Недвижимость: один плюс, минус три

Эксперт Estate
Москва, 26.01.2015
«Эксперт Северо-Запад» №5 (694)
Разные сегменты петербургского рынка недвижимости завершили прошедший год с разными знаками. Если рынок жилья с разной степенью активности рос весь год, то коммерческая недвижимость во всех секторах в основном падала

Фото: Архив «Эксперт С-З»

Опрошенные «Экспертом Северо-Запад» участники рынка подтверждают, что ключевыми негативными факторами стали валютные скачки и девальвация рубля, а также рост процентных ставок. При этом падение спроса как в жилой, так и в коммерческой недвижимости называется однозначным трендом 2015 года.

Жили. Были

Как признают участники рынка, в целом 2014 год оказался успешным для рынка жилой недвижимости, хотя спрос был очень неровный. Был зафиксирован существенный пик роста спроса в первом квартале, который завершился в апреле. Затем было отмечено снижение, с сентября – постепенное оживление и в четвертом квартале – снова хорошие результаты.

С января по декабрь 2014 года на территории Санкт-Петербурга было введено в строй свыше 3,2 млн кв. м общей площади жилья. Это – абсолютный рекорд за всю историю развития рынка недвижимости Северной столицы. В Ленинградской области за прошлый год застройщики сдали свыше 1,6 млн кв. м жилья – впрочем, большая часть этих домов находится на прилегающих к городу территориях. Подобных цифр не было даже в благополучные для застройщиков годы.

«Год был действительно удачным, особенно его начало и конец, когда продажи били все рекорды. Причин несколько: в первую очередь покупатели пытались за дешевеющие рубли купить качественную недвижимость», – говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС». Так, по его словам, в 2014 году продажи в его компании выросли примерно на 50%. «По итогам года реализация площадей превысила ожидания большинства застройщиков. Этому способствовал ажиотажный спрос на квартиры в последнем квартале 2014 года из-за бегства от рубля», – согласен исполнительный директор ЗАО «Ойкумена». Роман Мирошников.

Основная проблема, с которой столкнутся строители в 2015 году, – это падение спроса. Так, по словам генерального директора группы ЛСР Александра Вахмистрова, уже первая рабочая неделя января показала снижение продаж. «Сделки идут, но это скорее сделки прошлого года. У кого-то есть одобренные по старым ставкам ипотечные кредиты, кто-то просто не успел закрыть сделку. Если ставка рефинансирования останется прежней, то уже к концу февраля и этот поток иссякнет», – говорит Александр Вахмистров. По его словам, на сегодняшний день в группе ЛСР рассматривается три возможных сценария развития первичного рынка жилья в городе. Наиболее оптимистичный – спрос упадет на 50% по итогам 2015 года. Также возможен вариант падения спроса на 70%, и самый пессимистичный – на какое-то время, скорее всего, непродолжительное,  продажи у всех городских застройщиков вообще могут встать.

«Колебания спроса в большей степени затрагивают новостройки экономкласса. Мы работаем в более высоких сегментах – комфорт, бизнес, элита. Наши покупатели приобретают жилье преимущественно для себя, доля инвестиционных покупок не превышает 15-20%, а потому ажиотаж, связанный с тем, что клиенты забирали деньги из банка и перекладывали их в недвижимость, коснулся нас в меньшей степени. Зато мы не ждем и большого провала в 2015 году», – говорит генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.

Что касается стоимости строящихся квартир, то за минувший 2014 год изменение средней цены предложения в Петербурге составило 9,4%. Это на 2,1% выше роста за год вторичного рынка.

По мнению экспертов, 2015 год будет не таким интенсивным по количеству стартапов. Во-первых, сложно спрогнозировать спрос. Во-вторых, имеет место неопределенность с затратами на строительство. В-третьих, возникнут трудности с финансированием. «Уже заметны первые признаки проблем в банковской сфере: выросла процентная ставка по кредитам, увеличивается количество отказов в банковском финансировании проектов, – полагает Михаил Возиянов. – Понятно, что девелоперы будут испытывать трудности с привлечением средств под новые проекты. Очевидно, что надо аккуратнее начинать новые проекты, особенно крупные, которые требуют серьезных инвестиций в инфраструктуру, дороги и соцкультбыт, и надо заканчивать начатые объекты. Массовый переход в класс «эконом» из остальных сегментов рынка может произойти только в случае долгосрочного и глубокого кризиса. Пока не вижу для него предпосылок».

