Рынок подрос на объемах

Эксперт Estate
Москва, 27.01.2014
«Эксперт Северо-Запад» №5 (652)
Основная тенденция рынка петербургской жилой недвижимости в прошедшем 2013 году – рост объема выведенного на продажу строящегося жилья. При этом затоваривания рынка не случилось, а цены выросли незначительно

По данным Комитета по строи-тельству, в 2013 году введено в эксплуатацию 2,583 млн кв. м – 989 жилых домов на 42 тыс. 528 квартир. В 2012-м при сопоставимом объеме ввода (2,576 млн кв. м) построено 612 жилых домов на 41 тыс. 758 квартир.

По оценке Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», растет объем продаж на первичном рынке: начиная с 2010 года он увеличивался на 0,5 млн кв. м в год. Объем предложения на 1 января 2014-го составил 3,7 млн кв. м, в том числе 2,6 млн – в границах Петербурга. Примерно такой же объем жилья продан в течение 2013 года – и примерно в таком же соотношении города и пригорода. Руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева считает это признаком равновесного рынка.

«2013 год можно признать очень удачным. Хотя очень сильно росло предложение, спрос тем не менее поглощал все, что предлагал рынок, – отмечает начальник отдела продаж ЗАО “БФА-Девелопмент” Светлана Денисова. – Затоваривания рынка не произошло. Это само по себе огромное достижение, и его еще предстоит оценить и осмыслить».

По мнению руководителя аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петра Буслова, ситуацию можно назвать уникальной: при рекордном спросе средние цены росли минимальными темпами с 2010 года. «Основной причиной низкого роста цен стал рекордный вывод на продажу новых проектов», – подчеркивает он. По оценке Петра Буслова, вывод новых проектов на продажу превысил спрос на 50%.

Как рассказывает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов, застройщики, следуя за спросом, в течение года активно наращивали предложение в сегментах «эконом» и «жесткий эконом» (жилые комплексы, на 90% состоящие из однокомнатных квартир и студий, апарт-отели и прочее).

Однако застройщики отмечают, что спрос постепенно смещается от «жесткого эконома» к комфорт-классу. «У платежеспособной аудитории высоким спросом пользуется качественное предложение – с комфортной квартирографией, необходимым числом парковочных мест и социальной инфраструктурой», – подтверждает Сергей Степанов. Директор управления аналитического маркетинга Холдинга RBI Вера Сережина подсчитала: если в 2012 году доля комфорт-класса на рынке составляла 12%, то в 2013-м – уже 37. «При этом в традиционной черте комфорт-класса выводится в четыре раза больше, чем в “закадье”. Всего свыше 1 млн кв. м новостроек сегодня – это комфорт-класс», – говорит она, отмечая также спрос на европейский стиль жизни (эргономичные, функциональные планировки, функциональные помещения): до 60% потенциальных покупателей готовы рассматривать европланировку.

На вторичном рынке объем сделок в 2013 году соответствовал уровню 2012-го.

«Прогнозы по стагнации не подтвердились», – радуется генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.

Изменения в структуре покупательского спроса на вторичном рынке происходят медленно. Однако в течение года обозначился рост спроса на новые готовые дома, отмечает директор АН «Бекар» Юлия Барахтина. Это, по ее мнению, стало одной из причин снижения спроса на квартиры в панельных домах советского образца, а также в старом фонде. «Сегодня на рынке большой объем “вторички” с недавними сроками сдачи, и она востребована. К популярным районам можно отнести Приморский, Московский, Невский и Калининский», – добавляет Юлия Барахтина.

В рамках агломерации

Смещение покупателей и застройщиков из Петербурга в Ленобласть – давно не секрет. «Территориальная структура предложения на первичном рынке жилой недвижимости полностью зависит от потенциала земельного рынка, – объясняет маркетолог-аналитик ЗАО “БФА-Девелопмент” Светлана Попова. – В обжитых спальных районах Петербурга пятен под застройку мало. Вот и приходится девелоперам осваивать новые земли – заниматься редевелопментом, реновацией или проектами комплексного освоения территорий (КОТ) в области». Резерв земли под застройку она оценивает в 12 тыс. га: 45% – промышленные предприятия,  30 – территории ВПК, 25% – сельскохозяйственные земли. Еще один источник земель под жилое строительство – намывные территории.

