Раскачка индустриальной платформы

Русский бизнес
Москва, 06.07.2015
«Эксперт Северо-Запад» №28 (710)
Наблюдаемое увеличение количества индустриальных парков в СЗФО характеризуется снижением заполняемости объектов в целом, а также сокращением площади уже запланированного строительства. Дефицит резидентов заставляет девелоперов делать ставку на повышение качества своих объектов

Аналитический центр «Эксперта Северо-Запад» подготовил очередной ежегодный обзор «Индустриальные парки СЗФО: перспективы развития». В центре внимания оказалось порядка 45 индустриальных парков в семи регионах СЗФО, пять технопарков и три особые экономиче- ские зоны (пять площадок). Вместе они составляют своеобразный территори- альный инновационно-промышлен- ный кластер (ТИПК) макрорегиона, индустриальную и постиндустриаль- ную платформу для развития челове- ческого и финансового капитала. Вопреки негативному макроэконо- мическому тренду, итоги индустри- ального девелопмента за прошлый год можно считать успешными. Помимо увеличения количественных показа- телей, наметились и качественные изменения. В частности, с целью ни- велирования заметного «терминоло- гического» разброса и унификации критериев определения индустриаль- ных площадок, в 2014 году был вве- ден так называемый Национальный стандарт РФ «Индустриальные парки. Требования» (ГОСТ). Это документ призван внести ясность в процесс стандартизации и сертификации про- мышленных территорий в качестве индустриальных парков. Так, к ин- дустриальным паркам может быть отнесена лишь площадка категории «промышленные земли», площадью не менее 8 га, с наличием электросетей максимальной мощностью 2 МВт (но не менее 0,15 МВт на каждый свобод- ный гектар полезной площади), усло- вий для газоснабжения и водоснабже- ния. Кроме того, в прошлом году был принят и Федеральный закон № 488 «О промышленной политике в РФ», где индустриальным паркам посвящена отдельная статья.

Результативность

На данный момент общее число инду- стриальных парков в России колеблет- ся в диапазоне от 100 до 150 единиц по различным подсчетам, из которых действующих – 50-60%. В частности, Ассоциация индустриальных парков предоставляет статистику, согласно которой число функционирующих объектов равно 44 единицам: 26 объектов типа гринфилд (greenfield) и 19 – браунфилд (brownfield). Отметим, что данный результат неплохо переклика- ется с государственной программой РФ «Развитие промышленности и по- вышение ее конкурентоспособности» (подпрограмма 20. «Индустриальные парки»), где Минпромторг указал це- левое количество действующих парков по состоянию на 2014 год в 49 единиц. Доля СЗФО на этом рынке индустри- ального девелопмента составляет по итогам 2014 года 19% (третий резуль- тат после ЦФО и ПФО). Такой результат во многом дости- гается за счет интенсивного развития рынка индустриальных парков на тер- ритории агломерации Санкт-Петер- бурга и Ленинградской области, на которую, по нашим подсчетам, при- ходится более половины всех объектов СЗФО, или около 40% функциональной площади индустриальной застройки. При этом такое соотношение обеспе- чивается в том числе и за счет парка «Шексна» в Вологодской области, вве- денного в эксплуатацию в 2013 году на территории площадью 2 тыс. га. За вычетом этого объекта доля агломера- ции увеличивается до 50%. Так, по словам первого заместите- ля председателя Комитета экономи- ческого развития и инвестиционной деятельности Ленинградской области Максима Кисельникова и председате- ля Комитета по промышленной поли- тике и инновациям Санкт-Петербурга Максима Мейксина, петербургская агломерация действительно является примером успешного создания терри- торий с потенциалом опережающего развития в рамках кластерного под- хода к освоению индустриального пространства. Примерами служат фар- мацевтический, медицинский, авто- мобильный, судостроительный класте- ры, обеспечивающие должный уровень конверсии в каждой из отраслей.

