Бизнес-класс снижает продажи

Эксперт Estate
Москва, 03.03.2014
«Эксперт Северо-Запад» №10-11 (658)
Начавшаяся было после кризиса девелоперская активность в сегменте загородных поселков бизнес-класса не получила развития в 2013 году: объем предложения уменьшился на треть по сравнению с 2012-м, а существующие проекты продаются не слишком активно

По мнению экспертов, проблемы загородного рынка связаны прежде всего с «проблемным» покупателем. Целевая аудитория, а это владельцы небольших компаний и топ-менеджеры, как никто зависит от макроэкономической ситуации, курса валют, бюджета, развития промышленности и торговли и прочих ежедневных потрясений. И покупка домовладения или земельного участка для такого покупателя – это прежде всего покупка для улучшения собственной жизни, в некотором роде роскошь.

Сложности бизнеса

До кризиса 2008 года сегмент бизнес-класса на рынке загородной недвижимости развивался очень стремительно. Объем предложения был выше, чем в остальных классах, спрос был стабильно высок. Главными параметрами, позволявшими относить проекты к этой категории, становились наличие удобных развязок, коммуникации, безопасность, качество домов и современный дизайн.  При этом внятной единой классификации, признанной всеми игроками рынка, не существует и по сей день. «Каждый девелопер определяет, к какому классу отнести свой проект, исходя из личных соображений. Мы для себя выделяем три класса: “элита”, “комфорт” и “эконом” – и это вполне удовлетворяет нашим аналитическим задачам, – говорит директор по маркетингу компании “ПетроСтиль” Елена Карасева. – Считается, что бизнес-класс находится в верхней зоне “комфорта” и нижней части “элиты”».

Сегодня в Петербурге и ближайших пригородах в экспозиции 34 коттеджных поселка бизнес-класса. С начала 2013 года в продажу вышло четыре новых объекта. При этом объем предложения в данном классе уменьшился на треть по сравнению с данными на конец 2012-го. «С каждым годом количество запускаемых проектов становится меньше, но на рынке их число увеличивается, так как срок реализации каждого проекта достигает нескольких лет. Треть общего количества проектов – это поселки бизнес-класса. В настоящее время наметилась тенденция: мало девелоперов выводят проекты бизнес-класса», – поясняет эксперт Коллегии профессиональных девелоперов Светлана Невелева. «С точки зрения рынка самая критичная ситуация сложилась с коттеджами бизнес-класса. Нераспроданный запас коттеджей в этом сегменте сейчас крайне высок, и его объем в 10-12 раз превышает ежегодный объем поглощения. По сравнению с таунхаусами и земельными участками это самая сложная для девелопера зона позиционирования проекта», – считает Елена Карасева.

Тенденцией последнего времени можно назвать ориентацию покупателей на дома, рассчитанные на постоянное проживание, удаленностью до 30 км от КАД.  Доля таких объектов в структуре продаж по итогам 2013 года составляет 78%. Вместе с тем отмечается рост влияния местоположения поселка на принятие решения о приобретении домовладения. В этом отношении значительно выигрывают объекты, расположенные в популярных Курортном и Всеволожском районах. Также заметно усиление роли ценового фактора, что говорит о том, что покупатель подходит к выбору объекта более рационально.

Покупатели – в основном молодые семьи в возрасте до 35-38 лет, чаще всего глава семьи – собственник бизнеса либо топ-мене-джер. Как и во всех сегментах, в бизнес-классе сейчас наблюдается активная тенденция к снижению общего бюджета покупки и, как следствие, размера лота. В среднем это домо-владения площадью 150 кв. м и участки 8-9 соток, секции таунхаусов – 80-100 кв. м. Наибольшей популярностью пользуются коттеджи средней стоимостью 0,5-0,6 млн долларов. При этом по сравнению с 2012 годом бюджет покупки увеличился незначительно – на 3%.

Отделка в моде

Сегмент проектов с чистовой отделкой развивается в полной мере в городе, на загородные объекты эта тенденция распространяется в меньшей степени. По мнению Елены Карасевой, в ближайшие два-три года она все-таки получит активное развитие. «В подавляющем большинстве поселков готовые дома сдаются под черновую отделку. Часто – со свободной планировкой, без внутренних перегородок. Под белую отделку либо с выполненной отделкой обычно предлагаются только шоу-дома в поселках бизнес- и элит-класса. Говорить об объеме рынка пока не приходится: единичные примеры – не показатель. Тем не менее интерес к этой теме растет», – рассказывает руководитель службы маркетинга УК «ПулЭкспресс» Марина Агеева.