Девелоперы готовят участки под строи-тельство самостоятельно, предпочитая проекты КОТ. «Более или менее доступная земля для таких кварталов находится на приграничных территориях – на окраине Красносельского района, в Кудрово, в Ново-Девяткино и Мурино, в районе Пулково (город-спутник Южный, “Триумф парк”), в Шушарах и Ленсоветовском, в Горелово», – поясняет Светлана Попова.

Хотя объем предложения и ввода жилья в Ленобласти значительно ниже, чем в городе, по сравнению с прошлым годом он почти удвоился – вырос на 45%, отмечает председатель совета директоров O2 Development Виктор Осокин. Покупатели, по его словам, предпочитают локации Мурино, Кудрово и Девяткино, но 25% всех новостроек и 80% проектов эконом-класса приходится на Всеволожский район.

Объем предложения новостроек в городе и области, по словам Петра Буслова, распределяется примерно как 70:30. «Доля Ленобласти будет расти, но более сдержанно по сравнению с 2013 годом – с учетом новых проектов, которые появятся на городском рынке. В течение ближайших трех лет соотношение объема предложения в Петербурге и области, возможно, станет 50:50», – размышляет он. А пока основное предложение сосредоточено в Выборгском, Московском, Приморском и Невском районах города и Всеволожском районе Ленобласти. На первую тройку и ориентируются покупатели. «Большую популярность заслуженно имеют Приморский и Выборгский районы, объекты вблизи больших рекреационных зон, таких как Удельный парк или Сосновка», – говорит Сергей Степанов, добавляя, что даже запросы покупателей в высоких ценовых сегментах не ограничиваются историческим центром.

На вторичном рынке лидеры спроса те же: Приморский, Невский и Московский районы. «В Приморском районе в продаже много жилья в самой интересной для покупателей категории – “новой вторичке”. Московский район – традиционно престижный, здесь также много нового, комфортного, но уже сданного и заселенного жилья. Невский район – один из самых недорогих», – объясняет Сергей Дроздов. При этом безраз-дельные лидеры – однокомнатные квартиры и квартиры-студии в Приморском, Красносельском и Московском районах, а также комнаты площадью 17-20 кв. м по цене 1,5-1,6 млн рублей в трех- и четырехкомнатных квартирах в Адмиралтейском и Центральном районах города.

Цены врассыпную

Вера Сережина отмечает концентрацию новостроек в ограниченном числе локаций, «что влечет за собой перенасыщение предложением одних районов и  формирование локального дефицита в других». А также влияет на разброс цен на однотипное жилье в  районах с разной плотностью застройки (до 25% на квартиры в традиционной части и «закадье»). В некоторых локациях, где предложение превысило локальный спрос, цены замерли, в других – росли, поясняет Вера Сережина.

По оценке экспертов, в среднем цена на первичном рынке по итогам года выросла на 5%. «На приграничной территории города и области – в Мурино, Кудрово и Девяткино – цены в абсолютных показателях выросли меньше, чем в городе, что главным образом объясняется концентрацией здесь проектов эконом-класса.

В процентном отношении близлежащая Ленобласть подорожала больше, чем Петербург. И это выше официального уровня инфляции», – отмечает Виктор Осокин.

По словам Светланы Поповой, среди причин, которые влияют на темпы рос-та цен, лидирует макроэкономическая стабильность. Кроме того, на ценообразовании позитивно сказывается популярность проектов КОТ, срок реализации которых растягивается на 5-12 лет. Поскольку продавать большой объем жилья в одной локации сложно, застройщики стали более внимательно относиться к расчету продажных цен.

На вторичном рынке, по словам Юлии Барахтиной, рост цен по итогам года составил около 0,4%. Однако, рассказывает Сергей Дроздов, цены и здесь колебались в зависимости от объектов. Например, квартиры в панельных домах 137-й серии подешевели на 7-9%. Однокомнатные квартиры в обжитых районах, напротив, подорожали на 7-9%, а студии в Московском районе – даже на 10%.