«В новом году ожидать роста рынка не приходится, – считает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова. – Вероятно, многие новые крупные проекты будут отложены до лучших времен. Это касается в первую очередь жилья сегмента «эконом», расположенного за пределами КАД. С другой стороны, в последние месяцы прошлого года на рынке был ажиотажный спрос, вследствие чего может возникнуть дефицит качественного жилья, расположенного в городской черте и в районах с качественной инфраструктурой. Цены на подобное жилье, вопреки многим прогнозам, могут вырасти на 10-15%».

«В 2015 году, примерно со второго квартала, строительный рынок ждет очень непростая ситуация, и она будет похожа на некое сохранение тех наработок, которые были достигнуты компаниями, – уверен генеральный директор группы SOLO Олег Сумбаев. – Девелоперы будут выдерживать паузу, потому больших и глобальных строек пока не будет. Никто из строителей не захочет входить в проекты в условиях дорогих банковских кредитов и увеличения стоимости поставок зарубежных материалов. Девелоперские компании с узким профилем деятельности, у которых нет иных источников доходов, не смогут вести стройку и рискуют полностью уйти с рынка».

Если первичный рынок весь прошлый год рос как на дрожжах, то рынок вторичной недвижимости в декабре 2014 года сократился. На продажу по итогам года было выставлено 36 тыс. объектов вторичного рынка, это меньше на 5 тыс., чем в 2013-м. Многие собственники сняли свои объекты с экспозиции до лучших времен. При этом время экспозиции объектов на конец декабря 2014 года в среднем по вторичному рынку квартир составило 43 дня. Это выше среднего показателя, который равен 28-30 дням.

Офисная избыточность

Серьезным испытанием для рынка коммерческой недвижимости стало резкое повышение в конце года ключевой ставки ЦБ и, как следствие, пересмотр банками кредитных условий для девелоперов. Вряд ли застройщики будут совсем отказываться от проектов на этапе активного строительства, однако высока вероятность смещение сроков их завершения. А вот запуск новых проектов в сфере коммерческой недвижимости в данной ситуации, скорее всего, будет отложен.

«Мы прогнозируем, что в офисном сегменте в этом году будет происходить ротация арендаторов: компании будут пытаться найти объект по более низким ставкам, но при этом с хорошей управляющей компанией, удобными планировками и т.д., – говорит генеральный директор ООО «Газпромбанк-Инвест Северо-Запад» Сергей Демидов. – Кроме того, в Санкт-Петербурге достаточно много компаний, часть из которых, возможно, получит импульс к развитию в настоящих условиях: переезжают структуры ОАО «Газпром», усиливаются офисы ряда экспортеров. В связи с этим мы считаем, что хорошие объекты в классе В будут востребованы рынком».

 025.jpg Фото: Архив «Эксперт С-З»
Фото: Архив «Эксперт С-З»

В 2014 году рынок качественных (класс А и В) офисных площадей в Санкт-Петербурге увеличился на 219,1 тыс. кв. м. Были введены в эксплуатацию 22 бизнес-центра, 11 из которых суммарной арендуемой площадью 118,8 тыс. кв. м относятся к классу А, остальные (100,3 тыс. кв. м) – к классу В. Традиционно основной объем ввода пришелся на последний квартал, в течение которого на рынок вышло около 40% от общего годового объема – 87,8 тыс. кв. м. Общий объем рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга на конец 2014 года составил немногим более 2,6 млн кв. м. Но в целом, по данным Jones Lang LaSalle, в Санкт-Петербурге объем ввода в 2014 году снизился на 10% по отношению к предыдущему году. С учетом переноса ряда объектов с 2014-го объем ввода в 2015 году окажется чуть выше и составит около 220-230 тыс. кв. м, а в 2016 году снизится до 180-190 тыс. кв. м. При этом доля класса А во вводе будет постепенно уменьшаться: если в 2014 году она составляла 56%, то в 2015-м сократится до 48, в 2016-м – до чуть более 30%. По словам директора направления инвестиционного брокериджа NAI Becar Александры Смирновой, текущая активность девелоперов в офисном сегменте связана с завершением ранее начатых проектов. «Девелоперские проекты «буксуют» в связи с неопределенностью с проектным финансированием и спросом на новые офисные помещения. Возможно, что во второй половине – конце 2015 года после положительных изменений в экономической ситуации активность начнет расти. В последние три месяца объем предложения офисов превышает уровень спроса. В связи с этим в начале года ставки аренды могут снижаться. В целом в текущем году арендодатели будут стремиться удержать арендаторов, а новые проекты останутся в «замороженном состоянии», – говорит Александра Смирнова.

