Из-за быстрой оборачиваемости объектов класса «комфорт» на петербургском рынке строящегося жилья их качественное развитие может превратиться в рыночную угрозу для проектов класса «бизнес»

На современном этапе развития рынка жилой недвижимости мы наблюдаем стремительную эволюцию товарных характеристик объектов. Пока застройщики жилых комплексов класса «бизнес» осматриваются, сравнивая свои проекты с «одноклассниками», со спины к ним все ближе и ближе подступают игроки сегмента «комфорт». Сегодня граница между этими классами подвержена более динамичным изменениям, чем на этапе становления рынка. Как следствие, сокращаются сроки морального устаревания проектов бизнес-класса и возникает потребность в мониторинге процессов в сегменте массового спроса.

Обращаясь к истории вопроса, можно отметить, что обострение «межклассовой» борьбы пришлось на посткризисный период, когда разница средней цены предложения квадратного метра жилья в сегментах «комфорт» и «бизнес» сократилась до 20%. По мере восстановления платежеспособного спроса разница в цене тоже восстановилась, а вот качественный разрыв между новыми объектами разных классов, вышедшими в продажу ранее, стал сокращаться.

Эволюция характеристик объектов привела к тому, что из числа проблемных вопросов классификации рынка, именно определение черты, за которой заканчивается «комфорт» и начинается «бизнес», стало вызывать самые жаркие споры аналитиков. В списке параметров, в важности которых сходилось большинство профессионалов, значились месторасположение, архитектурный проект, количество квартир на этаже, отделка мест общего пользования. Однако рынок не стоит на месте, и уже сегодня прослеживаются процессы, которые меняют существующие представления.

Место красит объект

Местоположение по-прежнему остается важнейшим параметром. Говоря о нем, необходимо отметить, что бизнес-класс становится все демократичнее и появляется в районах, где еще пять-семь лет назад возможность его успешного развития большинство экспертов отрицали. Это Красносельский район, где на территории «Балтийской жемчужины» возводится, например, Duderhof Club. «Комфорт», напротив, подобрался к Обводному каналу (проекты «Панорама 360», «Времена года») и вот-вот шагнет в центр города.

В перспективе по мере освобождения крупных пятен в центре Петербурга и распространения жилых комплексов «комфорт» в исторической части города, фактор расположения объекта, отдельно от других маркеров, будет становиться все менее полезным при определении классовой принадлежности. Актуальность начинает приобретать комплексный показатель, включающий три фактора: укрупненный кластер, локальное окружение и объем жилья/количество квартир (в целом по объекту). Комплексное освоение территорий повлечет укрупнение проектов класса «бизнес» и стимулирует появление смешанных проектов, включающих как бизнес-, так и комфорт-класс.

Даже в исторической части города объем станет существенным фактором, оказывающим влияние на класс проекта. Это связано с рядом причин. Чем больше объем жилья в комплексе, тем больше его необходимо продавать в единицу времени (месяц/год), чтобы вписаться в график. Расчет эластичности спроса по цене позволяет установить ценовую политику, обеспечивающую заданный план продаж. Именно таким образом объем начинает диктовать застройщику ценовую политику, ценовая политика – бюджет, а бюджет в совокупности с локальным окружением и укрупненным кластером – класс проекта.

Красота спасает рынок

Вслед за географией меняется и качество проектов. Усиление конкуренции в сегменте жилья массового спроса стимулирует участников рынка предлагать все новые и новые опции в выводимых на рынок жилых комплексах. В 2007-2008 годах дизайн-проект входных групп был уделом объектов высоких ценовых классов, а в комфорте подобными изысками могли похвастаться лишь единицы. Сегодня, спустя всего каких-то 5-6 лет, дизайнерской парадной сложно удивить даже покупателей жилья сегмента «эконом», не говоря о «комфорте». Говоря о примерах реализации дизайнерских входных групп в объектах «комфорт» можно выделить ЖК «Триумф-парк» (MirLand Development), YE’S (ГК «Пионер») и др. Под влиянием «младших братьев» объекты класса «бизнес» улучшают входные группы, увеличевая площади, включая зоны ожидания, применяя интересные материалы и подчас просто фантастические дизайнерские решения. Прекрасным примером эволюции этой товарной характеристики в классе бизнес может выступать жилой комплекс «Космос» (Setl City).

Аналогичная ситуация и с архитектурой. Для работы над проектами «комфорт» приглашаются иностранные архитекторы. Уже сегодня на рынке представлены проекты Кена Роррисона (Henley Halebrown Rorrison Architecths) – ЖК «Сандэй» («СПб-Реновация»), несколько проектов архитектурного бюро Юкки Тикканена в числе которых ЖК «Шведская крона» (NCC). Примеры новых архитектурных трендов в комфорт-классе – кварталы «Вена» и «Лондон» в ЖК «Семь столиц» (Setl City) с прогрессивной архитектурой и фантазийной репродукцией картин Густава Климта «Портрет Адели Блох-Бауэр I» и «Поцелуй» на торцах одного из домов.

Разум во главе угла

По мере развития финансовой культуры петербуржцев – умения считать и экономить средства, независимо от класса приобретаемого жилья, намечаются предпосылки к снижению актуальности таких параметров, как минимальная площадь квартиры в объекте, количество квартир на лифтовый холл, ограничения по квартирографии. При этом возрастает требование к оптимизации планировочных решений – покупатели все чаще задумываются о плате за содержание, а не за количество метров.

Подводя итог, необходимо отметить, что в будущем залогом конкурентоспособности объектов класса «бизнес» станет оперативный мониторинг эволюции товарных характеристик массовых объектов. Наблюдение за изменениями классификационных параметров различных сегментов позволит игрокам определять «узкие места» концепций существующих проектов и адаптировать новые жилые комплексы к быстро меняющимся рыночным условиям.

Санкт-Петербург

Параметры оперативной классификации (комплексный показатель)
Динамика разницы средней цены предложения 1 кв. м жилья сегментов «комфорт» и «бизнес» на первичном рынке в обжитых районах СПб, % (база – цена 1 кв. м жилья класса «комфорт»)
Эластичность спроса по цене на рынке первичной жилой недвижимости в обжитых районах СПб в 2012 году (на примере среднегодовых цен и объемов реализации квартир сегментов «элита», «бизнес», «комфорт», «эконом»)

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №38 (635) 23 сентября 2013
    Нефть и газ
    Содержание:
    Лед и пряник

    Российские власти намерены стимулировать разработку нефтегазовых месторождений на шельфе Арктики посредством долгосрочных налоговых преференций. Тем самым создаются условия для повышения рентабельности проектов и привлечения в них иностранных инвесторов

    Реклама