Диалоги об архитектуре и девелопменте

Эксперт Estate
Москва, 31.08.2015
«Эксперт Северо-Запад» №34-35 (712)
Взаимоотношения между властями, застройщиками и градозащитниками порежнему далеки от идеальных, а потому явно нуждаются в перезагрузке. Инвесторы сетуют на постоянно меняющиеся правила игры на рынке, в то время как власти и общественники не считают эту проблему такой уж существенной

ФОТО: АРХИВ «эксперт с-з»

Сблизить позиции и понять друг друга обе стороны попытались в ходе заседания клуба «Экспертная  политика»,  организованного изданием «Эксперт

Северо-Запад».  Партнерами круглого  стола  выступили

отель «Амбассадор» и компания «Телфин». Также в рамках этой дискуссии эксперты

пришли к единодушному выводу о том, что необходимо уже сейчас начинать совместную работу по подготовке нового Генерального

плана города (соответствующего Стратегии развития СПб до 2030 года), который предстоит утвердить в 2018 году.

Изменчивые правила

Основная претензия девелоперов к властям – постоянно меняющиеся плавила игры. Так, по словам главы УК «Теорема» Игоря Водопьянова, один из своих проектов планировки он согласовывает пять лет, а второй – три года. «Каждый год его приходится переделывать в связи с изменившимися условиями.

Прихожу я, например, пару лет назад к тогдашнему вице-губернатору по строительству

Марату Оганесяну и говорю: «Давайте, мол, согласуем проект». Он отвечает: «Пройди все согласования, и в декабре 2014 года его утвердим». Я все согласования прошел заново, прихожу в декабре, и тут он мне говорит: «А у нас новые Региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП) с января 2015 года вступают в силу – придется с их учетом проект переделать». И так каждый раз. Поэтому предложение к властям: давайте ненадолго прекратим законотворчество,

чтобы хоть какая-то стабильность для девелоперов появилась», – высказывается Игорь

Водопьянов.

Аналогичная ситуация, например, с проектами компании «СПб Реновация», где власти то планируют забирать у девелопера девять кварталов, то оставить их. «Реновацию

застроенных территорий нельзя назвать ни инвестиционным, ни девелоперским проектом в чистом виде. Ни один девелопер не имеет нагрузки по расселению, перекладке всех инженерных сетей в квартале, у него

нет проблемы с наличием стартового пятна и необходимостью строить в стесненных

условиях. Реализуя городскую программу реновации, мы работаем со всеми этими нагрузками. Поэтому наши проекты особенно чувствительны к любым изменениям условий работы, – говорит генеральный директор «СПб Реновация» Игорь Евтушевский. – Что же касается кварталов, к которым «СПб Реновация» так и не приступила. Во-первых, стоит пояснить, что основные проблемы, с которыми мы столкнулись при реализации этих кварталов, связаны именно с действиями властей, точнее, с изменениями изначальных условий нашего с городом инвестиционного договора. Где-то мы лишились пятен, на которых планировалось начать строительство, где-то на компанию повесили дополнительные социальные обязательства.

В итоге с каждым месяцем экономика проектов становится все сложнее и сложнее».

Существенная проблема и с административными барьерами, которые должны убирать власти. Об этом говорит председатель совета директоров Агентства развития и

исследований в недвижимости (АРИН), заместитель руководителя рабочей группы по

улучшению предпринимательского климата Санкт-Петербурга в сфере строительства

Андрей Тетыш: «У нас есть разработанное и принятое Правительством РФ Постанов-

ление № 403 «Об исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительст-

ва». Вообще, документ эпохальный, реально наводящий порядок при согласовании

проектов в регионах. Проблема в том, что до практики он доходит с огромным скри-

пом. Большинство региональных властей не готовы уменьшать свои полномочия по согласованию документов и соответственно саботируют реализацию этого постановления, как только могут. Петербург не исключение, и это реальная проблема».

Вынужденное торможение

Руководители профильных комитетов, принявших участие в дискуссии, осознают, что

любые препятствия для строительства влияют на бизнес-климат города в целом. Но, по их мнению, эти меры необходимы. «Конечно, мы взаимодействуем – бизнес,

власти, горожане, и наша задача – отстаивать интересы всех в этом взаимодействии. Но иногда, когда интересы горожан пересекаются с интересами бизнеса, власть принимает решение прежде всего в интересах жителей города. Но и девелоперы должны понять: у нас ведется 1,5 тыс. строек, а случаев, когда решения пересматривались, корректировались единицы. Чаще всего не власть мешает предпринимателям, но они сами мешают себе своими избыточными желаниями», – считает председатель Комитета по строительству СПб Михаил Демиденко.По его мнению, иногда нажать на стоп-кран необходимо. Например, для того, чтобы провести инвентаризацию и понять, что нужно строить для пользы города, а что нет.

«Сдерживание стройки в 2012-2013 годах привело к определенному дефициту предложения, но, с другой стороны, это стало мотивирующим фактором для того, чтобы ускорить строительство инфраструктуры и обеспечить гармоническое сопровождение появляющихся кварталов», – уверен Михаил Демиденко.  По мнению главы Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) СПб, главного

архитектора города Владимира Григорьева (к слову, известного петербургского архитектора, ставшего чиновником лишь полгода назад), проблемы в стройкомплексе есть, и они возникают в том числе по вине власти.

