Высокие строительные нюансы

Эксперт Estate
Москва, 16.12.2013
«Эксперт Северо-Запад» №50 (647)
Игорь Креславский: «Городу нужны новые архитектурные доминанты: их появление всегда инициирует развитие прилегающей территории. Сейчас у нас главные доминанты – заводские трубы»

Фото: компания «Росстройинвест»

В последние несколько лет в петербургский Комитет по архитектуре поступает довольно много заявок от компаний-застройщиков, желающих возвести на том или ином участке высотное здание. Но массового высотного строительства в городе до сих пор не случилось. Застройщики ждут некого прецедента, после которого высотное строительство станет в Петербурге если и не обыденным, то довольно частым явлением. О причинах, по которым застройщики рвутся в высоту, рассуждает председатель правления компании «РосСтройИнвест» Игорь Креславский:

– Причин интереса застройщиков к высотному строительству несколько. Во-первых, это дороговизна земли. Раз земля дорогая, каждый застройщик старается максимально эффективно использовать каждый квадратный метр и построить на участке здание повыше. Вторая причина (а может быть, как раз первая) – есть спрос на квартиры в высотных домах. Людям нравится жить на верхних этажах. Почему? Есть свои преимущества. Например, где бы высотный дом ни находился, из окон верхних этажей открывается очень красивый вид.

Третье – востребованность новых архитектурных доминант в городе: их появление всегда инициирует развитие прилегающей территории. Сейчас у нас главные доминанты – заводские трубы.

– Есть ли какие-то конкретные параметры, по которым дом можно отнести к разряду высотных?

– Это все дома высотой больше 75 м. А в других странах – другие нормативы, очень разные. В России для любого проекта строительства здания выше 75 м требуется разработать специальные технические условия – индивидуальные для каждого дома. Это, кстати, один из факторов, сдерживающих развитие высотного строительства в стране.

Если сравнивать с мировой практикой, то в России высотное строительство развито крайне слабо. Данные за первый квартал 2013 года – 2 тыс. 774 высотных здания.

И если в мире высоту больше 300 м имеют 70 зданий, то в России только 24 здания выше 150 м. И если из перечня высоток вычеркнуть здания, построенные в сталинскую эпоху, останется совсем немного. Причем большинство высотных зданий строятся в Москве и Екатеринбурге – Петербург в этом смысле отстает.

Усиленный вариант

– Наверняка у высотного строительства есть технические и технологические особенности. В чем именно состоят отличия, если сравнивать с сооружением домов обычной высоты?

– Главное отличие высотного дома – совершенно другие пожарные нормы. И они уже влияют на все остальное – на конструкции, материалы. Нужно более серьезное свайное основание – при любой технологии строительства, хочу отметить. Усиленный нулевой цикл. Усиленная фундаментная плита. Более сильные конструктивные элементы, больше армирования, большая толщина стен. Все конструктивы идут с запасом прочности, иногда – даже с перебором.

Но кроме конструктивных элементов много внимания приходится уделять инженерным системам. Нужны дополнительные системы эвакуации, пожаротушения, вентиляции. Лифты используются высокоскоростные. Причем количество лифтов в подъезде зависит от количества квартир, то есть их может быть больше, чем в обычном доме. Используются более сложные инженерные системы, большее резервирование электрических мощностей, потому что главное при высотном строительстве – обеспечить безопасность будущих жильцов.

– Имеют ли значение материалы, из которых возводится высотный дом?

– С точки зрения архитектуры для высотного строительства годится только монолит. Может быть, металл и монолит. Построить кирпичный высотный дом – слишком трудоемко. А монолит позволяет к тому же спланировать ход работ.

– Наверное, при высотном строительстве есть какие-то характерные проблемы? Как их решать?

– На высотный дом идет очень сильная ветровая нагрузка. Кстати, из-за этого на высоте очень трудно работать.

Ветровая нагрузка влияет на выбор подсистем. Например, для нашего объекта «Князь Александр Невский» выбрана нержавейка, хотя на менее высоких домах любой застройщик выберет что-нибудь попроще и подешевле.

Во всех квартирах, расположенных выше 18-го этажа, устанавливаются собственные системы вентиляции, поскольку из-за ветровой нагрузки открывать окна на верхних этажах, чтобы проветрить помещение, иногда затруднительно.

Все высотные проекты испытываются на прочность при ветровых нагрузках. Еще до экспертизы проводятся испытания модели здания в аэродинамической трубе.

