Элитное голодание

Эксперт Estate
Москва, 07.10.2013
«Эксперт Северо-Запад» №40 (637)
Элитный сегмент первичного рынка жилья постепенно перестает быть эксклюзивным – в него приходят тенденции, характерные для объектов бизнес- и даже комфорт-класса: смена районов застройки, сокращение площади квартир, укрупнение проектов

Фото: архив «Эксперта С-З»

По словам участников рынка, на данный момент выбор элитной недвижимости в Санкт-Петербурге довольно широк, но наблюдается неоднородность предложения. Так, по данным Knight Frank St. Petersburg, в первой половине 2013 года на первичном рынке элитного жилья было представлено более 1 тыс. квартир общей площадью 161 тыс. кв. м.

Объем предложения стабильно увеличивается на протяжении нескольких кварталов.

Средняя стоимость квадратного метра в историческом центре Санкт-Петербурга по сравнению с началом 2013 года снизилась на 9% и сейчас составляет около 176 тыс. рублей.  Причина – появление в последнее время достаточного количества объектов бизнес-класса, причем в центре города. Цены на квартиры в таких проектах ниже, чем в премиальном сегменте. Но они, как и элитные дома, относятся к дорогому сегменту, что и повлияло на среднерыночный показатель. Тем не менее если рассматривать премиальный и бизнес-классы по отдельности, то цены в обоих сегментах с начала года почти не изменились: в премиум-классе – 202 тыс. рублей за 1 кв. м, в бизнес-классе – 123 тыс. Что касается формата de luxe, то средняя цена здесь – около 325 тыс. рублей за 1 кв. м, хотя этот показатель достаточно условен, так как каждая подобная сделка уникальна.

Более того, в ближайшее время цены на вновь выводимые объекты будут расти минимум на 5-7%, полагает генеральный директор АН «Новый Петербург» Андрей Вересов.

«Хотя в этом году на рынок выведено несколько новых проектов элитного жилья, еще рано говорить о пресыщении этого сегмента. Но по-настоящему элитных проектов в городе немного», – утверждает руководитель Компании Л1 Павел Андреев.

При этом до 70% предложения в первичной элите – объекты, выведенные на продажу в 2007-2009 годах, утверждает руководитель отдела маркетинговых исследований ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» Юлия Нигуль. «Эта особенность предложения диктует, соответственно, и средние темпы продаж на рынке. В новых интересных объектах от опытных девелоперов продажи существенно выше, чем в устаревающих, которые проектировались с учетом требований к элитной недвижимости четырех-пятилетней давности», – поясняет она.

Все дальше и меньше

Еще один тренд рынка элитной недвижимости – выход за рамки исторического центра Петербурга, в зоны, привлекательные для новых проектов высокого класса. «Мест под застройку не осталось, и жилье премиум-сегмента сдвигается в районы, приближенные к историческому центру: на Петроградскую сторону, Каменный и Крестовский острова», – констатирует Павел Андреев.

Центробежное смещение заставило девелоперов иначе взглянуть на давно известные места, оценить их с точки зрения возможностей для элитных объектов. «В условиях, когда участки под строительство в самом центре города отсутствуют, любой новый проект здесь будет превращаться из бизнес-класса в элиту. В свою очередь, локации, которые, к примеру, еще лет пять-семь назад воспринимались как зоны для строительства объектов комфорт-класса, теперь зачастую рассматриваются как удачные места для бизнес-класса», – объясняет директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. По ее словам, зона элитного строительства расползается от центра не каким-то равномерным кругом, а отдельными локациями – часть из них и ранее считалась местом для дорогой недвижимости.

Кроме расширения границ эксперты отмечают еще один тренд элитного рынка – сокращение площади квартир, что ранее было присуще сегментам более низкого класса. «В новых проектах, которые выходят на рынок в последние пару лет, заметно, что девелоперы стали отказываться от избыточного метража. Если раньше часто встречались планировки с площадью 250-300 кв. м, то сейчас это только эксклюзивный вариант. Таких квартир в доме бывает немного. Скажем, это может быть просторная видовая квартира на верхнем этаже с террасой. В элитном классе площадь квартир сейчас – от 50 кв. м в однокомнатных, от 70 – в двухкомнатных, от 85 кв. м – в трехкомнатных. Очень маленькие квартиры могут нарушить планируемую девелопером социальную однородность в комплексе, поэтому их на рынке нет», – полагает Юлия Нигуль.