Отчетливые тенденции

За первые четыре месяца 2015 года, по данным информационного порта- ла Hubprom, было инициировано со- здание порядка десяти промышлен- ных парков (в том числе два в СЗФО – индустриальный парк «Череповец» (Вологодская область) и «Данор» (Ка- лининградская область), а также от- крыли свои предприятия семь новых резидентов (в СЗФО – финская ком- пания Skaala открыла производство стеклопакетов в промышленной зоне завода «Звезда» в Санкт-Петербурге). Согласно данным годового отраслево- го обзора Ассоциации индустриальных парков за 2014 год, заполняемость про- ектов типа гринфилд составила 50% (против 55 в 2013 году), а браунфилд – 56% (против 64 в прошлом году). Среднее количество резидентов – 14 и 42 единицы соответственно (против 11 и 51 единиц в 2013-м). Итого, в действующих индустриальных парках, по данным на 2014 год, было размеще- но 1153 компании-резидента, или на 18% больше в сравнении с 2013-м, при этом 70% резидентов разместились в браунфилд-парках (в 2013 году этот показатель равнялся 75%). При этом снижение заполняемости парков в пре- делах 8-12% объясняется повышенны- ми темпами ввода новых объектов в эксплуатацию. По итогам прошлого года среднее значение размера индустриального пар- ка по действующим проектам составля- ет 553 га, а по проектируемым – 265 га. Эта тенденция к сокращению функци- ональной площади может укрепиться в ближайшие год-два из-за повышения стоимости капитальных расходов на проекты индустриального девелопмента с 2014 года в пределах 30-40%. Помимо этого, на итоговый показатель площади индустриального парка могут негатив- но повлиять особенности локального законодательства. Так, по словам гене- рального директора ООО «Мультимо- дального комплекса Усть-Луга» Михаи- ла Ерофеева, по закону Ленинградской области «Об индустриальных парках» территория парка должна находиться в собственности управляющей компании. Соответственно, те инвесторы, которые хотели бы приобрести землю в собст- венность (а это чаще всего российские предприниматели), формально не могут быть резидентами парка, и их участки «выбывают» из статистики индустри- альных парков региона.

В целом сокращение функциональ- ной площади коснется в большей сте- пени парков типа гринфилд, так как их якорные резиденты – это чаще всего крупные или средние компа- нии, располагающие возможностью переориентировать строительство на отдельные очереди и таким образом оптимизировать расходы в период кри- зиса. Впрочем, на данный момент сре- ди таких проектов преобладают малые парки (около 60%) с площадью от 10 до 250 га, рассчитанные на одноэтапную застройку. В то же время браунфилд- проекты более привлекательны для малого и среднего бизнеса, ориентиро- ванного на местный рынок, со средним количеством персонала 20-30 человек и арендные земельные отношения. В текущих рыночных условиях среди та- ких проектов, а также специализиро- ванных логопарков (складских парков) весьма популярным (около 50% объек- тов) становится тип строительства под названием build-to-suit (индивидуаль- ное строительство), также позволяю- щий учесть особенности производства и избежать излишних расходов. По данным аналитиков Hubprom, спрос на складскую недвижимость бу- дет заметно сокращаться в краткосроч- ной перспективе, что также отразится и на уменьшении показателей предло- жения на 50-60%, что соответствует 200-230 тыс. кв. м в год. Впрочем, для стратегических ин- весторов текущая ситуация является наиболее выгодной при планировании сделок по покупке «готовых» или «ин- дивидуальных» логистических мощно- стей, так как при сокращении вакант- ных площадей в складском секторе (с 9 до 3% к концу 2015 года, по данным компании Jones Lang LaSalle) наступит увеличение уровня доходности инвес- тиций. Именно этот показатель проде- монстрировал рост в середине 2014-го вследствие снижения стоимости ру- блевых активов в долларовом выра- жении при сохраняющихся уровнях арендных ставок. В итоге окупаемость логистических проектов варьируется от пяти лет в рамках высоколиквид- ных территорий и до 10-12 лет в более отдаленных регионах.

Не лучшие времена

Стоит отметить, что такие параметры «экономики» индустриальных парков становятся критически важными в пе- риод рецессии. По словам директора по коммерческой недвижимости ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург» и руководите- ля индустриального парка «Greenstate- Горелово» Максима Соболева, сейчас «наблюдается 40%-й спад инвестици- онной активности среди покупате- лей земельных участков и услуг, что является показателем общего положения на рынке промышленной не- движимости». При этом наибольший спрос проявляют именно небольшие предприятия, что, по словам Михаи- ла Ерофеева, характерно для парков с устоявшейся структурой крупных якорных инвесторов. Однако, несмо- тря на популярность темы импорто- замещения, и особенно среди пред- ставителей МСП, по мнению Максима Соболева, «на данный момент нет ни одного «живого» проекта с подобными характеристиками, который был бы готов к реализации». Впрочем, для подобного вывода необходимо больше статистических данных. По словам генерального ди- ректора ООО «Росинжиниринг Про- ект» Александра Ульянова, «инду- стриальный девелопмент на данный момент – один из самых популярных секторов девелопмента. Общий тренд на импортозамещение дал толчок в развитии, особенно в агропромыш- ленном, пищевом сегменте и легкой промышленности. Но подобные ин- вестиционные проекты часто имеют длительные сроки окупаемости, пе- риод возврата которых можно сегодня пытаться сокращать за счет инициатив Минпромторга по субсидированию процентных ставок в случае обосно- ванной рентабельности. Так, по итогам 2014 года, согласно данным Ассоциации индустриальных парков РФ, капитальные вложения в парки типа гринфилд в 2014 году со- ставили около 5 млн рублей на один гектар территории (по данным 18 объ- ектов), что пока значительно меньше реальной себестоимости запланиро- ванного строительства. В то же время на один вложенный в создание парка рубль приходится 8,2 рубля привле- ченных в создание производства инве- стиций (по данным 16 объектов).

