Золотой метр

Дмитрий Павловский
2 октября 2008, 00:00

Средняя цена жилья в Москве перевалила за $6 тыс. за квадратный метр. Хотя еще десять лет назад и $500 за метр были для многих непреодолимой преградой. Как строители и продавцы умудряются на таком маленьком квадрате «закопать» столько денег?

Расходы, которые закладываются в конечную цену квартиры, очевидны: покупка земли под строительство, оплата кредитов, без которых инвестор не может построить дом, само строительство, взятки чиновникам и, наконец, солидный навар продавца. Пройдемся по этой схеме поэтапно.

Купить землю

Покупка земли — первый и очень затратный шаг. Во многих городах земля — дефицит. То есть местные власти и хотели бы продать, да нечего. Проблема вышла даже на федеральный уровень: государство решило создавать фонд содей­­ствия развитию жилищного строительства, в пользу которого будут отчуждаться федеральные земли, не использу­емые совсем или используемые неэффективно. Но пока это только планы. А в реальности застройщик платит десятки, а иногда и сотни миллионов долларов за право построить жилье на конкретном участке земли.

Это, по мнению экспертов, составляет в среднем 20–30% прямых расходов. Еще 10–15% уходит на подвод коммуникаций. В крупных городах, однако, есть свои нюансы. «Так, например, доля затрат на инженерные сети в большом массиве застройки может снижаться до 5%, но зато стоимость приобретения земли, например, в центре Москвы, напротив, увеличивает ее долю в прямых затратах до 50%», — отмечает управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция» Иван Романов. А все потому, что земля в Москве дорогая и ее мало. Это касается и многих других крупных городов.

То, что уже на первом этапе застройщик вкладывает в проект столько денег, напрямую влияет на цену жилья. Дело в том, что фирме, заплатившей, например, $50–100 млн за землю, невыгодно строить жилье экономкласса — вложения «отобьет» только дорогое жилье. В итоге недорогое у нас почти не строится. В той же Москве, например, дома эконом-класса — это не больше 20% от всех новостроек. Строительство обычных «панелек» перекочевало в Подмосковье, где цены на землю пока ниже.

При этом очень часто по условиям инвестиционного соглашения инвестор обязан передать городу какую-то часть квартир бесплатно — это так называемая доля социального жилья. Квартиры не обязательно выделяются именно в конкретном строящемся доме (особенно если он бизнес-класса), но в любом случае «подарок» городу трети строящихся квартир означает, что их цена будет заложена в себестоимость оставшихся двух третей.

Не последнюю роль в первоначальных затратах на строительство играют процентные выплаты по кредитам: еще недавно строительные кредиты давались под 20–25% годовых, но сейчас, когда наступил экономический кризис, их стоимость выросла минимум на 5%.

Сходить к чиновнику

Масла в огонь подливают и бюрократы. О неповоротливости чиновников недавно заговорил даже глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. По его словам, падение темпов строительства как раз и вызвано «бумажной волокитой и переходом к новой правовой базе. Прежде чем застройщик получит разрешение на строительство, он проходит через массу согласований — с энергетиками, коммунальщиками, архитекторами... Пока объемы строительства были относительно невелики, бюрократическая система худо-бедно справлялась со своими функциями. Но случился строительный бум — и инстанции буквально захлебнулись в собственных бумагах».

Но проблема согласований упирается не только и даже не столько в объем бумажек, сколько в жадность многочисленных «ответственных лиц», богатеющих за счет покупателя. Попросту говоря, в коррупцию.

«Девелоперу, чтобы выйти на стройку после приобретения участка, надо собрать порядка трехсот подписей, каждая из которых требует глубокого знания, куда, как и с чем идти, чтобы получить визу чиновника, — рассказывает Иван Романов. — Кроме того, нужно еще дождаться, чтобы чиновник принял документы и рассмотрел их. Поэтому многие люди тратят дополнительные финансовые ресурсы, для того чтобы нужные согласования проходили успешно».

Так завуалированно участники рынка намекают на простую вещь: если знаешь, кому и сколько дать, стройку начнешь быстрее. На условиях анонимности руководители строительных компаний оценивают затраты на согласование проекта в чиновничьих кабинетах в 10–20% от его себестоимости!

Построить

Само строительство — не самая затратная часть всего процесса: максимум 60% себестоимости жилья. Обычно меньше, особенно в крупных городах, где огромные деньги уже ушли на покупку земли и «согласования». «В общем, при строи­тельно-монтажных работах 50% затрат приходится на материалы, 20% — на механизмы и оборудование, 10% — на заработную плату, 20% — на накладные расходы», — считает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.

