Инвестпроекты поддержат программой

Русский бизнес
Москва, 26.10.2014
«Эксперт Северо-Запад» №45 (686)
На прошлой неделе федеральные власти утвердили программу поддержки инвестиционных проектов, реализуемых в России на основе проектного финансирования. По мнению экспертов, именно за счет подобных кредитов государство сможет поддержать рынок строящегося жилья

Фото: Архив «Эксперт С-З»

Цель программы – создание механизма поддержки инвестиционных проектов, реализуемых в России на основе проектного финансирования. Программой устанавливаются критерии и порядок отбора таких инвестиционных проектов, порядок предоставления государственных гарантий по подобным кредитам. Также определяются базовые условия предоставления кредитных средств конечным заемщикам. Источник финансирования программы – кредитные средства Банка России, которые он предоставит уполномоченным банкам для рефинансирования кредитов на реализацию инвестиционных проектов. Как говорят эксперты, принятое решение будет способствовать увеличению объемов кредитования организаций реального сектора экономики на долгосрочных и льготных условиях.

Поддержка стройки

По словам участников рынка, это решение поможет поддержать рынок недвижимости, который из-за санкций начинает испытывать реальные проблемы с получением банковского финансирования. Ограничение доступа к капиталу длиннее, чем на 90 дней, на какой-то период ограничит ликвидность банковской системы страны. Объем Стабилизационного фонда РФ позволяет поддержать банковскую систему на необходимый период, но цена на нефть ниже 100 долларов сильно влияет на ухудшение параметров роста экономики. В результате банки будут более избирательно подходить к выбору проектов недвижимости для финансирования и, возможно, увеличат ставки кредитования.

В данной ситуации можно прогнозировать уменьшение объема доступного банковского финансирования – средства будут направляться на активы с наиболее прогнозируемым доходом. Велика вероятность, что банки сконцентрируются на рефинансировании готовых объектов, ориентируясь на менее рисковый сектор, уверена директор департамента корпоративных финансов компании JLL Наталия Тишендорф.

С начала 2014 года произошел резкий рост и ужесточение правил получения кредитов на строительство. Если в начале года можно было рассчитывать на 11,5% от Сбербанка, уже в мае ставка выросла до 12 и далее до 12,5%. В августе средняя ставка, по различным оценкам, была на уровне 13,5% в рублях. Причиной тому послужило увеличение ключевой ставки ЦБ РФ и ограничение участия РФ на иностранных финансовых рынках.  К сентябрю ставки по проектному финансированию у некоторых коммерческих банков поднялись до 14,5%. Все это сопровождается комиссиями: 0,5% за единовременную выдачу кредита, 0,5% за неиспользованный кредитный лимит. Таким образом, по словам участников рынка, реальная ставка становится на порядок выше заявленной. «В настоящий момент банки не спешат выдавать длинные кредиты под жилищное строительство. Более того, некоторые игроки вообще приостановили финансирование строительной отрасли. Особенно это касается валютных операций. Если еще в начале 2014 года ставки были 11,5-12%, то сейчас они значительно выросли и составляют порядка 13-13,5% в рублях. Основных причин для такого роста ставок две:  увеличение ключевой ставки Центробанка и ограничение участия России на иностранных финансовых рынках», – рассуждает директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова. С ней солидарна финансовый директор EKE Group Наталья Никифорова. «В условиях ограниченности финансовых ресурсов банки не спешат выдавать длинные кредиты под жилищное строительство: некоторые игроки в начале лета наложили внутренние моратории на выдачу подобных продуктов. Сейчас ситуация немного стабилизировалась, однако длинные деньги под строительство по-прежнему выдают неохотно», – утверждает она. «Некоторые банки вообще приостановили финансирование строительной отрасли. Особенно это касается валютных операций», – рассказывает директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова, но названия банков не называет. «Был недолгий (один-два месяца) мораторий на выдачу подобных продуктов. Сейчас, правда, ситуация стабилизировалась, но длинные деньги под строительство по-прежнему выдают неохотно», – говорит директор ГК «Балтийский монолит» Светлана Петрова.

