Последний хороший сезон?

Эксперт Estate
Москва, 03.02.2014
«Эксперт Северо-Запад» №6 (653)
Прошедший 2013 год был удачным для всех сегментов коммерческой недвижимости на петербургском рынке: вырос объем инвестиций, рост предложения сопровождался ростом спроса. 2014-й не обещает большого взлета, но и не пугает глубиной падения

Рынок коммерческой недвижимости в течение 2013 года характеризовался большим объемом ввода во всех сегментах, в том числе благодаря разморозке давно начатых проектов. Рост предложения привел к довольно низким вакансиям и малому росту арендных ставок.

Двигатели торговли

По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, 2013 год стал для Петербурга рекордным по объему ввода торговых площадей за последние семь лет. По итогам 2013-го совокупный объем арендопригодных площадей в торговых центрах превысил отметку 3 млн кв. м, а уровень обеспеченности торговыми площадями достиг 612 кв. м на 1 тыс. жителей.

Крупнейшие петербургские девелоперы торговых центров – «Адамант» и Fort Group – запустили в общей сложности пять проектов суммарной площадью 175,6 тыс. кв. м. Их доля в общем объеме нового предложения – 61,7%. В тройке масштабных новых проектов – ТК «Лондон Молл», «Жемчужная плаза» и «Балкания Nova II».

Как обычно, лидерами спроса на площади в ТРК были операторы общественного питания. Также активно развивались продуктовые сети и коммерческие банки. По итогам 2013 года средневзвешенный уровень вакансии в торговых центрах Петербурга составил 3,7%. Высокие объемы ввода новых ТК вызвали увеличение этого показателя на 1,5% по сравнению с итоговым значением 2012 года.

По словам директора по развитию SRV в России Андерса Лильенстольпе, за последний год обозначилась тенденция к перекосу рынка в пользу ритейлеров из-за появления большого количества новых проектов. Девелоперы смотрят на ситуацию с оптимизмом, но ритейлеры по-прежнему проявляют осторожность, связанную с не самыми успешными кейсами по открытию проектов в 2011-2012 годах.

В последние годы большую популярность набирают центры формата edutainment (education + entertainment), совмещающие образование и развлечения для детей. Первый проект такого рода – город профессий «КидБург», часть большого и единственного в своем роде проекта «Дивный Город», – открылся в Петербурге в 2011 году. Затем возник еще один развлекательно-образовательный проект для детей – «Мастерград» («Питерленд»). В 2014 году ожидается открытие очередного подобного детского центра – «Миниполис» в ТРК «Евро-полис». Он будет представлять собой интерактивный тематический парк для детей от четырех лет, сочетающий в себе развлекательный и образовательный форматы.

В третьем квартале 2013 года на рынке Петербурга появился первый досугово-развлекательный центр нового поколения Maza Park, занимающий площадь 14 тыс. кв. м в ТРК «Континент на Бухарестской». Второй комплекс сети расположится в отдельно стоящем здании на улице Хошимина.

«Значительный объем ввода нового предложения в течение последних лет приблизил рынок торговой недвижимости Петербурга к насыщению. В перспективе мы ожидаем усиления уникальных функций в рамках действующих проектов, а также развития формата микрорайонных и районных торговых центров», – отмечает руководитель отдела торговой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Ольга Аткачис.

Также активно развивается рынок встроенных помещений, в том числе за счет новых проектов КОТ. Спрос на встроенные коммерческие помещения по-прежнему высок, а вот качественных вакантных предложений остается все меньше, говорят эксперты АРИН.

«В сегменте встроенных помещений в 2013 году покупка объектов была чуть более востребована, чем аренда, – рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина. – Доля сделок по покупке помещений составляет около 55%». Наиболее востребованы помещения площадью до 250 кв. м – на такие объекты приходится около 80% сделок. Самый высокий спрос – на площади 50-150 кв. м.

Руководитель маркетинговой лаборатории компании LEGENDA Всеволод Глазунов отмечает, что на качественные встроенные помещения даже возник дефицит: «Бизнес, как никто другой, голосует рублем. Хорошо спланированные и грамотно подготовленные для ритейла или сферы услуг площади в новых домах продаются на 30% дороже остального рынка. Для предпринимателей все большее значение имеют геометрия и функциональность помещений, логистика, отдельный вход, удобство разгрузки, наличие необходимых коммуникаций и техническая подготовленность встройки, парковка для клиентов, заранее подготовленное место для вывески и много других нюансов».