«Доля свободных площадей на офисном рынке Петербурга на конец четвертого квартала составила 12% в среднем по городу, увеличившись в целом за год на 0,2 п.п. В классе А уровень вакантных площадей за 2014 год сократился на 2,3 п.п. до 17,1%, в классе В вырос на 1 п.п. до 9,6%», – рассказал руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.

В связи с высокой волатильностью курса рубля по отношению к доллару и евро, на номинирование ставок аренды в рублях перешли даже те девелоперы, которые ранее заключали договоры в валюте. Помимо ориентации на рубли, арендаторы стремятся минимизировать затраты на офисную отделку, полностью или частично перекладывая ее стоимость на собственников бизнес-центров, которые часто готовы идти на подобные уступки. Кроме того, мы наблюдаем снижение заложенного в договорах размера ежегодной индексации ставок аренды с 7-10 до 6-8%. Многие международные компании, которые ранее откладывали решение о переезде на начало 2015 года, теперь ориентируются на середину года и далее.

Торговля не в тренде

В 2014 году в Санкт-Петербурге начали работу два новых торговых комплекса – ТРЦ «Монпансье» (арендуемая площадь – 30,5 тыс. кв. м) и ТРК «Европолис» (60,5 тыс. кв. м). Таким образом, суммарный объем введенных качественных ТЦ по итогам года составил всего 91 тыс. кв. м, что является наименьшим показателем за последние пять лет.

Согласно прогнозу экспертов JLL, снижение объемов ввода торговых центров продолжится и в 2015 году. На будущий год намечено открытие качественных объектов совокупной арендуемой площадью 42,4 тыс. кв. м, что лишь немного превышает минимальный, «кризисный» ввод 2009 года, когда на рынок вышло 40 тыс. кв. м новых торговых центров. Такой низкий показатель является следствием переноса сроков ввода ряда объектов, запланированных изначально на 2015 год. На текущий момент в числе открытий 2015 года фигурируют только вторая  очередь ТРК «Питер-Радуга» (27 тыс. кв. м), которая позволит этому торговому комплексу существенно увеличить торговую галерею, а также первый в Петербурге аутлет-центр – Outlet Village Pulkovo (первая очередь площадью 15,4 тыс. кв. м).

В наиболее востребованных торговых комплексах Санкт-Петербурга всегда существовал лист ожидания. В конце 2014 года ситуация на рынке изменилась: вакантные площади появились во всех без исключения ТК города. В зависимости от локации уровень вакансии в декабре составил от 5 до 30%. Вместе с тем у бизнеса появилась возможность арендовать ранее недоступные для него площадки.

«В 2014 году мы наблюдали активное развитие новых портфелей клиентов. Так, ранее в торговых центрах не были представлены, а сегодня появились МФЦ, новые детские направления, батутные центры, – рассказывает вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью агентства развития и исследований в недвижимости «АРИН» Екатерина Лапина. – В рамках досугово-развлекательной функции все большую популярность набирает создание детских зон формата edutainment (образование через развлечение).  По предварительным результатам четвертого полугодия 2014 года уровень арендных ставок практически не изменился, снижения ставок не произошло. Однако многие ретейлеры массово написали письма с просьбой о снижении стоимости квадратного метра, что повлекло за собой фиксацию ставок на прежнем уровне (без ежегодной эскалации)».

