Затянуть серый пояс

Кризис может помочь зачистить серый пояс от неэффективных владельцев: важным трендом 2015 года станет перераспределение активов от ныне закредитованных собственников, не способных осуществлять выплаты по кредитам, к кредиторам.

Фото: Архив «Эксперт С-З»
В последнее время редевелопмент в Санкт-Петербурге проходил стихийно

О том, какие проблемы и перспективы кризис привнес в процесс редевелопмента коммерческой и производственной недвижимости, участники рынка рассказали на круглом столе клуба «Экспертная политика», организованном изданием «Эксперт Северо-Запад».

Есть место

По словам вице президента ГК Springald Валентина Заставленко, объем строительства и реконструкции производственных площадей в Петербурге по итогам 2014 года увеличился на 31,6% по сравнению с 2013 годом и составил 465,6 тыс. кв. м. Объем новых построенных площадей составил 397,5 тыс. кв. м. Всего было возведено 30 объектов. Реконструировали 68,1 тыс. кв. м (восемь предприятий).

Серый пояс сейчас занимает значительную часть города. Если в среднем европейском городе промышленные предприятия составляют около 10% общей площади, то в Санкт-Петербурге на серый пояс приходится более 40% центральной части. Всего на территории Петербурга можно выделить 57 промышленных зон. По действующему Генеральному плану, 27 из них будут и дальше использоваться в нынешнем качестве, остальные подлежат градостроительному преобразованию и выводу предприятий. Общая площадь зон под преобразование – около 5,8 тыс. га. Львиная доля, а именно – 65% доступных для редевелопмента земель, – сосредоточена в Невском, Калининском, Кировском и Московском районах. Из них только последний притягателен для девелоперов. На самые интересные с точки зрения близости к центру и к местам исторической застройки районы (Адмиралтейский, Василеостровский, Центральный, Петроградский) приходится от 100 до 500 га промзон.

Все последнее время, по словам экспертов, редевелопмент промзон шел стихийно, и только в тех местах, где можно быстро реализовать проект и вернуть вложения. Но этих мест практически не осталось. «Редевелопмент актуален для конкретных площадок, которыми интересно заниматься в первую очередь из-за их местоположения. В нашем активе есть много проектов – ярких примеров точечного и качественного редевелопмента. Все это современные здания, сохранившие свою первоначальную архитектурную форму, но имеющие необходимое техническое оснащение. Реализация данных проектов была оправдана с точки зрения инвестиций», – рассказал управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин. По его словам, сейчас точечная реконструкция объектов недвижимости себя исчерпала, все предложения, которые были на рынке, уже съели.

Что построить надо

Большие проблемы создавали и создают девелоперам власти, которые не дают развивать в перспективных локациях жилое строительство. Например, промышленная зона в районе Финляндского вокзала и Арсенальной улицы, несмотря на высокие баллы за локацию (набережная, прекрасный вид на старый город, связь с центром, метро), не слишком притягательна для частного бизнеса. В соответствии с Генпланом, в районе Арсенальной улицы под жилье отводится не более 10%. Строить торговые центры без населения также бессмысленно. Остаются бизнес-центры и экологически чистые производства, которые не слишком вдохновляют застройщиков. Но привычные офисные проекты при нынешнем состоянии экономики уже не позволят проектам редевелопмента окупиться. «Сегодня мы попали в другую ситуацию, когда арендаторы пытаются понять, что происходит, а арендодатели понимают, что потерять клиентов – это большая проблема. Поэтому на местах они проводят работу по удержанию клиентов. Рынок живет, но переговоры сложные», – говорит директор по продажам коммерческой недвижимости Юлия Серебрякова. «Мы не можем сказать, что рынок офисной недвижимости мертв, сделки идут», – констатирует, вице-президент группы компаний Leorsa Ольга Пономарева.

Один из вариантов, который будет способствовать развязыванию серого пояса – это строительство индустриальных парков, как в ходе редевелопмента, так и в новых местах. «Основной заказчик на такие площадки – малый и средний бизнес. Спрос есть, несмотря на изменения экономических реалий. Кризис заставляет компании искать себе новые площадки для оптимизации своих затрат на производство. Кроме того, морально устаревают те площадки, которые сейчас находятся в аренде. Некоторые компании текущая ситуация подстегнула, чтобы они быстрее приняли решение и выходили из города. Я с оптимизмом смотрю на дальнейшее развитие», – говорит руководитель направления индустриальной недвижимости ГК «БестЪ» Алла Сидоренко. «Я ничего не имею против реконцепции бывших промышленных зон, но нужно понимать, что это масштабная территория, которую можно освоить только комплексно. Это предполагает крупный объем инвестиций, к которому в отсутствие поддержки со стороны властей города не готовы ни инвесторы, ни девелоперы», – сомневается Дмитрий Золин.