Офисный ввод

Общий объем предложения качественных офисных площадей в Петербурге по итогам 2013 года составил 2 млн 79 тыс. кв. м для бизнес-центров классов A, B+ и B. С учетом объектов класса С этот показатель достиг 2 млн 184 тыс. кв. м. В классе В+ за третий и четвертый кварталы 2013 года введено менее 30 тыс. кв. м, в то время как ввод площадей класса А за аналогичный период составил более 190 тыс. кв. м, сообщают в NAI Becar в Санкт-Петербурге. В течение последнего квартала введены в эксплуатацию семь бизнес-центров, в том числе два объекта класса А суммарной арендуемой площадью 56,3 тыс. кв. м и пять бизнес-центров класса B – 61,5 тыс. кв. м. В частности, крупнейшие объекты прошлого года – первая очередь БЦ «Невская ратуша» в Дегтярном переулке, 3 и БЦ Leader Tower на Ленинском проспекте. Помимо этого, офисное предложение пополнилось еще тремя крупными бизнес-центрами с арендуемой площадью, превышающей 15 тыс. кв. м: «Ренейссанс Правда», вторая очередь «Технополис Пулково» и третья очередь БЦ «Сенатор» на улице Профессора Попова. При этом объем ввода оказался ниже прогнозируемого, отмечает директор департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar Ольга Шарыгина. Например, сдача первой очереди КВЦ «ЭкспоФорум» перенесена на 2014 год.

«Как девелоперы мы ощущаем растущий уровень конкуренции на рынке офисной недвижимости из-за существенного количества новых бизнес-центров класса А.

Некоторые офисные объекты стараются предоставить потенциальным арендаторам оригинальные преимущества, например наличие “зеленого” сертификата. Но общаясь с нашими потенциальными арендаторами – представителями крупных международных и российских компаний, мы знаем, что действительно качественных офисных объектов по-прежнему мало», – комментирует вице-президент ГК Leorsa Ольга Пономарева.

Тем не менее в связи с вводом в эксплуатацию во втором полугодии большого количества проектов средний уровень вакансии к концу года увеличился с 6,6 до 9,1%.

«Действительно, в этом году в Петербурге объем ввода предложения был значителен. Тем не менее не думаю, что в ближайшем времени это приведет к стагнации в отрасли, – рассуждает управляющий директор сети бизнес-цент-ров “Сенатор” Дмитрий Золин. – Общий объем офисных площадей в городе еще далек от европейских показателей, а бизнес в Петербурге активно развивается.

В город приходят новые крупные федеральные и иностранные компании». Участники рынка отмечают, что интерес к классу А среди арендаторов повышается.

Знаковой тенденцией 2013 года, связанной с качественным изменением структуры предложения, стал растущий интерес к «зеленой» сертификации бизнес-центров. Первым спекулятивным объектом, подтвердившим свое соответствие стандартам «зеленого» строительства в 2013 году, стал бизнес-центр «Ренейссанс Правда», сертифицированный по системе LEED Gold. В ближайшее время аналогичную процедуру оценки завершит вторая очередь БЦ «Технополис Пулково».

Если говорить о географии ввода, то, как предсказывали эксперты Jones Lang LaSalle, Московский район стал доминирующей локацией по вводу новых площадей. Даже несмотря на ввод в эксплуатацию первой очереди проекта «Невская ратуша», на долю Центрального района пришлось 34% годового объема ввода, тогда как на Московский район – 37%. Среди бизнес-центров, которые будут построены в 2014 году, примерно треть также приходится на Московский район, который может уступить лидерство по вводу новых объектов лишь к 2016-му.

Складно и ладно

Согласно данным международной консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg, в 2013 году в Петербурге введено в эксплуатацию 98 тыс. кв. м качественных складских площадей, что почти в два раза меньше аналогичного показателя 2012-го. Объем ввода спекулятивных площадей за прошедший год составил 60 тыс. кв. м, или 62% годового показателя. Из введенных в 2013 году складских площадей 28% предназначены для оказания логистических услуг, а оставшиеся приходятся на складские объекты, возведенные компаниями для собственных нужд.

В течение года дефицит доступного для аренды спекулятивного предложения усиливался на фоне высокого уровня спроса. И к концу года в аренду предлагалось около 55 тыс. кв. м, причем из них 30 тыс. (около 54%) – площади в складских комплексах, введенных в эксплуатацию в конце четвертого квартала. Дефицит свободных площадей в спекулятивных объектах привел к высокой заполняемости. По данным ASTERA, уровень вакансии в складских комплексах класса A составил 2,09%, класса B – 2,53. «Высокий спрос на качественные площади в современных складских комплексах приводит к тому, что договоры аренды заключаются еще на этапе строительства, и к моменту ввода в эксплуатацию, как правило, вакантные площади в новых складах отсутствуют», – поясняет директор ASTERA в Санкт-Петербурге Людмила Рева.