Риск-менеджмент

Наконец, критическим фактором успеха для проекта индустриального девелопмента является подключение к инфраструктуре – различного рода сетям. «Исходя из текущей практики, ско- рость подключения зависит от скорости реализации планов развития монопо- листов в окрестностях участка. Наибо- лее эффективным инструментом для снижения рисков является грамотный выбор участка с учетом возможностей существующей инфраструктуры. Если не стоит задачи «поднять целину», то еще на этапе формирования концепции нужно проанализировать доступную и перспективную инфраструктуру и уже от нее строить специфику использова- ния территории, это позволяет заметно сократить риски проекта», – комменти- рует Александр Ульянов. Такой подход в особенности важен в российских условиях, «где множе- ство проектов сегмента создавалось по формуле «от обратного», поясня- ет Михаил Ерофеев. Есть земельный участок, и если он не подходит для жилищного строительства или строительства коммерческой недвижимо- сти, то тогда начинаем создавать инду- стриальный парк. Поэтому в сложных экономических условиях выживут, как всегда, проекты, которые образо- вывались профессиональными коман- дами, в «правильном» месте и с адек- ватной инженерной и транспортной инфраструктурой. Тем не менее, остается открытым вопрос соответствия спроса и предложения на рын- ке индустриального девелопмента. И если в рамках сегмента логопарков критическое конъюнктурное сжатие не продлится более года-двух, то порядка половины пустующих мощностей индустриальных парков по- прежнему рискуют остаться незаполненны- ми до начала следующего инвестиционного цикла. При этом потенциальная стагнация в сфере локализации и импортозамещения компонентной базы широкого спектра, то есть основных поставщиков для предприя- тий якорных резидентов, может привести к «утечке» ожидаемых рынком длинных денег в иные перспективные сегменты с более ко- роткими сроками оборачиваемости капи- тала.

Перспективны наукоемкие отрасли

 013.jpg
Петр Гавырин, генеральный директор компании «А Плюс Девелопмент»: – Перспективы Санкт-Петербурга и Ленинград- ской области относительно появления территорий опережающего развития (ТОР) с экономической и социальной точек зрения абсолютно светлые. Само местоположение региона, развитая инфраструктура, достаточное количество  высококвалифицированных кадров и другие факторы дают уверенность в успеш- ности ТОРов в этих регионах. Здесь, думаю, вопрос больше в политическом решении, регион сам по себе интересен с точки зрения инвесторов, наша компания имеет на территории Санкт-Петербурга три собственных индустриальных парка. Но если будет принято решение об учреждении в городе территорий опережающего развития, это, безусловно, будет содействовать его дальнейшему развитию. Из наиболее перспективных территориальных инновационных класте- ров, которые  могли бы лежать в основе таких территорий, в первую очередь следует говорить о фармацевтике, высоких технологиях и других наукоем- ких отраслях. Думаю, что на территории подобных ТОРов могли бы быть размещены индустриальные парки, предоставляющие своим резидентам относительно небольшие помещения, – туда бы как раз могли перебраться те компании, которые заняты в сфере популярного сегодня импортозаме- щения.

Ключевые показатели развития индустриальных парков в РФ продемонстрировали положительный прирост за 2014 год
Снижение заполняемости российских гринфилд и браунфилд-проектов связано с опережающими темпами ввода новых объектов в эксплуатацию в 2014 году
Технопарки (и технополисы) СЗФО
Особые экономические зоны СЗФО

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №28 (710) 6 июля 2015
    Центр кластерной сборки
    Содержание:
    Инновационно-производственная эволюция

    Число территориальных кластеров, появляющихся в рамках петербургской агломерации, растет, однако для того чтобы стать реальными точками роста региональной экономики и создавать вокруг себя территории опережающего развития, их структура и экономическое содержание должны измениться

    Реклама