Кризис без дна

Русский бизнес
Москва, 09.11.2015
«Эксперт Северо-Запад» №46-47 (719)
Рынок коммерческой недвижимости во всех основных сегментах продолжает стагнировать – цены на аренду падают, ввод новых проектов сокращается. Эксперты говорят, что пока дна не видно. Впрочем, есть в этом и хорошие новости – на остывающем рынке девелоперы наконец-то займутся не количеством, а качеством проектов.

Как и ожидалось, рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга зафиксировал существенное снижение спроса во всех сегментах. Однако это привело не столько к уменьшению ставок аренды, сколько к снижению предложения.

Офисный спад

По данным, озвученным на деловом завтраке BestBreakfast (информационным партнером которого выступил журнал «Эксперт Северо-Запад»), за девять месяцев текущего года прирост предложения офисной недвижимости составил около 4% – это наименьшие показатели за последние семь лет. В эксплуатацию было введено девять объектов общей площадью офисного пространства порядка 125 тыс. кв. м. Основная часть нового предложения сконцентрирована в центральной части города и прилегающих к ней районах: Московский проспект, Выборгская сторона, Пулково. Доля вакантных площадей на текущий период в среднем по рынку составляет 11%. Что лучше, чем в 2014-м, но хуже, чем в 2013 году. При этом средние запрашиваемые ставки на вакантные площади по всем классам за последний год имели отрицательную динамику, несмотря на их рублевую номинацию.

По словам Вадима Демешенкова, заместителя генерального директора «БестЪ. Коммерческая недвижимость», на сегодняшний день по арендным ставкам больше всего проседает А класс: «Если в прошлом году средняя арендная ставка за квадратный метр в месяц составляла 1680 рублей, в этом году – 1512. Меньше всего просел класс B и B+. По прошлому году средняя ставка была 1372, в нынешнем – 1315. Что касается С класса, по нашим оценкам это 920 в прошлом году, 830 – в этом за квадратный метр в месяц. Все в рублях». Таким образом, больше всего ставки упали в элитном и экономсегменте – на 10%. Однако если в классе А спрос обеспечивала компания «Газпром», которая подыскивала помещения для сотрудников, пояснил Вадим Демешенков, то в классе С долгое время ощущался серьезный кризис.

Руководитель направления коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Марина Пузанова констатирует, что в целом среди тенденций на рынке можно отметить увеличение предложения в результате ротации арендаторов и выхода на рынок новых объектов. «Большинство арендаторов, планирующих переезд, намеревались сохранить либо расширить занимаемую офисную площадь. Арендодатели офисных центров стали чаще предлагать скидки и льготные условия потенциальным клиентам. При этом снижение ставок наблюдалось в офисных центрах, испытывающих трудности с привлечением арендаторов», – рассказала она.

В целом за полугодие на рынок Петербурга вышло 49,5 тыс. кв. м офисов, что вдвое уступает результату аналогичного периода прошлого года. При этом участники рынка отмечают, что в последнее время срок окупаемости проектов по строительству офисной недвижимости вырос практически вдвое. «Надо понимать, что уже не будет срока окупаемости пять-семь лет. Сегодня в новых проектах мы закладываем 10 лет», – заявил управляющий сети «Сенатор» Дмитрий Золин.

«Если не брать в расчет структуры «Газпрома», то спрос сегодня обеспечивают прежде всего компании сектора ИТ, компании, занимающиеся исследованиями и разработками. По разработанному специалистами компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость» интегральному коэффициенту развития, отражающему динамику создаваемых компаний и прирост объемов отгруженной продукции/услуг, наиболее интенсивно развиваются компании в сфере медицины и фармакологии», – поясняет директор по продажам УК Docklands Екатерина Запорожченко.

Торговля

Аналогичная ситуация на рынке торговых помещений. Согласно прогнозам аналитиков NAI Becar, объем предложения торговых центров в Петербурге в 2015 году может установить антирекорд за последние пять лет. Нулевой объем ввода, альтернативное заполнение торговых площадей и усиление управляющими компаниями мер по привлечению посетителей приведут к сохранению в четвертом квартале 2015 года вакансий на уровне 7,5%.

В третьем квартале 2015 года на петербургском рынке торговой недвижимости было введено около 50 тыс. кв. м (GLA), что почти в пять раз превышает результаты первого полугодия 2015 года и на 65% отстает от показателей аналогичного периода прошлого года. Так как открытие Fashion House Outlet и ТЦ «Искра» перенесено на 2016 год, вполне вероятно, что 2015-й установит антирекорд по объемам ввода торговых площадей в период с 2010 года.

По мнению управляющего директора Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге Натальи Скаландис, это может подтолкнуть рынок к появлению новых форматов, например, ярмарок/рынков, реализующих фермерскую продукцию. В третьем квартале 2015 года в Петербурге были получены разрешения на ввод двух торговых объектов: второй очереди в ТРК «Радуга» (GLA 25 тыс. кв. м) и «Outlet Village Пулково» (GLA 24,8 тыс. кв. м) – первого проекта в формате outlet в Петербурге.

