Нешаткий редевелопмент

Общество
Москва, 20.04.2015
«Эксперт Северо-Запад» №17 (704)
Начавшийся при бывшем губернаторе Петербурга Валентине Матвиенко процесс редевелопмента промышленных территорий сначала затормозился из-за смены управленческой команды, а теперь перспективы освоения серого пояса подрывает кризис. Развитие промышленного пояса города девелоперы и застройщики обсудили в рамках круглого стола «Редевелопмент промышленных территорий».

ФОТО: desk-realty.ru

Редевелопмент – главный инструмент развития центра города, так как готовых пятен под застройку в центральных районах уже не осталось, а стоимость расселения и реконструкции исторического здания настолько высока, что такой проект преобразовывают исключительно под элитное жилье.

На период 2014 года общая площадь промышленных и коммунально-складских зон в Санкт-Петербурге составляет 18,7 тыс. га, это 13,5% от всей городской территории. Для примера, в Москве промышленные зоны занимают порядка 16% территории «Большой Москвы».

За последние десять лет площадь промышленных территорий сократилась примерно на 9%. В основном это произошло за счет интенсивных процессов редевелопмента территорий промышленных предприятий. За этот период полностью прекратили свою деятельность такие в свое время знаковые для Санкт-Петербурга предприятия, как «Красный Треугольник», «Россия», «Красное знамя» и другие, на которых в советские времена трудились десятки тысяч ленинградцев.

Но следует отметить, в этот же период в категорию промышленных были переведены несколько сотен гектаров земель сельхозиспользования, например в Шушарах. За последние 10-15 лет полному редевелопменту подвергнуто в центральной части города и районах, к нему прилегающих, более 50 крупных промышленных площадок общей площадью более 250 га.

На территориях более 220 предприятий идет процесс так называемого частичного редевелопмента, где бывшие производственные здания через реконструкцию приспосабливаются под функции общественно-делового использования.

В основном преобразуемые промышленные территории используются под реализацию проектов общественно-деловой застройки. Это прежде всего офисные и многофункциональные деловые центры. Доля подобных площадей составляет более 60% от всего объема построенной недвижимости на территориях, подвергнутых редевелопменту.

Власть тормозит

Сейчас, по словам девелоперов, главный тормоз процесса редевелопмента – это городские власти. «Весь бизнес Петербурга для власти – это помеха. Большая проблема в том, что непрерывно происходят какие-то изменения. В ПЗЗ, в Генплан. Закон № 820 вступил в силу, а потом оказалось, что неправильно вступил. Для бизнеса было бы лучше, если бы власти остановились на какой-либо точке. Любой», – объяснил гендиректор компании «Теорема» Игорь Водопьянов. «Что касается политики города, то тут нет никакой логики. Это какие-то параллельные миры. В концепции развития города промышленности нет вообще. А насчет переезда производства нам говорят: сначала переезжайте, а потом мы построим вам коммуникации», – добавила заместитель генерального директора ООО ЛОМО Марина Зверева.

Эксперты также отметили трудности с продажей бывших промышленных территорий. «Зачастую под заводами располагаются убежища Минобороны, которые трудно перевести в иную категорию недвижимости. Бывает и так, что убежища уже давно нет, но оно значится в реестре. Иногда коммуникации завода принадлежат другим собственникам. Чтобы развивать промышленные площадки, нужно менять Генплан и функциональное зонирование города. При этом 90% поправок девелоперов о переводе таких участков из промышленных зон в зоны деловой и жилой застройки были отклонены комиссией по внесению изменений в Генплан Петербурга осенью прошлого года», – считает генеральный директор «БестЪ» Георгий Рыков.

