В Петербурге практика оспаривания утвержденной кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке оказалась намного разнообразнее по сюжетам, чем в других субъектах федерации. Если в регионах 99% истцов выигрывали суды, то в нашем городе подобного результата им добиться не удалось.

Напомним, что в 2012 году Комитет по земельным ресурсам утвердил кадастровую стоимость более 117 тыс.  земельных участков, оценку которых проводило ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН).

В течение полугода после ее утверждения в городе работала комиссия по оспариванию результатов оценки в досудебном порядке. Но по истечении шести месяцев ни одному собственнику не удалось изменить кадастровую стоимость своего участка. В итоге в начале этого года петербургский бизнес пошел в суды.

Государственная методика

ГУИОН, как того требует законодательство, определял кадастровую стоимость методом массовой оценки через сравнение с объектами-аналогами. Таких аналогов в базе предприятия было больше 2 тыс. Известно, что массовый метод может иметь погрешность (как в большую, так и в меньшую сторону) при получении результата – стоимости участка. Например, погрешность может возникнуть в случае некорректных вводных данных, предоставленных заказчиком: на карте указано пять железнодорожных подъездов к объекту, а по факту их осталось уже два. Оценщик, использующий массовый метод, не может об этом знать, но в то же время данная информация определенным образом влияет на увеличение (или уменьшение) кадастровой стоимости. Или другой случай – оценка участков площадью 150-200 га и больше. Такие объекты на рынке не обращаются в принципе – как мы помним, в Петербурге они предоставлялись стратегическим инвесторам целевым образом без проведения торгов. Установить их кадастровую стоимость можно, но довольно трудно найти на рынке объекты-аналоги. В этом случае вполне возможны корректировка итогового результата в меньшую сторону или заказ индивидуальной оценки.

За полгода петербургский бизнес подал в арбитражный суд примерно 120 исков. Также заключен ряд мировых соглашений. По нашим оценкам, обращений могло быть и на одну-две сотни больше. Но все равно в общем количестве это не составляет и 1% всех собственников, которые получили новую кадастровую стоимость земельных участков. ГУИОН привлечен к судебным процессам в качестве третьего лица. По состоянию на начало октября победой ответчиков завершились12 дел, истцов – 11. С одной стороны, можно сказать, что шумиха по поводу судов преувеличена и более 99% владельцев земель в городе довольны новой оценкой, с другой – судебные разбирательства выявили множество интересных трендов рынка и пробелов в оценочной деятельности. Мы для себя уже сделали несколько выводов – некоторые из них легли в основу предложений города для корректировки федерального законодательства.

От аренды до мирового соглашения

В арбитражный суд пришли с десяток компаний, арендующих земельные участки. Они собирались оспаривать кадастровую стоимость, но так и не смогли доказать, что их права нарушены. Логика арендаторов была следующей: мы готовы в ближайшее время выкупить земельный участок, а его стоимость как раз будет определяться из расчета кадастровой. Утвержденная стоимость земельных участков никак не влияла на величину арендных платежей или налоговые обязательства истцов, а готовность выкупить землю не означала, что при определении кадастровой стоимости затронуты права и интересы арендатора на данный момент.

Следующий вывод: судьи могли занимать сторону истцов в том случае, если разница между оценкой, представленной собственником, и кадастровой стоимостью оказывалась менее 30%. Они руководствовались нормой для оспаривания кадастровой стоимости в административном порядке, утвержденной приказом Минэкономразвития. В нем говорилось, что если разница между кадастровой и рыночной стоимостью, полученной методом индивидуальной оценки, составляет менее 30%, необходимо принимать рыночную стоимость за итог. Например, завод «Звезда» снизил стоимость одного из своих участков на 1,5%, при этом судебные издержки городского бюджета в данной ситуации оказывались бы выше, чем потери от налоговых поступлений в связи с получением новой кадастровой стоимости. Здесь и судьи были правы, и ответчики не собирались затягивать процесс.

