Первые прогнозы

Недвижимость
Москва, 18.11.2019
«Эксперт Северо-Запад» №11 (772)
У представителей власти и финансового сектора проектное финансирование вопросов не вызывает, девелоперы в отношении реформы высказываются более сдержанно

По данным Минстроя РФ, переход на проектное финансирование не особо сказался на объемах ввода жилья. Более того, по словам министра строительства и ЖКХ РФ Владимира Якушева, по состоянию на 1 октября 2019 года в стране построено 48,9 млн кв. м жилья, что на 7,5% больше аналогичного периода 2018 года. «Это вполне прогнозируемо, поскольку часть объектов достраивают еще по старым правилам, — пояснил Владимир Якушев в рамках конференции по девелопменту жилой недвижимости, организованной в Санкт-Петербурге Сбербанком. — Но сейчас и застройщики, и банки приспосабливаются к новым условиям. Минстрой прогнозирует рост спроса на новое жилье, в том числе благодаря динамике ипотечного рынка. Ведущие банки уже снижают ставки, и по итогам 2019 года мы ожидаем, что результаты по выдаче ипотеки останутся на уровне прошлого года».

Кто готов?

Представители финансового сектора выражают уверенность: банки готовы играть по новым правилам, что вполне объяснимо, новые кредитные продукты (особенно для таких крупных заемщиков, как девелоперы) будут приносить свои дивиденды. «В настоящее время уже 94 банка уполномочены работать с застройщиками, — отмечает заместитель председателя правления Сбербанка Ольга Полякова. — 37 банков открыто заявили о том, что у них есть финансовые продукты и компетенции. При этом застройщики подают заявки в том числе и в региональные банки — в России уже подано более 2 тыс. за­явок, открыто 17 тыс. эскроу-счетов, где сосредоточено около 50 млрд рублей».

Игроки рынка оптимизма власти и банков не разделяют. «Застройщики лишились былого «бесплатного» ресурса в виде денег дольщиков, что, несомненно, отразится на конечной стоимости их продукта, — констатирует руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова. — Увеличение цены квадратного метра жилья неминуемо. С учетом издержек и кредитных обязательств при переходе на проектное финансирование, ежегодной инфляции и роста цен на стройматериалы стоимость «квадрата» может увеличиться в среднем на 15%».

«По мнению специалистов PWC, с учетом использованных допущений эффект влияния применения эскроу-счетов приводит к увеличению себестоимости на 3,0–3,8%, что соразмерно инфляционному приросту, — отмечает директор по инвестициям компании LEGENDA Александра Болилая. — При этом снижение рисков недостроя может привести к меньшей скидке на цены квартир на стадии строительства, предлагаемой застройщиками покупателям, в результате чего обоснованно ожидать, что рентабельность продаж застройщиков будет оставаться на прежнем уровне».

Впрочем, не все девелоперы считают, что нововведение Минстроя будет напрямую оказывать влияние на цены. «Конечно, для любого застройщика работа с эскроу-счетами — дополнительная финансовая нагрузка, — соглашается директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. — Но цену квадратного метра при любой схеме реализации диктует рынок. Безусловно, застройщики будут закладывать в себестоимость строительства проценты по проектному финансированию, но это не всегда может конвертироваться в прямое увеличение цены. В любом случае проектное финансирование позволяет застройщику строить и продавать объект в своем темпе, без необходимости предоставлять скидки на старте продаж или в периоды низкого спроса, например в летние месяцы».

Ставки по-крупному

В чем сходятся спикеры, так это в том, что проектное финансирование ударит прежде всего по мелким и средним строительным компаниям. «Через два-три года объемы строительства будут уменьшаться, — прогнозирует Владимир Якушев. — В зоне риска находятся средние и малые застройщики, работающие в регионах, особенно там, где маржа между себестоимостью и ценой продаж невысока».

Девелоперы подтверждают данный тренд. «При проектном финансировании банки предусматривают от 30% собственных вложений застройщиков от общего объема инвестиций в проект. Далеко не у всех компаний на рынке есть такой запас собственных средств, — говорит Наталья Осетрова. Однако, как считает Александра Болилая, сложности могут возникнуть у компаний любого размера: «Отрасль глобально недокапитализирована, а требования нового законодательства в целом тяжелы для участников рынка. У застройщиков в масс-маркете рентабельность на отдельно взятый проект недостаточна даже для страхования отраслевых рисков». В целом участники рынка уверены, что в итоге масштабной реформы на рынке останутся только профессиональные и добросовестные девелоперы. Хотя такой «бонус», как вытеснение мелких и средних застройщиков (в той или иной степени конкурентов), никто не отменяет.

У партнеров

    Реклама