Нет у властей понимания, нужна ли сейчас вообще промышленность в центре города. «Промышленность в Петербурге должна существовать: город слишком большой, чтобы выживать только на туризме. С другой стороны, промышленный пояс – важнейшая градостроительная проблема, которую нужно решать прямо сейчас. Она приводит к растяжке транспортных путей, инженерных коммуникаций – эти косвенные потери чудовищны и с точки зрения логистики, и с точки зрения работников, которым приходится ездить на производство через весь город», – обрисовал ситуацию заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. С ним не согласен Георгий Рыков. «Мне кажется, город станет только лучше, если все эти трубы исчезнут. Уже ХХI век, а у нас в центре до сих пор стоят массивные советские заводы. Я вот был недавно в Германии. Там рядом с детским садиком стоит маленький завод по производству клея для радиодеталей, который продают по миллиону за один килограмм», – рассказывает он.

Комплексные решения

Активность девелоперов в сфере редевелопмента промышленных территорий в Петербурге значительно увеличилась, однако стремления к комплексному решению проблемы существования серого пояса, как в Москве, пока нет. Отсутствие единой стратегии редевелопмента промзон может привести к тому, что наиболее интересные объекты девелоперы возьмут в работу, в то время как проблема существования серого пояса решена не будет – менее привлекательные активы так и останутся никому не нужны.

По мнению генерального директора «БКН Девелопмент» Левана Харазова, к решению проблемы редевелопмента серого пояса надо подходить комплексно. «Иначе мы получим разрозненные бизнес-центры и кусочки предприятий. Город должен создавать некое комплексное видение, преференции тем, кто готов развивать и двигать. И речь идет о промышленниках, а не девелоперах. Промышленность разная, тяжелые производства – силовые машины, конечно, должны находиться за чертой города, пищевая, легкая – внутри города. Этим мы обеспечиваем и работу внутри города, и разделение. Государство должно создавать условия для этого», – считает он. «Многие предприятия видят в производстве техническую часть, главное – это бренд. Завод «Кока-Кола» не принадлежит им, они занимаются маркетингом, бренд создается в лабораториях. Как можно вывести крупный фармацевтический завод в Выборг? Где там найти квалифицированные кадры? Как вообще вынести предприятие? Это разрушить одно и построить другое?» – задается вопросами собственник компании SoloFarm Олег Жеребцов.

«Недавно был в командировке в Индии. Там такая политика: заводы распределяют по территориям в зависимости от их населенности. При этом производителям дают субсидии, льготный кредит и налоговые каникулы. Как делается у нас – даже говорить не буду. Вот пришел я в банк – была ставка по кредиту 12%. Через три дня – 15. И потом 17-19», – сказал гендиректор компании «Пласткон» Евгений Кокурошников. При этом участники рынка подчеркивают, что, если промышленность стремится на окраины, значит, это выгодно. Но не всегда такой вариант – лучший. «Если мы переезжаем в область, то я теряю кадры. Специалисты, которые работают на предприятиях по 15 лет, туда не поедут. А те, что сейчас приходят из университетов, они даже не знают виды резьбы, например. Наши молодые рабочие не хотят развиваться. Я это знаю и могу так говорить, потому что сам начинал с рабочего», – отметил Евгений Кокурошников.

Привлекательный пояс?

По данным директора по продажам УК Docklands Екатерины Запорожченко, девелоперам потенциально интересны примерно 650 га серого пояса.

Редевелопмент предполагает целый цикл работ, от которых зависит себестоимость строительства и экономика проекта в целом. В каждом конкретном случае себестоимость различна. Пока девелоперы все еще снимают сливки, не подбираясь к участкам, где их ждет большая работа. Выбирают самые интересные места – с видовыми характеристиками, на набережных, пригодные для строительства дорогого жилья. Чем легче готовить площадку, тем охотнее на нее идут девелоперы.

Обычно подготовка площадки под строительство предполагает не только рекультивацию, но и снос. Причем снос, как правило, необходим, поскольку реконструкция не позволяет вписаться в современные требования по инженерии и планировке помещений. Затраты на снос и реконструкцию зданий в структуре затрат на строительство в рамках среднестатистических проектов редевелопмента занимают 0,5-2%, затраты на рекультивацию обычно не превышают 5%. При этом увеличение себестоимости строительства на индустриальных территориях варьируется от 10 до 40% – все зависит от затрат на подготовку площадки.