На зарплате строители стараются экономить — снижают издержки. Отсюда толпы нелегалов-гастарбайтеров на наших стройках. Экономить же на стройматериалах получается с трудом: за последние 3 года цены на них выросли в среднем в 2 раза. «Опережающий рост цен на них наметился сразу после того, как начали скачкообразно расти цены на жилье. Причем первыми подняли цены подрядчики. Они поняли, что девелоперы стали зарабатывать больше, а услуги подрядчиков оказались в дефиците, — говорит Иван Романов. — В результате они стали взвинчивать цены и в отсутствие достаточного количества надежных подрядных компаний практически властвовали на рынке. Вслед за ними, с небольшим отставанием, поднимать цены стали и производители строительных материалов. Их мотивация также сводилась к двум моментам: дефициту их продукции и банальной зависти к двум остальным участникам рынка, которые начали обогащаться. Таким образом, все включились в общую гонку за увеличение рентабельности».

Нежелание производителей сырья отказываться от сладкого пирога сверхприбыли хорошо видно на примере рынка цемента. За последние 2 года цемент в России подорожал в 4 раза. В декабре 2007 года правительство даже вынуждено было отменить 20-процентную пошлину на его ввоз из-за рубежа. В результате на российский рынок пришли турецкие и белорусские производители, которые даже с учетом транспортных издержек продавали цемент дешевле, чем российские. Но вместо того чтобы снизить свои цены и, возможно, даже задавить импортеров демпингом (а финансовые возможности для этого у них были), российские производители вступили в сговор, объединившись по принципу нефтяной ОПЕК и переняв ее тактику, которая определяется так: «Хочешь повысить цену — сокращай производство», и с начала года снизили производство цемента на 5%, надеясь, что дефицит на этом рынке удержит высокие цены, и одновременно обратились в правительство, чтобы оно снова ввело таможенную пошлину. Однако ничего этого не произошло: правительство на уговоры не поддалось, а турки и белорусы увеличили поставки. В итоге только в августе цена на цемент снизилась на 2,5%. Но другие стройматериалы продолжают дорожать.

Продать

И все-таки многие эксперты признают, что основная причина увеличения цен на жилье — это не производственные затраты. «В Подмосковье себестоимость жилья составляет сегодня порядка 40% от его окончательной цены, — говорит Дмитрий Таганов. — В Москве разницу между себестоимостью и ценой оценить сложнее, но в некоторых проектах она может быть и пятикратной».

Почему так происходит? Недвижимость давно стала эффективным инструментом в руках инвесторов. С развитием экономики и ростом нефтяных сверхдоходов в России появилась большая масса денег, которую необходимо было как минимум сохранить, а как максимум — приумножить. Все последние годы инвестиции в недвижимость были одним из основных способов вложения денег. Они приносили доход значительно больший, чем банковские депозиты и даже вложения в паевые инвестфонды. Жители многих домов бизнес-класса говорят, что, притом что дом выкуплен «под ноль», обжитых квартир в нем не больше половины. Часто квартиры приобретались для того, чтобы потом сдавать их в аренду. Такие покупатели тоже были готовы платить за жилье большие деньги.

Именно спекулятивный фактор сыграл основную роль в игре на повышение. Высокий спрос, в том числе и на элитный сектор, потянул за собой вверх цены на недвижимость всех категорий. Никто не хотел оставаться обделенным. Присматривая друг за другом, все игроки рынка занялись «снятием сливок».

Чего ждать?

Согласно экономической теории, вслед за периодом «снятия сливок» следует коррекция спроса и предложения, которая в конечном счете должна привести к установлению цены, устраивающей большинство продавцов и покупателей.

Предложение стало корректироваться еще весной, когда банковская система начала отказывать некоторым строительным компаниям в выдаче новых кредитов. Средняя процентная ставка поднялась на 3–5%. В сентябре на фоне мирового финансового кризиса ситуация усугубилась. У крупнейших девелоперов долговые обязательства сегодня приближаются к $1 млрд. Новые кредиты им уже не выдаются. Крупные строительные компании одна за другой начинают замораживать как проекты на стадии разработки, так и стройки, находящиеся в самом разгаре.

Уже с начала года наблюдается повсеместное сокращение предложения. Впервые с послекризисного 1999 года объемы строительства жилья в той же Москве не растут, а падают. Причем падают серьезно. За первое полугодие 2008 года в столице темпы ввода нового жилья снизились на 50,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Снижаются темпы роста и по стране: в первом полугодии прошлого года они составляли 30%, в нынешнем — 2,9%.

«Девелоперу, чтобы выйти на стройку после приобретения участка, надо собрать порядка трехсот подписей, каждая из которых требует глубокого знания, куда, как и с чем идти, чтобы получить визу чиновника»

Однако сокращение предложения не привело к резкому росту цен. То есть перестало работать простое рыночное правило «предложение меньше — цены выше». Объяснение многие аналитики находят простое: при нынешних ценах платежеспособный спрос не может быть бесконечным. Эксперты из аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» подсчитали, что средний покупатель квартиры в доме бизнес-класса в Москве (а такого жилья в городе строится 50–60%) должен потратить порядка $2 млн — это цена самой квартиры, машино-места в подземном гараже (оно обойдется примерно в $100 тыс.) и ремонта (квартиры продаются без отделки). При всем богатстве российской элиты и среднего класса число миллионеров, которые еще не купили квартиры, должно когда-то уменьшиться.