Как отмечают эксперты Knight Frank, в течение года спрос на качественные складские площади оставался высоким. «Рынок складской недвижимости начал выходить из затяжной стагнации, что подтверждается активностью как девелоперов, постепенно возвращающихся к замороженным ранее проектам, так и арендаторов, которые за прошедший год арендовали около 180 тыс. кв. м», – комментирует  руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли компании Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин. Кроме того, на рынке проведено несколько крупных сделок купли-продажи общей площадью порядка 80 тыс. кв. м. По словам Михаила Тюнина, спрос сегодня настолько высок, что заявленные к вводу на 2014 год 200 тыс. кв. м спекулятивных площадей рынок с легкостью «проглотит» за 12-18 месяцев.

Руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев подтверждает: «Годовой объем арендованных и купленных складов стал наивысшим результатом посткризисного периода. При этом основная часть сделок –предварительные договоры аренды в еще не введенных складских комплексах».

Наиболее активными арендаторами на складском рынке Петербурга были торговые операторы, отмечают эксперты Jones Lang LaSalle. На их долю приходится 38% в общей структуре сделок за 2013 год. Производственные компании оказались на втором месте с долей 22%. По 19% в годовом объеме сделок принадлежит логистическому и дистрибуторскому секторам.

Общая площадь производственных помещений Петербурга на начало 2014 года, по данным Knight Frank, более 27 млн кв. м, или около 30% всего нежилого фонда города. Площадь качественной производственной недвижимости, готовой к эксплуатации, на данный момент составляет около 1 млн 817 тыс. кв. м, однако почти вся она используется для собственных нужд предприятий. Основной объем предложения в индустриальном сегменте формируется за счет проектов формата built-to-suit и через продажу земельных участков на территории индустриальных парков. К сожалению, в большинстве своем девелоперы пока не готовы предложить рынку тот продукт, который необходим арендаторам, – готовые качественные производственные помещения площадью 1-3 тыс. кв. м, констатируют эксперты.

Благодарное дело

В 2014 году к вводу заявлено около 188 тыс. кв. м торговых площадей – всего 11 проектов. Среди наиболее значимых проектов следующего года – торговые комплексы «Европолис» и Fashion House Outlet. По мнению Андерса Лильенстольпе, частым явлением на рынке станут проекты редевелопмента концепций ТЦ – вместо сооружения новых комплексов. Руководитель отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Анастасия Балмочных отмечает: роста максимальных ставок на торговые помещения можно ждать лишь в случае оживления розничного рынка. На уровень ставок будет влиять открытие знаковых и выгодно расположенных торговых центров «Охта Молл» и Hollywood, а также второй очереди ТРЦ «Питер Радуга».

По данным Knight Frank, в 2014 году ожидается ввод 200 тыс. кв. м качественных складских площадей. По мнению Михаила Тюнина, выход такого количества площадей должен предотвратить дальнейший рост арендных ставок.

В 2014 году рост рынка офисной недвижимости продолжится – ожидается ввод 14 новых бизнес-центров. Специалисты ждут обострения конкуренции, поскольку в списке заявленных проектов преобладает класс А. «Уже сейчас мы видим, что объекты, арендная политика которых в чем-то не соответствует ожиданиям потенциальных арендаторов, сталкиваются со сложностями в реализации. В то же время заполнение качественных объектов, обладающих адекватной рынку и понятной стратегией продвижения, идет стабильными, пусть и не очень высокими, темпами», – комментирует руководитель отдела по работе с владельцами офисных площадей компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Лилия Еременко.

По мнению аналитиков ASTERA, объем нового строительства превысит объем чистого поглощения офисных площадей в течение 2014 года, что приведет к росту уровня вакансии. Однако арендные ставки не претерпят значительных изменений. «Фактический объем ввода нового предложения свидетельствует об активном росте рынка офисной недвижимости Петербурга», – подчеркивает руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Гулевский.

Санкт-Петербург

Ставки аренды по типам якорных арендаторов
Динамика уровня вакансий офисных помещений по классам, %
Диапазон арендных ставок в офисах по классам, руб./кв.м/мес.
Динамика ввода арендопригодных торговых площадей в Петербурге, тыс. кв. м
Соотношение ввода и поглощения арендопригодных складских и индустриальных площадей в Петербурге
Динамика арендных ставок на складские помещения в Петербурге, долл./кв. м

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №6 (653) 3 февраля 2014
    Петербургская агломерация
    Содержание:
    Решение проблемы роста

    Власти Ленинградской области пытаются взять под контроль рост агломерации, готовясь комплексно развивать территории, попадающие в 30-километровую зону вокруг Санкт-Петербурга.

    Реклама