Горькое лекарство под названием «Кризис»

Русский бизнес
Москва, 09.11.2015
«Эксперт Северо-Запад» №46-47 (719)
Артур Кириленко: «Не столь страшны и разрушительны кризисы, сколько желание некоторых «предпринимателей» воспользоваться ситуацией и «по дешевке» прибрать к рукам чужие активы. Если бы не это желание, то подавляющего числа банкротств девелоперов удавалось бы избежать».

В кризис можно как заработать, так и потерять все. «Эксперт С-З» решил вспомнить тех бизнесменов, которые вынуждены были уйти с рынка в прежние кризисы (например, 2008 года), и попытаться понять, как их опыт может помочь нынешним девелоперам пережить смутное время.

Резкое падение спроса при росте себестоимости строительства, повышающиеся проценты по банковским кредитам, – все это похоже на «идеальный шторм», из которого смогут выплыть далеко не все застройщики. Еще сложнее, когда за проектами стоят дольщики, уже купившие квартиры в строящихся домах. Недвижимость падает в цене, и на одни и те же недостроенные квадратные метры претендуют как банки, пытающиеся получить их в качестве залога по кредитам, так и будущие хозяева квартир, вложившие в жилье свои «кровные». Такая ситуация сложилась у достаточно крупных и заметных в свое время компаний: ЗАО «ИСК «Источник-Строй», возглавляемого Мироном Шакира, ЗАО «РосГлавМатериалы» Евгения Дондурея, ЗАО «М–Индустрия» Магеррама Бехбудова. Застройщики оказываются фактически перед выбором: либо банки, либо дольщики, и выбор зачастую складывается не в пользу последних. В этом контексте стоит вспомнить пример известной в свое время корпорации «Строймонтаж», которая из-за кризиса 2008 года ушла с рынка, не «кинув» дольщиков.

Специально для журнала «Эксперт Северо-Запад» экс-владелец «Строймонтажа» Артур Кириленко согласился рассказать о причинах банкротства его компании и о том, интересен ли ему сейчас строительный рынок Санкт-Петербурга.

«Тогда, в 2008 году, банки не просто перестали выдавать новые кредиты – они стали досрочно отзывать ранее выданные, повышать ставки задним числом, – говорит Артур Кириленко. – Естественно, когда у тебя одновременно есть задача и достроить дом для четырехсот семей, и досрочно вернуть банку кредит, ресурсов не хватает. Семь лет спустя считаю, что поступил правильно, и не жалею, что сделал выбор в пользу дольщиков. Риски дольщиков и риски крупных кредиторов несопоставимы. Дольщики рискуют своими последними сбережениями, у них нет дорогих юристов, у них нет «свободы маневра», которая есть у финансовых учреждений. У банков, напротив, практически всегда есть возможность реструктурировать обязательства девелопера, подождать, дать ему достроить объект, выйдя из проекта с прибылью в итоге. Но кризисы не были бы так страшны и разрушительны, если бы при этом не находились отдельные, назовем их «хозяйствующие субъекты», заинтересованные в том, чтобы «половить рыбку в мутной воде» и воспользоваться текущими сложностями для передела активов. Если бы не было попыток прибрать к рукам активы «по дешевке», подавляющего числа банкротств девелоперов удавалось бы избежать».

В отличие от целого ряда примеров, когда обанкротившийся застройщик исчезал с деньгами дольщиков, Артуру Кириленко тогда удалось выполнить обязательства перед дольщиками – до начала банкротства «Строймонтажа» все стройки были завершены. Правда, ценой затяжного конфликта с одним из своих кредиторов – Балтийским банком. Остальные банки, среди которых были и Сбербанк, и Альфа, согласились на реструктуризацию, но тогдашний владелец Балтийского Олег Шигаев (сейчас банк в процессе санации под управлением Альфа-банка, а сам Олег Шигаев – в розыске по подозрению в мошенничестве) отказался от компромиссов. Итогом стала масштабная корпоративная война, сопровождавшаяся арбитражными процессами и уголовными делами. Все суды Артур Кириленко в итоге выиграл, уголовное дело в отношении него закрыли, но «Строймонтаж» не выдержал атаки – банкротство девелопера длилось почти пять лет, и в июле 2015 года компания, наконец, завершила процесс ликвидации. Тогда же Артуру Кириленко удалось полностью погасить свою задолженность перед всеми кредиторами в связи с банкротством «Строймонтажа».  Говоря об ошибках девелоперов, приведших их компании к кризису, Артур Кириленко считает, что чрезмерная закредитованность тех строительных проектов не такое уж зло. «Многие называют ошибкой, но все не так однозначно. Есть объективная реальность, которую диктует отрасль, – если ты выбираешь слишком консервативный подход и строишь в основном «на свои», в то время как твои конкуренты растут за счет привлечения кредитов, то тебя рано или поздно просто выдавят с рынка», – убежден он.