Несмотря на отсутствие ввода новых торговых центров в третьем квартале, уровень вакантных площадей продолжает расти, указывают эксперты JLL. По их оценкам, за прошедший квартал показатель вакантных площадей увеличился на 0,1 п.п. до 6,6%. В Colliers International St. Petersburg уровень вакантных площадей в торговых центрах на конец третьего квартала оценивают в 8,5% против 7 по итогам первого полугодия. На фоне увеличения вакансии продолжилось снижение средней арендной ставки для торговой галереи: в среднем относительно второго квартала 2015 года показатель упал еще на 4,5%.

Сейчас фиксированной ставки как таковой нет, условия зависят от оборотов ритейлеров и достигаются путем переговоров, говорил в конце сентября управляющий партнер Fort Group Максим Левченко (10 ТЦ, около 500 тыс. кв. м). По его словам, несмотря на экономическую ситуацию, рублевая выручка у его компании в этом году не снизилась. Средний уровень вакантных площадей во всех торговых комплексах Fort Group Максим Левченко оценивал в 3-4%.

Высокая ротация арендаторов, а также уход некоторых категорий ритейлеров из торговых центров приводят к оттоку и без того небольшого количества посетителей. В ответ на падение спроса, «гибкие» торговые центры идут на пересмотр условий аренды: ведут превышает 100 тыс. кв. м, из которых 90% находится в частной собственности.

При этом важно постоянно отслеживать появление предпосылок для ухода того или иного арендатора, поскольку только своевременное вступление в переговоры позволит управляющим не допустить высвобождения площадей. Управляющий партнер холдинга «АйБи Групп» Юрий Борисов отмечает, что при сравнимых концепциях и размерах торговых центров конкуренция за арендатора складывается в первую очередь из бюджета открытия нового магазина и персональной программы его продвижения в составе общего продвижения всего ТЦ. «Поэтому, несмотря на то что сегодня трудно всем – и арендаторам и арендодателям, нельзя экономить на маркетинговых бюджетах, а следует их объединять и использовать более точечно и эффективно».

Пустой Невский

Экономический кризис отражается в пустых витринах стрит-ритейла. Причем в отличие от предыдущих кризисов особенно пострадали магазины Невского проспекта, где пустует уже 20% площадей.

Общая площадь встроенных коммерческих помещений на Невском, по оценке Maris, экспертов, половину этих помещений арендаторы освобождают только из-за несговорчивости собственников и их нежелания снижать ставки.

По данным ЗАО «Центротраст», количество помещений формата стрит-ритейл (площадью от 50 до 1 тыс. кв. м.) на Невском проспекте не так много – всего 247. При этом количество «топовых» помещений еще меньше – 67.

Тем не менее ставки аренды на Невском остались самыми высокими в Петербурге, особенно на участке от Адмиралтейства до площади Восстания, где она в три раза выше, чем в среднем по городу. По данным ЗАО «Центротраст», арендные ставки в помещениях стрит-ритейла на Невском проспекте – от 3 до 6 тыс. руб./кв. м/месяц, при этом цена в «топовых» помещениях выше – от 6 до 15 тыс.

Ротация арендаторов на главной улице города – нормальное явление, но если раньше собственники находили новых постояльцев почти сразу, то теперь помещения стоят месяцами. Пока же закрылись магазины ювелирных сетей – ушел с Невского «Адамас», закрыла один из магазинов Pandora. Ушли одежные и обувные магазины Ecco, «Меховой рай», «Твоё», опустело помещение магазина «Зенит-Арена» на углу с Малой Садовой (ритейлер оставил себе точку на Невском, 20). Помещения освобождаются в основном по двум причинам: компании испытывают финансовые проблемы или собственники занимают негибкую позицию. По словам переговоры о снижении арендной ставки на конкретный период (как правило, дисконт в 3-7% предоставляется на срок два месяца) либо о сокращении занимаемых площадей при сохранении размера арендной платы.

Время подумать

Впрочем, кризис хорошее время для того, что бы подумать и сделать бизнес лучше. Об этом говорит Максим Левченко. «Сейчас рынок торговой недвижимости Петербурга, да и Москвы, оказался перегрет, на нем есть избыток площадей, есть некачественные площади, которые стали вакантными. Много случаев, когда арендаторы, ритейлеры крайне агрессивно открывали один магазин напротив другого. В результате, когда случился серьезный кризис, и в прошлом году, и в этом все схлопнулось, некоторые девелоперы вообще очень сильно пострадали. При этом мы наблюдаем, что в этом году не было введено ни одного торгового центра в эксплуатацию. То, что было сделано, – это расширение уже существующих объектов. И на самом деле это очень хорошо. У рынка есть возможность остыть. У коллег девелоперов – подумать и позаниматься качеством, а не количеством. Ряд торговых комплексов требует уже модернизации, потому что они давно были введены в эксплуатацию. Какие-то планы должны быть скорректированы, потому что не любой ценой надо вводить и строить», – уверен он.

Санкт-Петербург

Динамика арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №46-47 (719) 9 ноября 2015
    Рейтинг крупнейших компаний Северо-Запада
    Содержание:
    Реклама