По данным исследований Группы ЛСР,  в прошлом году средняя площадь квартир в элитных объектах составляла 115-120 кв. м, в последнее время она сократилась до 100 кв. м. Причиной эксперты считают вывод на рынок в центре Санкт-Петербурга новых объектов бизнес-класса, в которых небольших квартир гораздо больше, чем в премиальных жилых комплексах. В частности, в бизнес-классе однокомнатные квартиры площадью 35-55 кв. м занимают 20-40% предложения, тогда как в элитных объектах они проектируются скорее по остаточному принципу. «В премиальных домах представлены в основном двух-четырехкомнатные квартиры, обязательно есть пяти-шестикомнатные. В целом на рынке жилой недвижимости намечается тенденция к уменьшению площадей, особенно в бизнес-классе. Однако и в элитном сегменте этот тренд начинает прослеживаться, например первыми, как правило, продаются двухкомнатные квартиры. Исключением остается класс de luxe, где всегда есть спрос на эксклюзивные видовые квартиры большой площади», – пояснил коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков.

Спрос на настоящую элиту

На фоне изменения характера предложения спрос на элитное жилье, по словам экспертов, растет. Всего с января по июль, по данным АРИН, продано более 210 квартир. «Что обусловило рост рынка в денежном выражении примерно на треть по сравнению с прошлым годом», – заметил заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак.

Современный покупатель требует от создателя элитной недвижимости не только высокого уровня комфорта и качества, но и индивидуальности. «Если дом похож на массу других построек в районе, он вряд ли найдет своего новосела. Та же история – и с вопросами безопасности. Одна из основных тенденций последних лет – дома старого фонда постепенно сдают свои позиции, уступая место современным жилым комплексам премиум-класса. Покупатели уже не желают мириться с изношенными коммуникациями старых домов и хотят, чтобы все было по высшему разряду, начиная от высококлассной инженерии и заканчивая дизайнерской отделкой парадных и холлов», – говорит Павел Андреев.

Генеральный директор ИСК «Сфера» Тарас Кручинин отмечает, что для будущих новоселов элитных объектов важны индивидуальность, стиль, благоустройство и безопасность придомовой территории. Но таких домов немного.

И низкое предложение (около 100 тыс. кв. м в год) способствует постепенному «вымыванию» элитных квартир с рынка.

Екатерина Гуртовая подчеркивает: спрос на строящуюся элитную недвижимость достаточно высок, но покупателей интересует действительно качественное предложение. «Качественное  элитное жилье – это объекты с хорошими видовыми и продуктовыми характеристиками, квартиры с правильными для своего сегмента, разумными площадями (совсем не обязательно – очень большими). Но приходится в очередной раз констатировать, что на рынке Санкт-Петербурга такому пониманию качества продукта в элитном сегменте отвечают лишь единичные проекты.  Более того, можно совершенно уверенно говорить о сохраняющемся дефиците качественного предложения!» – добавляет она.

Еще один тренд – смещение спроса в пользу квартир в крупных элитных жилых комплексах. По мнению директора по развитию группы компании «С.Э.Р.» Павла Бережного, это свидетельствует, в частности, о стремлении покупателей жить в однородной социальной среде. Ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова развивает эту мысль: «Можно говорить о строительстве целых привилегированных кварталов с собственной средой вместо клубных домов середины 1990-х годов. Клубные дома тоже появляются и вносят свою изюминку в рынок жилья, но говорить, что только такие здания могут быть элитными, как это было раньше, мы уже не можем».

Несмотря на новые тенденции элитного рынка, которые несколько меняют характер предложения, эксперты полагают, что этот сегмент достаточно устойчив. По прогнозам, цены на дорогие объекты по-прежнему будут растии активность покупателей даже увеличится.

Санкт-Петербург

Динамика стоимости кв. метра на элитное жилье
Распределение покупательских предпочтений по бюджету покупки, %
Динамика средних цен предложения жилья на первичном рынке класса «элита» в обжитых районах Санкт-Петербурга по подклассам, тыс. руб./кв. м
Средняя цена предложения на рынке элитного жилья по районам на сентябрь 2013 года

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №40 (637) 7 октября 2013
    Внутренний туризм
    Содержание:
    Доморощенный туризм

    На Северо-Западе набирает обороты въездной туризм, причем при активной поддержке местных администраций: если регионам и не удастся существенно пополнить свои бюджеты, то по крайней мере будет обеспечена занятость населения

    Реклама