Репутация застройщика важна не только в сиюминутных ситуациях, но и в перспективе: вполне возможно, разорившись однажды, бизнесмены захотят и смогут вернуться на рынок 065_1.jpg Фото: Архив «Эксперт С-З»
Репутация застройщика важна не только в сиюминутных ситуациях, но и в перспективе: вполне возможно, разорившись однажды, бизнесмены захотят и смогут вернуться на рынок
Фото: Архив «Эксперт С-З»

«В долгосрочной перспективе петербургский рынок был и остается интересным. Цены будут расти. В основном не из-за какого-то экстраординарного роста спроса, а из-за ограниченности предложения: удобных участков для жилищной застройки в черте города практически не осталось, а комплексный редевелопмент целых районов, перенос производств за город – проекты, связанные со слишком высокими рисками для девелопера. Они занимают больше времени, и их будет немного, – высказывается Артур Кириленко. – В периоды кризиса экономкласс традиционно показывает более привлекательную (точнее – менее негативную) динамику по спросу, но необходимо помнить, что между началом проекта и его выводом на рынок – те два-три года, когда конъюнктура может измениться».

Пока не отвечая на вопрос, вернется ли он сам на строительный рынок Северной столицы, экс-владелец «Строймонтажа» акцентирует внимание на то, насколько для застройщика важна репутация и возможно ли ее восстановление.

«Репутация очень важна. Девелопмент недвижимости очень капиталоемкий бизнес, для которого финансы – это не вспомогательная деятельность, а основной ресурс. Цена привлечения этого ресурса во многом определяет экономический успех реализуемых проектов. Если у тебя хорошая репутация на рынке, если тебе доверяют, то банки тебе дают кредиты под разумные проценты, дольщики инвестируют сбережения в твои проекты, тебе достаются хорошие заказы и даже подрядчики готовы работать с тобой за меньшие деньги… В каком-то смысле, если упрощенно, то цена репутации действительно «считаема»: это разница в сумме процентов, которые ты платишь банкам, в размере дисконта при продаже долей и т.д. – и она может быть колоссальной.

Именно поэтому, когда в секторе недвижимости пытаются что-то отнять, так же как и в банковской сфере, оппоненты пытаются бить в первую очередь по твоей репутации, заказными ли статьями или даже заказными уголовными делами... Восстанавливать репутацию, конечно же, крайне сложно. Это человеческая природа: как в том анекдоте, мало кого интересует, что «ложечки потом нашлись», «осадок» остается на годы. Единственный способ – это продолжать поступать по совести, тогда со временем все встанет на свои места», – подытоживает Артур Кириленко.

Санкт-Петербург

Биография

 065_2.jpg
Артур Кириленко (род. 22 июня 1972 года в городе Горловка Донецкой области, УССР, СССР) – владелец и руководитель в 1994-2010 годах одной из крупнейших девелоперских компаний Санкт-Петербурга Корпорации «Строймонтаж». В 2008 году журнал «Финанс» оценивал его личное состояние в 1,1 млрд долларов, включив в рейтинг 100 богатейших людей России (91 место) и десятку самых богатых бизнесменов Санкт-Петербурга.

История «Строймонтажа» началась в 1994 году, когда Артур Кириленко и его тогдашний партнер Сергей Полонский создали фирму, выполняющую субподрядные работы по внутренней и внешней отделке зданий. Вскоре появляется имя «Строймонтаж» и принимается решение о выходе на рынок долевого строительства. В качестве генподрядчика компания строит свой первый дом в Ленинградской области. В период с 1995 по 1997 годы к моменту стабилизации инвестиционно- строительного комплекса Санкт-Петербурга молодая компания развивает программу строительства нового жилья, устанавливает долгосрочные партнерские отношения со многими строительными организациями города. В 1998 году ЗАО «Строймонтаж» приобретает статус девелопера, сформировав значительную материально-техническую базу и выстроив замкнутый цикл домостроения. В тот период компания осуществляет поиск земельных участков и их приобретение, готовит проектную документацию, строит дома и организует продажу квартир. Совместно с крупнейшими компаниями города «Строймонтаж» выступает учредителем Ассоциации домостроителей Санкт-Петербурга.

В 2000 году «Строймонтаж» превращается в корпорацию (ООО «Корпорация «Строймонтаж»). Создаются новые подразделения. Одновременно с расширением географии строительства в городе берут старт новые направления бизнеса, в том числе в сфере коммерческой и элитной недвижимости. Компания приступает к работе над такими проектами, как «Петровский форт» и «Пятый Элемент». В том же 2000 году «Строймонтаж» открывает филиал в Москве, который возглавляет Сергей Полонский, а Кириленко остается в Санкт-Петербурге. Два года спустя Полонский и Кириленко разделяют бизнес, а в 2004-м на базе московского филиала Полонский создает компанию Mirax Group и впоследствии, еще до начала кризиса 2008 года, выходит из капитала «Строймонтажа».

С момента образования «Строймонтаж» построил более 800 тыс. кв. м жилья и 60 тыс. – коммерческой недвижимости. В 2008 году компания сдала 286 кв. м жилья. Выручка за девять месяцев 2008 года составила 2,1 млрд рублей, прибыль – 6,9 млн.

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №46-47 (719) 9 ноября 2015
    Рейтинг крупнейших компаний Северо-Запада
    Содержание:
    Реклама