Апартаментная альтернатива

Эксперт Estate
Москва, 02.02.2015
«Эксперт Северо-Запад» №6 (695)
На кризисном рынке Санкт-Петербурга апартаменты могут стать интересной альтернативой традиционному жилью, считают участники рынка. Они имеют лучшую локацию, дешевле стоят плюс обеспечивают лучший сервис, говорят эксперты.

Фото: Архив «Эксперт С-З»

Одной из перспектив для рынка апартаментов эксперты видят развитие серого пояса. Ведь формально апартаменты – нежилые объекты, а потому размещение их на площадях бывших заводов с уже существующими мощностями, но без обременения в виде строительства обязательной социальной инфраструктуры будет выгодным и для застройщиков, и для потребителей, и в конечном итоге для города.

Сложный продукт

На данный момент апартаменты составляют 22% объема предложения по жилой недвижимости в Москве и только 2% – в Петербурге. Всю недвижимость этого формата можно разделить на несколько видов. Первый из них – апартаменты для сдачи в аренду. Среди петербургских проектов к их числу можно отнести проекты Vertical, Docklands, Salut, Avenue-Apart. Кроме того, существуют апартаменты для собственного проживания, такие как «5 элемент», «Конюшенная площадь», «Монферран», Сrystal, «1 Линия» в Комарово. Обычно это объекты премиум-класса, расположенные в центре Петербурга или за городом. Третий тип апартаментов – так называемое псевдожилье. К этой категории можно отнести кварталы, застроенные жилыми домами без социальной инфраструктуры. На данный момент в Санкт-Петербурге известны 35 проектов апартаментов всех трех типов, из них 20 – уже в продаже, четыре – «на паузе» и 11 находятся на стадии проектирования. Более 50% сделок в этом сегменте – инвестиционные, причем большинство инвесторов намерены сдавать купленную жилплощадь через управляющую компанию.

«Формат апартаментов – очень сложная вещь, которая обычно понятна тем, кто работает с недвижимостью. Когда появилась коммерческая недвижимость, все более-менее понимали, о чем идет речь. Апартаменты как коммерческую недвижимость воспринимают далеко не все, для людей это скорее жилье. Сейчас многие выдают апартаменты за «ухудшенные» квартиры: нет возможности сделать прописку, нет возможности строить жилье, и поэтому застройщик решил сделать апартаменты. В то же время апартаменты – это нечто большее, они должны быть обеспечены всей инфраструктурой: это больше похоже на гостиницу длительного проживания», – считает директор компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков. Как говорят эксперты, дальнейшее развитие этого сегмента в значительной степени будет зависеть от того, как девелоперам удастся решить проблемы обслуживания. «Спрос на апартаменты есть. Однако для многих покупателей важен высокий уровень сервиса. Также часто отделам продаж компаний приходится тратить много времени, чтобы объяснить горожанам, что такое апартаменты, в чем состоят их особенности и преимущества, а также чем эта форма отличается от обычного жилья. Те плюсы и минусы, которые есть», – говорит директор УК Docklands Светлана Петрова.

Рынок апартаментов на данный момент переживает те же проблемы, что и другие сегменты. Число покупателей сократилось, что заставляет застройщиков существенно пересмотреть имеющиеся приоритеты и предложения. Кроме того, беспокойство внушают законодательные инициативы московского правительства, запрещающие использовать апартаменты в качестве мест постоянного проживания. В Санкт-Петербурге законодательных актов, ограничивающих развитие апарт-формата, пока нет, но разговоры об их возможном принятии, по словам экспертов, уже ведутся. «Мы считаем, что апартаменты – это инвестиционный продукт. Именно в условиях кризиса он может быть интересен. Арендные ставки в апартаментах выше, чем в жилье. Если они будут давать доходность, о которой говорят сейчас те, кто уже выпустил проект, это было бы интересно инвесторам. Мы планировали приступить к реализации комплекса на Моисеенко, 10, но проект был заморожен, поскольку нас не устроили условия, на которых нам банк предложил кредит. Сейчас мы рады, что не согласились на эти условия, мы нашли другие возможности финансирования данного проекта и планируем приступить без кредитных средств», – говорит руководитель проектов компании «Охта Груп» Елена Костицына.

Участники дискуссии постарались описать обобщенный портрет покупателя апартаментов и сформулировать требования, которые этот покупатель обычно предъявляет к объектам недвижимости. Руководитель проекта «Салют» Сергей Ногай отметил, что 25% людей, приобретающих апартаменты, – жители регионов. Для них важны прежде всего услуги: они ожидают, что уровень сервиса в апартаментах будет приближен к гостиничному. Впрочем, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Александр Погодин считает, что покупатели зачастую сами не знают, чего хотят от жилплощади. «Когда речь идет о новых форматах, потребитель сам не знает о своих предпочтениях. Если вы проведете опрос потенциальных покупателей, хотят ли они покупать квартиру с отделкой или нет, то большинство предпочтут отказаться, потому что с советских времен привыкли, что сделают сами дешевле и качественнее. Но когда потребитель получает качественный продукт, который полностью его удовлетворяет, то понимает, что деньги вложены правильно. Приблизительно 30% апартаментов было продано без меблировки, и среди покупателей высок процент тех, кто, отказавшись от меблировки изначально, затем ее у нас докупал, несмотря на высокую стоимость», – рассказал эксперт.

Формат для серого пояса

По оценкам экспертов, апартаменты остаются наиболее развивающимся сегментом на первичном рынке жилья. Такой формат выгоден и для девелопера, и для покупателя: первый получает возможность строить жилье без дополнительных затрат, второй – более дешевую жилплощадь и расширение возможностей по форматам ее использования.

«Причин развития рынка апарт-отелей несколько, прежде всего – запретительная градостроительная политика властей: построить апарт-отель сейчас проще и дешевле, нежели согласовать перевод земельного участка и реализовать проект жилого комплекса», – считает директор по развитию компании «С. Э. Р» Павел Бережной. По его мнению, будущее за проектами, которые помогут объединить деловую застройку с жилой, что позволит, например, сократить время проживающих на дорогу от работы до дома.

По мнению заместителя руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексея Шаскольского, основной шанс для апартаментов – занять нишу в сером промышленном поясе Петербурга, где жилье строить нельзя. «И в этих промзонах возможны апартаменты – кирпичные, со стеклом, с ковкой, с огромными объемами застройки. Мне кажется, это одно из направлений, которое было бы выгодно и городу, и застройщику. То есть строительство апартаментов должно происходить там, где это делается во всем мире – промышленные районы переплетаются с лофт-проектами», – говорит он. Серьезно помешать этому может желание властей навесить на девелоперов, реализующих подобные проекты, всю инфраструктуру, как это происходит сейчас в Москве. «В данном случае разница в стоимости между жильем и апартаментами нивелируется. Те самые 20 процентов, которые выигрывает владелец апартаментов, будут потрачены на строительство обязательных социальных объектов. В этом случае апартаменты, как класс, будут просто ликвидированы. Поэтому выбор правильной локации, статус апартаментов как нежилого помещения создают перспективы для развития», – считает эксперт.

По мнению экспертов, в скором времени на рынке будут появляться новые участки, интересные именно в плане их переоборудования под апартаменты: предприятия, не получившие федерального финансирования либо находящиеся в залоге у банков, которые постараются в досудебном порядке продать активы. Из этих земель возможно формирование нового формата серого пояса Санкт-Петербурга, включающего офисы, малые предприятия, апартаменты.

Объем предложения на первичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга на начало 2015 года

У партнеров

    Реклама