Еще одна тенденция декабря 2014 года – свое присутствие на петербургском рынке сокращают как локальные игроки, так и сети одежды мирового масштаба (New Look, Maratex, Seppalla и т.д). Прежде всего, это вызвано волатильностью курсов валют и нестабильной экономической ситуацией.

Главный выход из кризиса эксперты видят в реконцепции существующих площадей. «В среднесрочной перспективе одним из основных направлений развития рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга должна стать реконцепция морально и технически устаревших торговых центров и их адаптация к современным требованиям рынка», – уверен генеральный директор УК Prior Development Алексей Попов. Усилится развитие досугово-развлекательной функции торговых центров, в первую очередь детского развлекательного сегмента. Продолжится период «вторых фаз», то есть развитие уже существующих успешных проектов.

По прогнозам NAI Becar, объем ввода в 2015 году может оказаться рекордно низким за последние 5 лет – менее 100 тыс. кв. м. Однако пока что не получили опровержения планы по завершению в следующем году еще нескольких крупных проектов, так что данную цифру можно расценивать как пессимистичный прогноз.

Складное дно

В течение 2014 года в Санкт-Петербурге и прилегающих к нему районах Ленинградской области в эксплуатацию было введено 14 складских комплексов суммарной арендуемой площадью 400,5 тыс. кв. м. Из них 43%, или 173,5 тыс. кв. м, было введено в последнем квартале. Таким образом, объем ввода по итогам года превзошел показатели 2009-2013 годов, лишь немного уступив рекордным значениям 2007-2008 годов. В результате к концу 2014-го объем рынка качественных складов составил 2,415 млн кв. м. «Прошло всего пять лет с прошлого стресса для рынка, и в предыдущий раз рынок складов заметно отреагировал на внешнеэкономическую ситуацию, – отмечает генеральный директор East Real Альберт Харченко. – Очевидно, что после стремительного падения национальной валюты невозможно удерживать привычный для рынка уровень долларовых арендных ставок».

«Основной тенденцией 2014 года стало заключение большого количества сделок по строительству складов в формате built-to-suit, то есть под конкретного заказчика. Многие из этих сделок предполагают завершение строительства в 2015 году. Если все анонсированные проекты будут завершены в запланированный срок, то с учетом спекулятивных проектов и складов для собственных нужд объем ввода составит около 350 тыс. кв. м. На долю складов для собственных нужд и built-to-suit проектов придется около 80% ввода в 2015 году», – продолжает Владислав Фадеев.

Торговые операторы оказались наиболее активными с точки зрения спроса на склады по итогам 2014 года – 64% в общей структуре сделок (37,5% по итогам 2013 года). На долю логистических компаний пришлось 17%, производственные компании занимают 7% в структуре сделок.

Согласно данным компании JLL, по итогам четвертого квартала 2014 года доля свободных площадей возросла до 6,9% (4,0% в третьем квартале 2014 года). Рост уровня вакансий объясняется высоким объемом ввода наряду с экономическими сложностями, с которыми столкнулась российская экономика во второй половине года. По прогнозам аналитиков JLL, к концу 2015 года уровень вакансии может вырасти до 8-9%. «В начале прошлого года мы наблюдали увеличение уровня спроса на складские площади, который к концу года начал снижаться, а уровень вакансии в классах А и В расти. В первом квартале 2015 года спрос на складские комплексы будет оставаться на довольно низком уровне. Во втором квартале, ближе к весне, возможен всплеск спроса. В связи с ростом потребностей арендные ставки на рынке складской недвижимости могут вырасти на 7%», – констатирует Александра Смирнова.

Тем не менее, на сегодня из-за сильного ослабления рубля уровень запрашиваемых арендных ставок в качественных складских комплексах Петербурга снизился до 80-85 долларов за кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). При этом многие девелоперы, которые ранее номинировали свои ставки в валюте, принимают решение о заключении договоров, в которых ставки выражены в рублях.

Основные индикаторы офисного рынка СПб по итогам 2014 г.

Структура бизнес-центров по офисной площади
Структура действующих торговых объектов
Крупнейшие собственники торговых центров

У партнеров

    Реклама