Метры рвутся в высоту

Эксперт Estate
Москва, 09.12.2013
«Эксперт Северо-Запад» №49 (646)
После недолгого перерыва петербургские застройщики вновь заявляют высотные проекты. Уже в 2014 году на рынок выйдут проект Ingria Tower высотой 165 м и две башни – «Петр Великий» и «Екатерина Великая» – по 140 м каждая

Фото: архив «Эксперт С-З»

В Санкт-Петербурге немного высотных домов и мало пятен, пригодных для высотного строительства. «Большинству крупных игроков участки известны наперечет, ключевой вопрос в старте их развития состоит в необходимости соблюсти все нормы по количеству парковочных мест, озеленению и обеспеченности населения объектами социального значения. Мы рассматриваем тенденцию к появлению новых высоток как очередной этап развития города, что закономерно и соответствует требованиям современного мира», – говорит председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест» Федор Туркин.

75 и выше

Главная причина малого количества небоскребов в Петербурге кроется в расхождении интересов инвесторов с требованиями городского законодательства. «Инвесторы заинтересованы в территориях, обладающих исторической ценностью и хорошими видовыми характеристиками. В то время как законодательство, которое базируется на концепции культурно-исторической ценности города, ограничивает появление высотных домов рядом с центром. Кроме того, сегодня высотное строительство необходимо согласовывать на федеральном уровне – в Москве, что значительно увеличивает сроки и удорожает процесс», – поясняет генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко.

На региональном уровне разработаны нормативы, которые предусматривают строительство зданий, высота которых не превышает 75 м (то есть речь идет о 25-этажных зданиях), пояснил исполнительный директор Строительной компании С.Э.Р. Павел Бережной.

Согласование проектов с учетом пожарных норм, действующих при строительстве зданий высотой более 75 м, оказывается сложной задачей. Хотя, размышляет генеральный директор управляющей компании «Эталон» (входит в Etalon Group) Антон Евдокимов, если на конкретном участке не запрещено возводить здания выше 20 этажей, то почему не строить?

Вместе с тем в каждой конкретной ситуации есть оптимальное соотношение затрат на приобретение участка и роста строительной себестоимости в связи с дополнительными мероприятиями, вызванными высотностью здания. «Строить здания высотой 50 этажей мало кому интересно, если застройщик не учитывает потенциальный спрос на квартиры в этих объектах», – комментирует Антон Евдокимов.

Расчеты показали

Нынешний рост интереса к высотным проектам эксперты связывают в первую очередь с высокой стоимостью земли под застройку. «Из-за того что девелоперов обязали самостоятельно строить еще и инфраструктуру в проектах КОТ, конечная стоимость жилья увеличится. Единственный выход в данной ситуации – заложить в проект большее количество этажей. В таком случае подорожание будет не столь выраженным и жилье останется конкурентоспособным», – полагает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.

Себестоимость строительства, по словам директора по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерины Гуртовой, зависит от различных составляющих, но прежде всего – от параметров земельного участка и существующих ограничений. «При строительстве точечного объекта себестоимость определяется в целом следующей логикой: чем выше здание, тем ниже себестоимость, поскольку уменьшается нагрузка на проект такого элемента, как стоимость земли. Но по мере увеличения высотности здания в какой-то момент себестоимость начинает возрастать – появляются дополнительные затраты, связанные с обеспечением объекта инженерией, установкой лифтов и т.д.», – объясняет Екатерина Гуртовая.

Из-за современных жестких требований к конструктивному решению себестоимость проекта при строительстве зданий выше 75 м увеличивается до 50%. По словам Надежды Калашниковой, стоимость возведения каждого этажа после 20-го выше, чем строительство предыдущих. При этом дома высотой более 20 этажей требуют установки большего количества лифтов, а стоимость лифта для высотного здания втрое выше, чем для обычного. Кроме того, строительство высотки обходится дороже из-за более сложных инженерных систем и подъемных строительных механизмов.

Много внимания требуется уделять и пожарной безопасности высотных зданий. Максимальная высота пожарного подъемника – 68 м (таких даже в столице – единицы), а пожарной лестницы – и того меньше. А значит, эвакуация людей с 23-го этажа может стать серьезной проблемой – потребуется вертолет. Кстати, пожарные настаивают на создании вертолетных площадок на крышах высотных домов.