Некоторые оценочные компании воспользовались благоприятной ситуацией и настроениями, в первую очередь промышленного бизнеса, и стали проводить рекламные кампании с лозунгами «Снизим кадастровую стоимость на 50%!». Фактически на рынке оценки открылась новая ниша – оспаривание кадастровой стоимости. Привело это к тому, что часть оценщиков, по нашему мнению, некорректно использовала имеющиеся данные для получения итогового результата. Например, объекты-аналоги для определения кадастровой стоимости выбирались не только в максимально низкой ценовой категории – бывали случаи, когда участок находился в Красногвардейском районе, а объекты-аналоги – во Всеволожске. Применялась также информация о событиях после даты оценки, к примеру цена предложений объектов-аналогов.

Отдельно стоит остановиться на наиболее эффективном использовании земельного участка. ГУИОН проводил оценку участков с учетом их текущего использования. Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга устанавливают для зоны, где расположен земельный участок, несколько видов использования. Изменение вида может осуществляться собственником по заявительному принципу. Здесь наша позиция заключается в том, что при рыночной оценке следует проанализировать каждый из этих видов. Например, в суд обратилось много предприятий, расположенных в так называемом «сером» промышленном поясе. Не секрет, что именно эти территории наиболее привлекательны для редевелопмента – производственные мощности переводятся в промзоны на окраинах города, а на освободившейся территории реализуются проекты жилой или офисной недвижимости. Соответственно, стоимость участка в случае промышленного использования и строительства новых непроизводственных объектов будет различаться. Мы в судебных процессах настаивали именно на анализе наиболее эффективного использования участков со стороны истцов.

Отмечу, конечно, что в ходе разбирательств мы сталкивались и с квалифицированными работами оценщиков, поэтому в ряде дел ГУИОН участия не принимал. При этом в судебных состязаниях с добросовестными (корректными в своей работе) оценщиками мы видим лишь положительный результат. Качественный диалог в суде дал довольно большой объем новой аналитической информации, необходимой для развития оценочной деятельности. И это признаем не только мы, но и сами оценочные компании. Кстати, дополнительно мы получили еще и данные о 600 новых объектах-аналогах, которые не учитывали в 2012 году при оценке кадастровой стоимости.

Трендом последнего месяца стали мировые соглашения, которые город заключает с крупными компаниями. Так, компромисса добились стратегические инвесторы Тоyotа и Hyundai, а также Императорский фарфоровый завод, ОАО «Звезда», завод «Мезон». В большинстве случаев стоимость, которая заносится в соглашение, на 20-25% ниже кадастровой, утвержденной в 2012 году (изначально истцы требовали уменьшения в среднем на 50%). Главным вопросом при этом остается способ определения стоимости для мирового соглашения. По нашему мнению, наиболее корректно было бы заказывать индивидуальную оценку, результат которой и утверждался бы в качестве новой кадастровой стоимости. Например, Hyundai заказал индивидуальную оценку своего участка в ГУИОН – ее результат компания использовала в качестве итоговых данных при подписании мирового соглашения.

Предложения

Полученный за последние полгода опыт, конечно, не должен остаться неиспользованным. В начале октября Петербург представил в Минэкономразвития свои предложения по совершенствованию федерального оценочного законодательства. ГУИОН принимал самое непосредственное участие в этой работе. В частности, мы обратили внимание, что стоит рассмотреть вопрос совершенствования механизмов при установлении удельных показателей кадастровой стоимости земель для отдельных кадастровых кварталов, районов или субъектов федерации. Для минимизации количества судебных процессов (то есть сокращения издержек города, собственников, судов) Петербург предлагает обязательный внесудебный порядок рассмотрения споров. Для этих целей создается специальная комиссия. Причем оспорить стоимость могут как собственники, так и органы государственной власти. О последнем факте, кстати, многие забывают, а ведь недовольной может оказаться не только одна сторона, но и другая – та, которая утверждает стоимость. Судебная практика еще раз показала, что ошибки при массовой методике определения кадастровой стоимости могут быть, но и индивидуальную оценку 117 тыс. объектов в сжатые сроки провести невозможно. Поэтому, видимо, в федеральном законодательстве стоит учитывать определенную корректировку полученной кадастровой стоимости участков, например в пределах снижения до 20%.

Город сделал выводы из судебных процессов по оспариванию кадастровой стоимости. Мы уверены, что и оценочные компании отметили определенные моменты для совершенствования своей деятельности. Корректный диалог в судах позволил всем его участникам сделать шаг вперед.

Санкт-Петербург