Проектное не финансирование

Проектное финансирование застройщиков со стороны банков весьма распространено. Это является одним из основных источников финансирования для девелоперов. Банки предоставляют кредиты застройщикам, при этом делая все возможное для минимизации своих рисков. Например, для того чтобы в случаи форс-мажора банк мог компенсировать свои убытки, застройщик должен предоставить качественный залог. В качестве кредитного обеспечения может выступать земельный участок, на котором планируется застройка. Кроме того, банки учитывают репутацию девелопера и число успешно реализованных им проектов.  Для получения финансирования застройщик передает в инвестиционно-кредитный комитет банка необходимую документацию. В наличии должен быть полный комплект исходно-разрешительной документации, оценка проекта от аккредитованных банком консалтинговых компаний и, конечно, бизнес-модель, в которой ставка дисконтирования входящего денежного потока от продаж квартир устанавливается банком и достигает 40%.  Затем, после тщательного изучения доходной части проекта девелопера, комитет назначает оптимальный размер кредитного плеча. Особенностью является тот факт, что при принятии банком положительного решения первый транш по кредиту компания может получить только после того, как будет зарегистрирован первый договор долевого участия. Притом, для каждого транша необходимо предоставлять полный пакет документов: счета, договоры, КС и прочую документацию, подтверждающую запрашиваемую сумму.

Но не все эксперты согласны с тем, что проектное финансирование в чистом виде распространено. «Практически ни один российский банк в действительности не кредитует жилищное строительство на классических условиях, за исключением Сбербанка. Обычно требуется дополнительное обеспечение – гарантия материнской компании или поручительство собственника бизнеса. В данном случае основной смысл проектного финансирования утрачивается. Что касается Сбербанка, по различным данным, за все время существования продукта «проектное финансирование» на условиях без гарантии и поручительства было выдано всего несколько кредитов», – рассказывает Наталья Никифорова. По ее словам, основное требование при получении кредита на строительство объекта жилой недвижимости – 30-процентное вложение собственных средств от стоимости проекта, в противном случае банк считает, что собственник недостаточно заинтересован и не сможет отнестись к подготовке проекта с должной ответственностью. «Требования для получения проектного финансирования за последнее время несколько ужесточились, банки более пристально смотрят на долю собственного участия, соответствие заложенных в бизнес-план кредитуемого проекта показателей реальному уровню и в доходной части (цены и темпы продаж), и в части себестоимости строительства и других расходных статей. Большое внимание уделяется юридическим рискам, связанным с проектом», – говорит начальник управления кредитования и инвестиционного проектирования ЗАО «Ленстройтрест» Максим Шлемен. По его мнению, подход к изучению строительных проектов со стороны банков стал намного более профессиональным именно в части специализированных строительных вопросов. «В структуре многих банков сформированы специализированные отделы, занимающиеся экспертизой строительных проектов на этапе рассмотрения кредитной заявки и последующим мониторингом уже на этапе кредитования», – утверждает эксперт.

Государство нам поможет

Рост кредитных ставок негативно отразится на рынке строящейся недвижимости. В самой трудной ситуации, по мнению экспертов, окажутся стройки на нулевой стадии, а также долгосрочные (рассчитанные на пять и более лет) проекты комплексного освоения и элитное строительство, которым требуются самые большие объемы банковских займов. Также трудности возникнут у компаний-новичков, которые еще не наработали репутацию для привлечения дольщиков без демпинга. «В таком случае рентабельность проектов может снизиться. А из-за отсутствия собственных средств многие застройщики могут на время приостановить реализацию застройки, как это было в 2008-2009 годах», – считает руководитель проектов NAI Becar в Санкт-Петербурге Любовь Ефимова. «С ростом ставок по кредитам снижается рентабельность и, следовательно, заинтересованность инвесторов в реализации подобных проектов. Улучшить ситуацию могло бы внедрение государственной программы по поддержке инвестиционных проектов жилищного строительства, предоставление госгарантий добросовестным застройщикам для облегчения кредитной нагрузки, отсрочки по налогам», – уверена Наталья Никифорова.

Пока, правда, у большинства застройщиков есть «подушка безопасности» из собственных средств, полученных от ажиотажных продаж жилья в начале этого года. «Но запас прочности не бесконечен. Спрос уже отыграл назад. А банки продолжают «закручивать гайки». Все это в итоге отразится на стоимости жилья и ляжет бременем на карман покупателя», – заключил Роман Мирошников из ЗАО «Ойкумена»

У партнеров

    Реклама