Каждой власти – по Генплану

Тема недели
Москва, 28.04.2014
«Эксперт Северо-Запад» №18-19 (666)
Городские власти задумались об очередной кардинальной переделке главного градостроительного документа Петербурга – Генерального плана. Его планируют сверстать в достаточно короткий срок – до 2015 года. Участники рынка настороженно отнеслись к инициативе властей: принятие предыдущей версии (при Валентине Матвиенко) негативно сказалось на проектах – некоторые из них после введения новых правил игры зависли на два-три года

Фото: архив «Эксперт С-З»

Предыдущий Закон о Генеральном плане Санкт-Петербурга был принят в 2006 году. С тех пор мы и живем в реальности, спланированной в середине 2000-х.

Кроме того, в Генплане были заложены проекты «жирного» рынка времен Валентины Матвиенко, которые частично были воплощены, а частично – отменены. Последний раз документ корректировался в 2008 году. Странно, но еще в феврале инициатор разработки нового Генплана вице-губернатор города Марат Оганесян говорил на депутатских слушаниях, что необходимость коренного пересмотра положения документа отсутствует. «Мониторинг хода реализации Генплана подтверждает, что процесс осуществляется в соответствии с поставленными задачами. Оснований для масштабных изменений Генплана нет», – заявил он.

Видимо, за два месяца ситуация в Петербурге поменялась коренным образом – и власти решили все-таки сверстать новый Генплан. Как заявляют чиновники, основой для нового Генплана должны стать документы, определяющие долго-срочное развитие Петербурга, в частности Стратегия социально-экономического развития до 2030 года. Цель – создание комфортного и безопасного для проживания города. Также Генплан планируется увязать с планами развития Ленобласти. Кроме того, в этом году правительство намерено начать разработку границ и предметов охраны Петербурга как исторического поселения, доработать местный закон №820 о зонах охраны, начать корректировку градостроительных регламентов и Правил землепользования и застройки.

Если верить Смольному, в Петербурге уже утверждена градостроительная документация для строительства 60 млн кв. м жилья, проекты еще на 21 млн кв. м – в стадии разработки.

В ближайших к городу областных муниципалитетах заявлено и возводится еще около 18 млн кв. м жилья. Такая застройка убивает транспортный каркас города, считают чиновники.

Малоэтажные пригороды

К 2025 году население Петербурга вырастет с 5,1 до 5,9-6 млн человек. «И новый Генплан должен будет учесть создание комфортного жилья на окраинах, в том числе малоэтажного, обеспеченного всей необходимой социальной инфраструктурой и рабочими местами», – говорит Марат Оганесян. Для этого правительство Петербурга собирается ограничить высоту застройки пригородов Петербурга четырехэтажными зданиями с мансардой. А чтобы стоимость жилья в таких проектах не была заоблачной, Смольный намерен финансировать обеспечение участков всей необходимой инфраструктурой, в том числе социальной. Причем с ограничением высоты затягивать не собираются. «Уже сейчас будут откорректированы действующие Правила землепользования и застройки. Соответствующее поручение уже дано профильным комитетам. Изменения не коснутся участков, по которым уже разработаны проекты планировки территории», – рассказал Марат Оганесян. Ожидается, что Законодательное собрание города рассмотрит поправки в Генплан в осеннюю сессию.

Конкретные участки, которых коснутся новые правила, пока неизвестны. При этом уже согласованные параметры застройки участков, как уверяют власти, понижаться не будут. Эксперты считают, что для такого высотного формата подходят удаленные от центра районы: Юнтолово, Каменка, Парголово, Красное Село, окрестности Пушкина. «Во-первых, там достаточно земли для таких проектов. Во-вторых, стоимость ее на 30-50% ниже, чем в среднем по рынку», – говорит руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.

Застройщики к новой схеме работы готовы, если правила игры будут объявлены заранее, а также если город действительно возьмет на себя обеспечение проектов инфраструктурой, подтверждают игроки рынка. Тем более что покупатели все чаще отдают предпочтение жилью с качественной средой.

Впрочем, правительству придется отдельно просчитать и ограничить плотность застройки, напоминают застройщики. «Если кварталы будут застраиваться малоэтажным жильем с плотностью населения 8-9 тыс. человек на 1 га, они все равно будут некомфортными для проживания. Регулировать комфорт надо именно плотностью жилья и дополнительным насыщением – транспортной, социальной инфраструктурой», – считает генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов. Но ряд застройщиков считают, что городская малоэтажная застройка составит серьезную конкуренцию другим проектам. «Пригородное жилье имеет менее выгодное местоположение по сравнению с городским. Малоэтажный формат позволяет компенсировать удаленность от центра города комфортной средой проживания, чего не может обеспечить высотная застройка. Думаю, что реальное изменение градостроительной политики в данном направлении позволит изменить ситуацию с формированием качественного пригородного пространства», – уверен генеральный директор ООО «ЛСТ Проджект» (ЗАО «Ленстройтрест») Денис Заседателев.