Фанаты высоты

Квартиры на верхних этажах обычно пользуются устойчивым спросом, говорят эксперты. О предпочтениях покупателей, по словам Екатерины Гуртовой, свидетельствует то, что и в обычных 16-18-этажных домах (и даже высотой до 25 этажей) верхние этажи обычно стоят дороже, чем средние и нижние. Условно: чем выше этаж, тем дороже продаваемое жилье. «Людей, выбирающих квартиры на верхних этажах, в принципе, ничего не пугает – ни возможные поломки лифтов, ни прочие рискованные моменты», – говорит Екатерина Гуртовая. В среднем видовые квартиры стоят на 20-30% дороже. Кроме того, в небоскребе их намного больше, чем в обычном доме.

Однозначного ответа на вопрос, намного ли дороже обходится высотное строительство, эксперты не предлагают: самый популярный вариант – 15%

Квартиры на верхних этажах, как правило, стоят дороже, чем аналогичные на более низких этажах. Покупателей привлекают видовые характеристики. «Но поедет ли покупатель бизнес-класса любоваться красивыми видами на периферию, где только и можно строить высотные дома, – вопрос спорный», – рассуждает генеральный директор ИСК «Сфера» Тарас Кручинин.

Некоторое время назад специальное исследование лояльности петербуржцев к жизни в высотных объектах проводило АРИН. В результате выявлено определенное количество людей, готовых приобретать жилье, расположенное выше 25-го этажа. «Учитывая, что предложение квартир и помещений в таких объектах очень ограничено, спрос присутствует и пока не удовлетворен», – говорит председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.

К вопросам этики

Впрочем, некоторые девелоперы считают строительство небоскребов этически недопустимым. «Строить такие высотки в Санкт-Петербурге в принципе неправильно – это закреплено законодательно. Кроме того, я, например, считаю, что это может просто изуродовать наш любимый город. Мы уверены, что к любому строительству (не только высотному) должен быть разумный и ответственный подход. Ведь то, что мы строим, останется нашим детям и внукам», – говорит Антон Евдокимов.

С ним не согласен Федор Туркин: «Испокон веку народы, живущие на разных континентах, стремились строить ввысь. Не была исключением и Россия. Еще Петр Первый, закладывая Санкт-Петербург, видел его устремленным к небу, чтобы “надменные соседи” видели нашу мощь. И наши предки, не обладая современными технологиями, возводили сложнейшие с инженерной точки зрения и гениальные по архитектурному замыслу сооружения, и отлично справлялись с такими задачами».

В качестве примеров Федор Туркин называет Петропавловский и Исаакиевский соборы, Смольный монастырь и др.

А непостроенная колокольня Смольного монастыря предполагала высоту 140 м, по некоторым данным – даже 160. «Сейчас технологии позволяют на небольшом участке земли построить значимое для города сооружение, которое может стать образцом интересной, качественной архитектуры, в отличие от типовой застройки. Мы уверены, что одним из объектов, украшающих город, может стать наш перспективный жилой комплекс “Петр Великий и Екатерина Великая”. Высота в нем будет примерно 140 м», – добавляет Федор Туркин.

При этом эксперты уверены, что строительство небоскребов никак не скажется на видах из исторического центра города. Проекты, по словам Павла Бережного, четко регулируются, и возможные нарушения отслеживаются еще на стадии проектирования. «Так, Строительная компания С.Э.Р. заказывала СПб ГКУ “НИИЦ Генплана Санкт-Петербурга” отдельную оценку визуального восприятия 165-метрового многофункционального центра Ingria Tower со стороны исторического центра города. Заключение было заказано в начале года. Главная задача – подтвердить нашу уверенность, что Ingria Tower не будет мешать и диссонировать с городскими видами из центра Петербурга», – объяснил Павел Бережной.

«Строительство высотных зданий должно вестись на окраинах Петербурга – на специально отведенных для этого территориях – с одновременным строительством необходимой инфраструктуры для обеспечения высоток. Особое внимание необходимо уделять качеству материалов, технологиям и пожарной безопасности», – перечисляет руководитель департамента недвижимости группы компаний «ЦДС» Сергей Терентьев.

По мнению экспертов, уже сейчас в городе наметились зоны, где высотное строительство будет активно развиваться. Например, это территория намыва в Финском заливе, где видовые характеристики – одно из главных преимуществ будущих проектов. Самыми высотными районами в будущем могут стать Выборгский, Приморский и Красносельский, так как сегодня здесь возводится наибольшее количество подобных проектов.

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №49 (646) 9 декабря 2013
    Инвестиционные проекты
    Содержание:
    Сырье уступило производству

    С начала 2013 года машиностроительные предприятия Северо-Запада сумели запустить столько же инвестиционных проектов, сколько и прежний лидер – лесопромышленный комплекс. Если тренд окрепнет, то структура экономики региона изменится

    Реклама