– Известно, что в Петербурге в ряде районов есть проблемы с геологией. Это как-то влияет, например, на решение застройщика, строить или не строить?

– Есть методики расчета и технологии, которые позволяют преодолеть проблемы с геологией. В стройке нет ничего невозможного. Все зависит от сроков и цены вопроса.

Технология удорожания

– Кстати о цене вопроса. Себестоимость высотного строительства по сравнению с себестоимостью обычного дома получается выше? Насколько?

– Себестоимость строительства высотного дома очень трудно сравнивать с себестоимостью строительства рядового объекта. Можно сказать очень приблизительно: дополнительные затраты составляют примерно 25%.

Влияние стоимости земли и квартирографии на себестоимость незначительно. Но поскольку в высотном строительстве применяются более сложные и, соответственно, более дорогие инженерные системы, они заметны в структуре себестоимости. Соблюдение пожарных СНиПов составляет примерно половину «лишних» расходов в себестоимости. Удорожание происходит из-за более толстостенных конструкций, применяемых для ветровой и пожарной безопасности.

Есть еще и временной фактор. Для высотного объекта этап проектирования и экспертизы длится дольше. Объектами выше 100 м занимается Главгосэкспертиза – такие объекты относятся к категории особо сложных. Экспертиза проводится только в Москве – это означает поездки, телефонные переговоры. Разрабатываются специальные техусловия – в соответствии с требованиями Минрегионразвития. Таким образом, этап проектирования получается несколько длиннее.

– Есть ли разница в цене продаж, «классности» дома, квартирографии?

– Скорость продаж зависит, как и при продаже любого объекта, от места, цены, наличия социальной инфраструктуры и прочих слагаемых. Цены – по крайней мере в наших объектах – аналогичны ценам в домах, которые строятся по индивидуальным проектам.

Квартирография мало зависит от высоты дома.

Класс к высоте тоже не привязан. Все равно при определении цены на первый план выходят место, инфраструктура и дополнительные опции.

– Можно предположить, что современные инженерные системы упрощают этап эксплуатации. Так ли это?

– Эксплуатация высотного здания, напротив, сложнее: поскольку дом оснащен сложными инженерными системами, требуется персонал высокой квалификации. Причем специалистов найти очень трудно – в нашей управляющей компании мы сами заранее готовим кадры для обслуживания высотного дома.

Будущее: вид сверху

– Какие здания, на ваш взгляд, должны быть высотными – жилые или нежилые?

– Никаких противопоказаний по высотности ни для тех, ни для других нет.

Я уверен: Петербург нуждается в высотных бизнес-центрах, гостиницах и жилых домах. Высотные дома – это некий символ могущества. Чем мощнее экономика страны, тем более высокие здания там появляются.

Понятно, что в Петербурге есть места, где высотные дома просто должны быть: они украсят город. Но пока там по-прежнему торчат трубы.

Люди устали от 16-этажных домов. Высотный сегмент – мы это видим по своему объекту – на рынке востребован.

– Есть ли будущее у высотного строительства в Петербурге?

– У застройщиков есть интерес – это очевидно. Но нам нужна внятная политика городских властей. В Петербурге есть Правила землепользования и застройки, но, может быть, их надо обновить – определить, где в городе нужны высотные доминанты.

В Лондоне регламент позволяет строить высотные дома рядом с исторической частью. Грамотная интеграция высотных зданий в историческую застройку может придать городской среде новый уникальный стиль. Город тоже должен участвовать в высотном строительстве – брать на себя строительство транспортной инфраструктуры (парковок, развязок). У нас пока достаточно запретов, например механизм общественных слушаний. Если бы царь Петр Алексеевич проводил общественные слушания, то на месте Петербурга до сих пор бы, наверное, лягушки в болоте квакали. Пытаться ограничить высотное строительство бесполезно: это естественный процесс. Мы все равно к этому придем, но нас уже и Москва, и даже Урал опережают. Надеюсь, когда «Лахта-центр»» построится, получать разрешения на высотное строительство в Санкт-Петербурге будет легче.

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №50 (647) 16 декабря 2013
    Рейтинг губернаторов СЗФО
    Содержание:
    Они повышали уровень счастья

    Сводный анализ деятельности руководителей субъектов СЗФО в 2012 году дает повод задуматься: смогут ли главы этих регионов справиться с нерадужными экономическими реалиями, принесенными 2013 годом, и какие у них есть резервы для повышения эффективности собственной работы

    Реклама