Но есть отдельная статья расходов – перебазирование действующего предприятия на новую площадку. Это, признают участники рынка, довольно серьезные затраты. Выделение нового земельного участка, технических мощностей, поддержка перевода производства и т.п. – все это нельзя сделать оперативно и на льготных условиях без государственного участия. По-видимому, поэтому таких примеров в городе не так уж много.

Кроме того, есть абсолютно индивидуальные случаи, вроде большой когорты собственников, что усложняет процедуру покупки земельного участка. Есть фактор КГА – в виде архитектурных ограничений, которые выливаются в финансовые обременения, и т.д. Средняя длительность проекта редевелопмента в Санкт-Петербурге на конец 2014 года составляла пять лет. Большую часть времени занимает перевод участка под жилую или коммерческую застройку, оформление документов, комплекс мер по подготовке земли под строительство. Редевелопмент может удорожать конечную стоимость проекта до 50%. «Многие площадки имеют десятки, а то и сотни мелких владельцев и арендаторов, договориться с ними сложно», – говорит руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев. «Тратить деньги и время на разработку проектов редевелопмента, когда у города нет комплексной стратегии по серому поясу, – себе дороже», – считает Екатерина Запорожченко. «Но участков в популярных районах города с инженерной подготовкой, согласованным градпланом и утвержденным ППТ почти не осталось», – констатирует исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.

Перспективным с точки зрения редевелопмента специалисты считают Петроградский район, в частности, Петровский остров. В Центральном же районе, на Крестовском и Каменном островах промышленных участков, пригодных к редевелопменту, осталось единицы. По словам экспертов, в редевелопменте нуждается подавляющее большинство набережных на левом берегу Невы, на участке от Большеохтинского до Володарского моста, а также на правом берегу Невы, на участке от Большеохтинского до Литейного моста. На левом берегу Невы участок между Володарским мостом и мостом Александра Невского занят действующими предприятиями, вывод которых хоть и планируется, но без конкретных сроков. На правом берегу Невы в работе несколько проектов, однако Свердловская и Синопская набережные ждут своего часа. Редевелопмент якорных объектов может оживить и прилегающие к ним, нерационально используемые территории, уверены участники рынка. Подобные проекты могут вырасти в новые деловые или жилые кварталы – по принципу arrondissement (округов) во Франции, когда развитие идет по районам, жители которых имеют в пешеходной доступности всю необходимую инфраструктуру для современной и комфортной жизни.

Согласно положениям Генерального плана, до 2025 года на территории СПб сокращению общей площади территорий, занимаемых объектами производственного назначения, а также объектами инженерной инфраструктуры и железнодорожного транспорта подлежит 3,5-4 тыс. га, в том числе 2-2,5 тыс. га за счет перебазирования промышленных предприятий из центра Санкт-Петербурга.

Объекты редевелопмента в Санкт-Петербурге

Комментарий

 026.jpg
Елена Смотрова, председатель совета директоров «Теллус Групп»:

– Наша компания занимается развитием индустриальных парков, поэтому мы тщательно следим за ситуацией с промышленным сектором Санкт-Петербурга и Ленобласти, которому будет крайне сложно решать вопросы сохранения своего бизнеса, без государственной поддержки. Очевидно, что часть нынешних промышленных территорий нуждается в редевелопменте. Однако это не означает, что предприятия, которые там сейчас находятся, должны просто закрыться. Как раз благодаря господдержке, они должны быть переведены на новые индустриальные площадки, в основном вне центра города – ближе к границам агломерации.

Например, у нас сейчас в активной стадии строительства и заполнения находится два парка – «Кола» (на пересечении КАД и Мурманского шоссе) и «Приневский» (во Всеволожском районе Ленобласти), где, в частности, предусмотрены площади под средний бизнес. Также мы разрабатываем проект индустриального парка на нашем участке (более 80 га) на Киевском шоссе. И если поступят соответствующие предложения от промышленников, то мы готовы совместно с городской и областной администрацией участвовать в партнерских проектах по переводу предприятий на новые площадки, с последующим редевелопментом высвобождающихся территорий или объектов недвижимости.

У партнеров

    Реклама