«На данный момент сектор развития промышленных территорий, как для редевелопмента в пользу смены профиля использования, так и наметившийся тренд создания обновленных промышленных территорий, является наиболее динамичным. До 70% основных фондов на предприятиях изношены и требуют замены, и сейчас запущен процесс модернизации данных предприятий, который перейдет в реальные работы в самое ближайшее время. У российской экономики нет другого пути, как развивать собственное производство и импортозамещение. Встает вопрос разработки промышленных территорий и модернизации производства – подготовки под строительство, и тут компании с колоссальным опытом редевелопмента и строительства будут очень востребованы. Данные работы, в отличие от строек в центре, будут вестись оперативно, у экономики нет ресурсов на ожидание», – полагает Валентин Заставленко.

Кризис – время возможностей

Денег и желания осваивать новые пространства в текущей обстановке у инвесторов нет. «Ситуация сейчас напоминает 2008-2009 годы, но есть и отличия. В первую очередь связано это с поведением людей: я вижу на рынке очень много паники. Вторая половина игроков заморозила проекты и ждет, что будет. Мы прекратили деятельность по формированию стратегий, планов, прогнозов, начиная с осени прошлого года. Это не имеет никакого смысла. Непонятно, от чего отталкиваться, поэтому мы «подвесили» ситуацию до хоть какого-то понимания дальнейшего развития событий на рынке. У нас остались прежние планы продаж, потому что непонятно, как их пересматривать. В России вкладывать деньги во что-то сейчас мы, как инвестиционная компания, смысла не видим. Проблемные активы за бесценок забрать были бы, конечно, рады, но такие на рынок не попали, да их и не осталось», – говорит Ольга Пономарева.

Но даже при появлении интересного актива на рынке у девелопера в подавляющем большинстве возникнет целый блок проблем, требующих оперативного решения, – дееспособность инженерных сетей и головных источников. Как правило, в той или иной мере сети присутствуют везде, где ранее работали предприятия, но степень обеспеченности ресурсами зависит от профиля промзоны. «Редевелопмент территорий – это очень большой объем денег, который тянет за собой инфраструктурные проблемы. Если от старого предприятия осталось электричество – повезло, в противном случае получаем эпопею с подключением. У нас есть контракты с Ленэнерго, которые были оплачены три-четыре года назад, и здания так и не подключены. Мы нашли выход – строим свои подстанции, но если относительно новый человек на рынке, да еще с одним проектом, попытается распутать такой узел – это очень сложно, практически нереально. За электричеством следует транспортная инфраструктура, потому что те площадки, которые остались, не на первой линии, с плохой доступностью, самостоятельно привести в порядок дороги невозможно, а сотрудничество с городом, увы, есть пока только на словах. Поэтому, если глобально смотреть на редевелопмент серого пояса и других промышленных зон, то должно пройти несколько лет, чтобы начали появляться новые проекты», – считает  Дмитрий Золин.

Наконец, во внимание принимается такой фактор, как готовность предприятия освободить территорию. По мнению экспертов, передислокация занимает до пяти лет. Если готовности нет или пятно принадлежит нескольким владельцам, история может затянуться до бесконечности. Но в данном случае кризис может выступить катализатором перемен. «2015 станет годом банкротств. Заложенное имущество перейдет от собственников к банкам или будет продано самим собственником до процедуры исполнительного производства. Можно ожидать, что до 35% текущих собственников не смогут удержать свои активы и объекты получат нового хозяина. К 2017 году мы увидим очередную смену глобальных собственников территорий и к этому моменту не будем наступать на старые грабли, нам нужно иметь проработанные регламенты работы с территориями», – считает Валентин Заставленко.

Причем, ответ на вопрос, куда вывести производство, есть. Его готова приютить Ленинградская область. «Мы сейчас активно поддерживаем развитие индустриальных парков в области, – говорит начальник отдела стратегического планирования, целевых программ и оценки регулирующего воздействия Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленобласти Анна Миронова. – В частности, был принят закон для поддержки уже существующих парков. Зона развития может быть создана в Пикалево – технопарк, который будет точкой роста для всей области. Что касается более перспективной зоны около КАД, то еще в 2013 году мы с Санкт-Петербургом создали стратегию территорий приграничного развития. Пока это только разработка, но уверена, что концепция не останется в столе».