«Основная из них – это недостаточная нормотворческая работа. Мы не так давно при-

няли поправки в Генеральный план развития города, сейчас занимаемся подготовкой нового Генплана, который будет рассчитан не только на город, но и частично на область, где будет введено новое понятие – петербургская агломерация. Много сложностей, много согласований. Это, конечно, негативно сказывается и на бизнес-климате, и на настроении девелоперов», – говорит Владимир Григорьев.

Еще одна проблема, которую выявило бурное развитие строительного комплекса

за последние годы, – это транспортный коллапс. «Санкт-Петербург – сложный город, в

котором сейчас есть две главные транспортные сложности – это Нева, количество мостов через которую явно недостаточно, и КАД.

Они рассекают транспортные потоки. В итоге, если в советские времена час пик длился

именно час – и все уехали с работы домой и наоборот, то сейчас час пик растягивается на три-пять часов. Это влияет на качество жизни всех людей», – говорит директор Центра транспортного планирования Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга Рубен Тертирян.

Особую роль, по мнению представителей архитектурного цеха, в правильном город-

ском развитии должны играть публичные архитектурные конкурсы на застройку большинства городских территорий и реновацию особо значимых зданий и объектов. О необходимости повсеместной практики таких конкурсов говорит руководитель архитектурного бюро «СТУДИЯ-17», вице-президент Союза архитекторов СПб Святослав Гайкович. По его словам, уже сейчас в союзе разрабатывается Положение об архитектурных и градостроительных конкурсах, призванное усовершенствовать архитектурно-строительный процесса. «Одним  из  важнейших  инструментов

поддержания высокого уровня архитектуры является выполнение проектов на конкурсной основе одновременно несколькими авторскими коллективами архитекторов с последующим выбором лучшего варианта, – поясняет Святослав Гайкович. – Такой порядок обладает серьезными преимуществами для каждого участника архитектурного процесса. Для общества – возможность предварительного обсуждения принципиальных моментов проекта взамен конфликтов на стадии строительства. Для инвестора – заказчика всех форм собственности, том числе

муниципальной и государственной, – выбор оптимального варианта инвестиции при консультации ведущих специалистов в области архитектуры. Для архитектурного сообщества – справедливое распределение заказа. Для города в целом бонусом является повышение качества проектов, выполняемых в условиях жесткой конкуренции, а также появление новых архитектурных имен».

Дискуссия как способ решения

По мнению генерального директора ГК «Доверие» Дмитрия Панова, понятие «комфортная среда обитания» идет совместно с четким планированием застраиваемых территорий.

«Оно включает в себя понимание транспортной и социальной нагрузки и даже учитывает перспективу трудовой занятности населения. Подход, когда сначала построены миллионы квадратных метров жилья, а потом в сложившийся район пытаются «вписать» сопутствующую инфраструктуру, успел себя дискредитировать. Особенно если мы рассматриваем примеры участков новой массовой застройки на границе с Ленобластью. Освоение таких масштабных локаций должно начинаться с общей оценки территории, которая включает в себя план или даже стратегию ее перспективного развития», – уверен Дмитрий Панов. В целом эксперты говорят, что открытые дискуссии полезны для развития города: у представителей власти и бизнеса есть возможность высказаться, поделиться своими проблемами и в таком эмоциональном и честном диалоге обсудить возможности их решения.

«Наверное, это и есть верный путь достижения наших целей, ведь когда мы пытаемся завуалировать проблемы, мы отдаляемся от желаемого результата. Обращает на себя внимание и само стремление заинтересованных сторон вступать в диалог:

это говорит о том, что есть явный дефицит общения, поэтому эти полезные коммуникации надо продолжать. По моему мнению, городу нужно брать на себя больше менеджерских функций. Городским властям вполне по си-лам объединить под своим началом интересы всех – горожан, градозащитников и, конечно, бизнес-девелоперов. Ведь застройщики – это реальная движущая сила, с их помощью город растет и развивается. Однако им нужно обозначить четкие правила игры, которые

не будут меняться постоянно, а также задать вектор движения»,– считает генеральный директор ООО «H+H» Надежда Солдаткина.

Сейчас власти на контакт с бизнес-сообществом идут. У застройщиков появились

возможности самим инициировать обсуждения болезненных тем и даже предлагать их решения. Безусловно, в отрасли не все гладко – избыточны процедуры согласования, и затянуты их сроки. Но в целом правительство

к конструктивному диалогу готово, а задача девелоперов – занять в нем активную позицию, а не пассивно наблюдать за его ходом, уверены участники заседания клуба «Экс-пертная политика».

Список победителей

Тетыш Андрей Анатольевич, председатель совета директоров, президент группы
компаний «АРИН».
Победитель в номинации
«Эксперт в области анализа строительного рынка»
Буслов Пётр Вячеславович, руководитель аналитического центра компании
«Главстрой-СПб».
Победитель в номинации
«Эксперт в области жилищного рынка»
Гавырин Пётр Викторович, генеральный директор компании «А Плюс Девелопмент».
Победитель в номинации
«Эксперт в области промышленного и гражданского строительства»
Гайкович Святослав Владимирович, руководитель архитектурного бюро
«Студия-17».
Победитель в номинации
«Эксперт в области архитектуры и урбанистики»

У партнеров

    Реклама