В 2013 году на рынке вдобавок к традиционным коттеджным поселкам появились таунхаусы бизнес-класса. Раньше этот тип жилья мы наблюдали исключительно в сегменте «эконом».

«Поговаривают, что в Москве сейчас некий ренессанс таунхаусов бизнес-класса для постоянного проживания. Не могу сказать, что в Петербурге идут похожие процессы. Таунхаусы для постоянного проживания востребованы в пригороде либо в границах города. В поселках для сезонного проживания они не приживутся, это не тот формат: маленький участок, довольно высокая скученность – это не наша ментальность. Есть примеры хороших проектов, например Ollila в Курортном районе. Таунхаусы бизнес-класса, проект имеет продажи в течение нескольких лет, но он продается уже шестой сезон! Это показатель отношения покупателей бизнес-класса к жилью такого типа», – делится мыслями Светлана Невелева.

В коммерческих условиях объектов бизнес-класса руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова видит две разнонаправленных тенденции. В востребованных поселках цены предложения стремились к увеличению. В проектах со слабой динамикой продаж цены предложения

в ряде случаев даже уменьшались с целью привлечения покупателей. «Совокупность данных факторов обусловила сдержанный рост среднего показателя в поселках бизнес-класса. Годовой прирост средней цены домовладения в бизнес-классе составил 4%», – говорит Тамара Попова. «Цены на недвижимость в данном сегменте за год увеличились на 10-15%. В последнее время многие потенциальные клиенты осознали преимущества комфортного проживания за городом, поэтому спрос на объекты загородного рынка начал расти.

В фаворе находятся объекты, расположенные в инфраструктурно обеспеченных районах, при этом классность покупателей волнует меньше», – не согласна с коллегой директор департамента новостроек компании NAI Becar Полина Яковлева.

Выход «в народ»

Находящиеся в работе проекты девелоперы пытаются адаптировать к реалиям. Эксперты говорят, что в последние полгода наблюдается тенденция к переориентированию некоторых поселков бизнес-класса на более низкие ценовые сегменты путем включения в объект небольших по площади домов и таунхаусов. «Эти меры позволяют увеличить ликвидность объектов, однако меняют их восприятие у представителей целевой группы, на которую девелоперы рассчитывали изначально», – поясняет Тамара Попова.

В результате в 2013 году было продано на 39% меньше коттеджей бизнес-класса, чем годом ранее. Стабильные продажи происходят лишь в нескольких проектах, а в большей части коттеджных поселков сделки единичны или отсутствуют совсем. Это говорит о несоответствии качества строительства коттеджей уровню требований, предъявляемых покупателями к объектам бизнес-класса, убеждены специалисты. Закономерным они считают и то, что в некоторых поселках продажи были приостановлены, а в ряде объектов начались продажи участков без подряда.

Анализ динамики основных показателей на рынке загородной недвижимости в 2013 году показывает, что темпы выхода новых проектов в высоком ценовом диапазоне замедлились. В условиях нестабильной рыночной ситуации и отсутствия свободных денежных средств девелоперы не рискуют начинать строительство новых коттеджных поселков. Некоторые девелоперы переориентировались на поселки более низкого класса либо заняли выжидательную позицию. Вымывание ликвидного предложения и недостаток объектов бизнес-класса, востребованных рынком, дают основания говорить о дальнейшем сокращении качественного предложения в этом сегменте. «Ситуацию могут поменять только позитивные макро-экономические изменения. Однако при всех неблагоприятных факторах мы все же ожидаем старта продаж в новых запланированных поселках», – убеждена Тамара Попова.

Санкт-Петербург

Изменение объемов продаж индивидуальных домов в коттеджных поселках разных классов, шт.
Изменение количества домовладений в строящихся коттеджных поселках
Новые коттеджные поселки бизнес-класса, продажи в которых начались в 2013 г.
Коттеджные поселки бизнес-класса в Ленинградской области

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №10-11 (658) 3 марта 2014
    Регионы
    Содержание:
    Послать по бюджету

    Дефицит региональных бюджетов растет, СЗФО – в общем тренде. Обеспокоенный бесконтрольным наращиванием госдолга Минфин предлагает поправки в Бюджетный кодекс

    Реклама