В конце августа Владимир Ресин высказал предположение, что «сегодня наступил момент, когда цены на недвижимость могут пойти вниз». Хотя многие эксперты рынка недвижимости полагают, что цены еще не достигли своего потолка (см. комментарий аналитиков агентства «МИАН» на стр. 99). Другое дело, что они вряд ли будут расти быстрее инфляции. За последнюю неделю цены выросли всего на 0,1%. Такие же показатели роста были отмечены и в течение нескольких предыдущих недель, хотя еще совсем недавно квартиры еженедельно дорожали на 0,5–1%. Это значит, что уменьшился спрос — главным образом за счет людей, которые рассматривали покупку дополнительной квартиры как долгосрочную инвестицию. Чтобы продавать квартиры, продавцам придется или сокращать себестоимость жилья, что вряд ли возможно, или уменьшать свои комиссионные.

Фото: PHOTOXPRESS; PHOTOXPRESS; ИТАР-ТАСС; архив пресс-службы

Сколько стоит ипотека*
Сколько стоит квартира (средняя цена м<SUP>2</SUP> в августе 2008 года)

Почему жилье так дорого?

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы агентства недвижимости МИАН, объяснил «РР», почему сегодня, чтобы купить приличную квартиру, надо быть миллионером и почему цены на недвижимость будут и дальше расти

На стоимость жилья оказывает влияние множество факторов. Главный из них, на мой взгляд, — это соотношение спроса и предложения. Даже при установившемся сегодня уровне цен спрос хоть и невелик, но все же превышает предложение, давая возможность продавцам квартир, частным лицам, повышать цену и устраивать торг между покупателями, а застройщикам — ежемесячно повышать цену. Большая часть этих «инфляционных» доходов оседает в виде прибыли застройщиков-инвесторов. А инвестор не обязан показывать свою прибыль, себестоимость и прочие финансовые параметры, поэтому в политике ценообразования они ориентируются не на затраты, а на рынок, где все решают спрос и предложение.

Не столь существенно, но влияют также себестоимость строительства (где до 50–55% приходится на стройматериалы, изделия и конструкции) и подключение к инженерным сетям, так называемая доля города.

К тому же Москва в некотором смысле уникальна: ни в одной другой крупной стране мира нет такой высокой концентрации спроса в одной географической точке. Поэтому при прочих факторах, влияющих на стоимость квартир, конечную цену продажи определяет стабильный, а зачастую и ажиотажный спрос в условиях ограниченного предложения. По нашим оценкам, сегодня спрос превышает предложение как минимум на 10%, а по наиболее востребованным объектам (в основном экономкласса) — на 25%.

И хотя установившиеся цены близки к предельным, а потребителей, которые могут позволить себе покупку квартиры, становится все меньше (в том числе из-за ужесточения требований банков по предоставлению ипотечных кредитов), существующий дисбаланс спроса и предложения позволит стоимости квадратного метра еще по крайней мере до конца года устойчиво расти на 3–4% в месяц с колебаниями в пределах ±2% в зависимости от степени ликвидности конкретных объектов.

Какой должна быть ипотека

Ипотечные кредиты становятся все дороже, и россияне все реже пользуются ими при покупке квартиры. О том, влияет ли эта ситуация на рынок недвижимости, «РР» рассказал управляющий ЗАО «Мосстройреконструкция» Иван Романов

Ипотека действительно стимулирует спрос на жилье. В определенный момент этот инструмент позволил многим молодым семьям и другим категориям твердо стоящих на ногах граждан приобрести квартиры. Однако сегодня ипотека дорожает и ее возможностей вновь не хватает для того, чтобы сделать покупку жилья по-настоящему доступной. Это уводит с рынка часть покупателей, что само по себе неправильно.

На мой взгляд, рынок недвижимости станет более демократичным и менее подверженным влиянию различных тенденций в том случае, если хотя бы каждый пятый из тех, кто хочет улучшить жилищные условия, сможет купить квартиру благодаря ипотеке. Это не значит, что нужно ждать от государства слишком доступных ипотечных кредитов. Но следует стремиться к тому, чтобы ставки были невысокими, а подход к заемщикам более требовательным и осторожным. Смысл ипотеки ведь не только в том, чтобы предоставить как можно больше кредитов и сделать жилье доступнее, но и в том, чтобы заемщик мог погасить кредит: не вернув деньги, он лишится новой квартиры и не решит свою жилищную проблему.

Из чего складывается цена квартиры*

  • 25% покупка земли под строительство;
  • 10% согласования, в том числе взятки за их ускорение;
  • 5% проектные работы;
  • 5% выплаты процентов по кредитам;
  • 10% подвод коммуникаций;
  • 45% строительство (стройматериалы, зарплаты рабочим, затраты на технику и прочие расходы)
  • 60% прибыль продавца квартиры (инвестора и агентства по продаже недвижимости)

*Цифры усредненные. Могут различаться в зависимости от ре­гиона и конкретного проекта.