Кроме того, как отмечает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак, происходит сближение рекламных и реальных цен. Например, осенью статистические рекламные цены упали на 0,2%, в то время как реальные суммы сделок выросли сразу на 8%.

Не ипотекой единой

Главным драйвером спроса сегодня считается ипотека. Эксперты оценивают долю сделок с участием ипотечного кредита на первичном рынке в 40% общего объема. Как отмечает Сергей Дроздов, на вторичном рынке объем ипотечного кредитования начал возвращаться к прежнему уровню лишь летом 2013 года.

Однако, как полагает Петр Буслов, сохранение сегодняшнего объема спроса возможно только при сохранении темпов роста ипотеки и пополнении предложения новыми объектами. «Судя по поведению крупных игроков ипотечного рынка, в течение первой половины 2014 года стоимость ипотеки останется прежней», – размышляет Виктор Осокин. По мнению Светланы Денисовой, «есть предпосылки», которые намекают на возможное снижение процентной ставки в 2014 году.

«Растущая доля ипотеки свидетельствует о стабильности, – говорит Вера Сережина. – Поэтому даже если условия кредитования несколько ужесточатся, значительного оттока спроса не будет. Покупатели продолжат приобретать квартиры в том числе и за счет отложенного спроса». «Спасибо банкам за спрос, хотя хочется четырехкомнатную квартиру, а покупаешь однокомнатную – на что хватает денег», – резюмирует генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость“» Олег Пашин. По мнению директора по маркетингу ГК «Пионер» направление «Санкт-Петербург» Дениса Лолы, в течение 2014 года спрос на ипотеку сохранится по крайней мере в существующем сейчас объеме.

Хотя сегодня именно ипотека – реально работающий инструмент, который действительно помогает решать жилищный вопрос, застройщики подчеркивают: многие клиенты предпочитают рассрочку и даже стопроцентную единовременную оплату. «Многие застройщики предлагают либо очень низкие проценты, либо вообще беспроцентную рассрочку», – поясняет Виктор Осокин.

Почти доходная недвижимость

Драйвером рынка всегда были инвестиционные сделки. Инвесторы вернулись на рынок некоторое время назад, однако активных процессов в этом сегменте не наблюдается. Эксперты расходятся в оценке доли инвестиционных покупок на рынке жилья. Так, по данным АРИН, доля инвестиционных покупок достигает 30%.

«В сегменте жилья наиболее доходны инвестиции в новые дома, особенно на ранней стадии строительства, однако риски здесь существенно выше, чем при вложении в объекты вторичного рынка», – отмечает директор департамента консалтинга и оценки АРИН Андрей Петров. Большая доля инвестиционных сделок обеспечена притоком покупателей из Краснодарского края – они добавились к традиционному пулу инвесторов Москвы, Петербурга и северных нефтегазовых регионов России.

Однако по оценке компании «НДВ СПб», доля инвестиционных покупок на первичном рынке за последний год сократилась. Так, осенью 2012-го доля квартир, приобретаемых в инвестиционных целях, достигала 25% в обжитых районах города и 15 – в районах на границе с областью. Сегодня эти показатели уменьшились до 20 и 10% соответственно. Из пригородных районов наиболее востребованы Девяткино и Кудрово, где сегодня строятся основные объемы жилья эконом-класса. По словам заместителя генерального директора компании «НДВ СПб» Вячеслава Ефремова, учитывая строительный цикл полтора-два года, инвесторы могут получить прибыль до 20% годовых. «Тем не менее часть потенциальных инвесторов считают, что рост предложения, который наблюдается в последние годы, может снизить доходность вложений. Поэтому число инвестпокупок пока снижается, хотя рынок продолжает оставаться сбалансированным и спрос в целом соответствует предложению», – добавляет он. «В качестве инвестиционных покупок на рынке наибольшей популярностью пользуются квартиры минимального метража в кварталах с невысокими потребительскими характеристиками, привлекательные за счет своей относительно невысокой цены. Однако такой вариант не всегда является гарантией прибыли. Сейчас квартиры минимального метража реализуют по максимальной цене за квадратный метр. Но их избыточное количество на рынке может обернуться падением спроса и, как следствие, существенным снижением цен», – отмечает Сергей Степанов.