Промзоны под разборку

Также в новом Генплане будет учтено развитие промышленного «серого пояса». Большинство предложений о строительстве жилья на его территории отклонены при рассмотрении поправок в существующий Генплан. Но к ним вернутся, когда будут верстать новый. «На месте заводов должны появиться общественные зоны, деловые районы, социальные объекты и жилье. Также Генплан будет увязан с комплексной транспортной схемой и планами развития железнодорожного узла Петербурга, которые будут разрабатываться параллельно, пообещал Марат Оганесян.

Сейчас промышленные предприятия центральных районов Петербурга в общей сложности занимают около 40% территории. В европейских городах эта цифра не превышает 10%. Поэтому разгрузка чаще всего реально не действующих предприятий необходима, говорят эксперты. «Большинство производств в центре Петербурга расположены в непосредственной близости к воде. Например, на Октябрьской набережной. Также определенным потенциалом обладают промышленные площадки в Петроградском районе. То, что не было преобразовано под проекты коммерческой недвижимости высокого класса, может стать жилыми помещениями», – перечисляет директор ГК «Балтийский монолит» Светлана Петрова. Эти участки будут пользоваться спросом у девелоперов, но необходима поддержка инициатив со стороны властей.

Другим важным параметром нового Генплана станет развитие транспорта, прежде всего – на городской периферии, в том числе синхронизация транспортных программ с Ленобластью. «Есть жесткая необходимость сбалансированного подхода к развитию улично-дорожной сети и общественного транспорта. Планируется и расширение возможностей для велосипедистов. В частности, в ближайшее время будет разработана и утверждена концепция развития велосипедного движения в Петербурге», – заявил Марат Оганесян.

Впрочем, по словам экспертов, ряд положений будущего Генплана власти пока не озвучили. Пока нет ясности с программой реновации старых кварталов хрущевок и брежневок. «Это достаточно большой пласт и возможностей, и проблем для девелоперов. Понятно, что расселять и строить тяжело. Но это проблема, которую так или иначе в ближайшее время властям придется решать», – считает генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко.

Настороженный реализм

В целом эксперты настороженно отнеслись к инициативе властей. «Если Генплан будет действительно продуман, а не сделан впопыхах, как это обычно бывает, то это позитивная новость. Но надежды на это немного. Городские власти бросает из одной крайности в другую. Сначала мы два года вообще ничего не согласовываем. Потом согласовываем, но предлагаем девелоперам строить социалку самостоятельно. Теперь вот малоэтажная застройка. Надо уже все-таки определиться», – комментирует генеральный директор ИСК «Сфера» Тарас Кручинин.

Кроме того, напоминают эксперты, в ближайшее время предстоят выборы губернатора Петербурга, и если команда сменится, то вполне может в очередной раз смениться вектор развития города.

Санкт-Петербург

Справка

Основные направления изменений Генерального плана Санкт-Петербурга: 

  • определение границ земель водного фонда; 
  • уточнение границы Санкт-Петербурга на основании дополнительных соглашений к соглашению «Об уточнении границы между Санкт-Петербургом и Ленинградской областью»; 
  • уточнение границ городских лесов с корректировкой функционального зонирования в соответствии с материалами инвентаризации лесных кварталов;
  • корректировка функционального зонирования, связанная с размещением объектов инженерно-транспортной инфраструктуры; 
  • комплексное развитие всех видов внешнего транспорта; 
  • корректировка функционального зонирования ряда территорий, на которых намечена реализация крупных стратегических проектов;
  • корректировка функционального зонирования территорий, связанная с реализацией проектов, направленных на повышение качества городской среды, и сокращением площади территорий, занимаемых объектами производственного назначения; 
  • уточнение границ особо охраняемых природных территорий.  

Новости партнеров

«Эксперт Северо-Запад»
№18-19 (666) 28 апреля 2014
Городская среда
Содержание:
Каждой власти – по Генплану

Городские власти задумались об очередной кардинальной переделке главного градостроительного документа Петербурга – Генерального плана. Его планируют сверстать в достаточно короткий срок – до 2015 года. Участники рынка настороженно отнеслись к инициативе властей: принятие предыдущей версии (при Валентине Матвиенко) негативно сказалось на проектах – некоторые из них после введения новых правил игры зависли на два-три года

Реклама