начнет строительство высотного многофункционального комплекса Ingria Tower на пересечении Северного проспекта и проспекта Энгельса. Здесь предусматривается сооружение двух корпусов на одном стилобате: 47-этажного апарт-отеля высотой 165 м и 24-этажного бизнес-центра. В комплексе запланированы 492 апартамента от студий площадью 27-33 кв. м до двухкомнатных квартир площадью 68-72 кв. м. «Мы точно планируем оставить за собой часть апартаментов, чтобы превратить это в хороший и доходный бизнес», – говорит директор по развитию СК «С.Э.Р.» Павел Бережной. По его прогнозам, на завершающей стадии проекта апартаменты можно будет реализовать по 110 тыс. рублей за 1 кв. м и выше. А цена сдачи будет как минимум на треть выше среднерыночной.

Очередную партию квартир компания SATO приобрела у родственной скандинавской компании NСС 045_expertsz_37_2.jpg Фото: Архив «Эксперт С-З»
Очередную партию квартир компания SATO приобрела у родственной скандинавской компании NСС
Фото: Архив «Эксперт С-З»

По словам заместителя генерального директора «НДВ СПб» Вячеслава Ефремова, доходность арендного жилья зависит от класса объекта, местоположения, экономической ситуации в стране в целом и прочих факторов. «Доходность подобного бизнеса в среднем по миру составляет 10-15%, в США – 20-25%, в Москве – 5-15%», – говорит он. По мнению Веселова, от койко-мест доходность существенно выше.

Будущее – за апартаментами

Эксперты называют несколько причин развития рынка апарт-отелей: прежде всего запретительная градостроительная политика властей привела к тому, что построить апарт-отель проще и дешевле, нежели изменить нежилое назначение земельного участка и реализовать жилой проект. Кроме того, окупаемость апартаментов, по ожиданиям девелоперов, будет выше дохода от сдачи аналогичного жилья. «Можно привести пример Москвы, от рынка которой петербургский отстает на два-три года. Сейчас в столице половина жилых проектов, выведенных в прошлом году, – апартаменты. В итоге апарт-отели составляют 20% в общем объеме предложения жилья в Москве. В Петербурге этот процесс только начинается», – констатирует генеральный директор ГК «Новый Петербург» Андрей Вересов. «В Северной столице достаточно велика емкость арендного рынка, но, к сожалению, рынок жилой аренды не цивилизован. С этой позиции развитие сегмента апарт-отелей может повлиять на ситуацию. Также важно, что апарт-отели – альтернатива жилым объектам в деловой зоне», – объясняет генеральный директор East Real Альберт Харченко.

Финская компания SATO имеет в собственности более сотни квартир в престижных домах, которые предлагает в аренду 045_expertsz_37_3.jpg Фото: Архив «Эксперт С-З»
Финская компания SATO имеет в собственности более сотни квартир в престижных домах, которые предлагает в аренду
Фото: Архив «Эксперт С-З»

По мнению экспертов, покупка апартаментов может стать разновидностью бизнеса, гарантированный доход от которого составит примерно 8% ежегодно, а в премиальном сегменте даже выше. «Аренда квартир с панорамными видами всегда дороже примерно на 20%. А с учетом запрета высотных доминант в центре последние строящиеся видовые квартиры с каждым годом будут все больше подниматься в цене. И те, кто покупает сегодня элитное жилье, чтобы потом его сдавать, окупят свои приобретения не за десять-двенадцать лет, как обычно, а всего за пять-семь», – полагает руководитель компании Л1 Павел Андреев.

По мнению экспертов, даже при высокой активности и фондов, и девелоперов, и властей, переломить ситуацию и занять сколько-нибудь значимую долю на рынке аренды в ближайшие лет десять, а то и двадцать, организованным проектам арендного жилья не удастся. То есть в ближайшее десятилетие основная часть этого сегмента так и останется в «серой» зоне рынка.