По мнению Олега Пашина, доля инвес-тиционных сделок на первичном рынке составляет примерно 15%: недвижимость как объект инвестирования очень популярна, однако далеко не все имеют свободные средства, необходимые для покупки квартиры. По словам экспертов, в некоторых удачных проектах доля инвестиционных сделок может достигать 20%, а иногда – даже 40.

Также некоторое развитие получает арендный бизнес – на петербургском рынке появляются апартаменты, предназначенные для сдачи в аренду. Однако люди, вкладывающие сегодня деньги в недвижимость для ее дальнейшей сдачи внаем, очень скоро осознают, что этот бизнес требует постоянных крупных денежных вложений (на косметический ремонт после каждого арендатора, налогообложение и прочее) и потому не приносит существенной выгоды, утверждает Сергей Степанов. «Квартиры, купленные для сдачи в аренду, могут снова оказаться на рынке. Таким образом, объем предложения в данном сегменте еще более увеличится», – опасается он.

В свою очередь, Денис Лола ожидает медленного роста спроса на инвестиционные сделки: «Можно прогнозировать увеличение доли покупателей, нацеленных на последующую сдачу в аренду как на более стабильный в долгосрочной перспективе источник дохода. Эта тенденция уже приводит к появлению на рынке все большего числа апартаментов в апарт-отелях».

Рынок слоями

Прогноз рынка на 2014 год можно считать утешительным. По словам вице-губернатора Петербурга Марата Оганесяна, на строительство 10 млн кв. м выданы разрешения, еще на 50-55 млн – проекты планировки территорий со сроком реализации до 2025 года. «Нет оснований полагать, что будет сокращение объемов», – резюмировал Марат Оганесян. Кроме того, вот-вот состоятся общественные слушания по сформированным корректировкам в Генплан – до середины второго квартала документ поступит в Законодательное собрание. Также на рассмотрении у депутатов находятся поправки в Региональные нормативы строительного проектирования и регламент застройки исторического центра.

Эксперты не уверены, что спрос на жилье будет расти. Возможно, он подрастет, но только на удачные локации. «Там, где предложение превысит локальный спрос, цены будут стагнировать и даже снижаться. В других проектах сформируется локальный дефицит и цены будут расти в пределах инфляции», – полагает Вера Сережина.

«Рост цен будет зависеть от двух позиций: роста доходов населения (в 2014 году он будет практически нулевым) и объема предложения на рынке, который будет давить на цены из-за переизбытка (на 2014 год планы по выводу на продажу новых проектов примерно такие же, как и в 2013-м). Единственным драйвером роста в 2014 году может стать ипотека», – уверен Петр Буслов.

Вместе с тем возросший объем предложения в зонах Девяткино, Мурино и Кудрово может столкнуться с дефицитом спроса и, как следствие, будет характеризоваться более низкими темпами роста цен, рассуждает Денис Лола.

На этом фоне застройщикам придется более тщательно прорабатывать проект, выстраивать ценовую политику, продвижение проекта и организацию продаж.

На вторичном рынке спрос ожидается на уровне 2013 года. В структуре спроса изменений не предвидится. Соответственно, рост цен может произойти только на востребованные на рынке объекты – на прочие цены будут стоять.

«В целом рынок будет стабильным, – констатирует Виктор Осокин. – Будет выгодно улучшать жилищные условия и инвестировать».

Санкт-Петербург

Доходность вложений на рынке недвижимости
Структура предложения квартир в новостройках Санкт-Петербурга по себестоимости, ноябрь 2013 г.
Структура предложения квартир в новостройках Санкт-Петербурга по типам квартир, ноябрь 2013 г.
Динамика средних цен предложения на рынке жилья Санкт-Петербурга
Индекс активности рынка Санкт-Петербурга, %
Индекс ценовых ожиданий продавцов на рынке жилья Санкт-Петербурга, %

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №5 (652) 27 января 2014
    Промышленное производство
    Содержание:
    Государственно-частная индустриализация

    СЗФО вместе со всей страной готовится к походу в новую индустриализацию: региону нужен хоть какой-то драйвер. Самый реальный инструмент реанимации производств – ГЧП, складчина бизнеса и государства

    Реклама