Эпоха «Возрождения»

Москва, 20.05.2010
«Русский репортер» №19 (147)
Несколько лет назад риэлторы уверяли, что домам эконом-класса в столице приходит конец. «Строить их нецелесообразно. Свободных площадок в Москве практически не осталось, так что выгоднее возводить дома бизнес-класса и элитные комплексы. Через пару лет эконом навсегда переедет за МКАД», — предвкушали славные времена продавцы жилья

Время показало, что именно бюджетное жилье позволило девелоперам выжить в кризис. До осени 2008 года Москва активно застраивалась элитными жилыми комплексами и офисами бизнес-класса — цены росли как на дрожжах, но покупателей не отпугивали даже $5–10 тысяч за метр. Ипотечные кредиты только подстегивали аппетиты клиентов: воспользовавшись заемными средствами, они могли позволить себе приобрести более дорогое жилье — продажи квартир стартовали сразу после выхода застройщика на площадку. Однако в кризис такая стратегия показала свою несостоятельность: спрос упал до нуля, девелоперы начали лихорадочно искать способы хоть немного активизировать продажи. И если традиционные скидки и реклама делу не помогли, то перепрофилирование проектов (бизнес-класс в эконом) фактически спасли отрасль.

Первый блин не комом

Проект «Марфино» (от компаний «Ведис Групп» и «НДВ-недвижимость») оказался коммерчески успешным и к тому же стал главным аргументом столичного правительства в спорах с оппонентами, утверждавшими, что в Москве нет дешевого жилья. В 2009 году девелоперы оперативно изменили концепцию «Марфино», отказавшись от монолитных домов в пользу панели с отделкой. Буквально за год было построено 280 тысяч кв. м жилья эконом-класса, да еще поблизости от метро («ВДНХ» и «Ботанический сад»), и по первым же месяцам продаж владельцы поняли: это попадание в десятку!

Квартиры по цене 68 тысяч рублей за метр были распроданы за 2–3 месяца (со временем цена выросла почти до 100 тысяч рублей): клиенты понесли деньги, как только застройщик вырыл котлован. И это в то время, когда остальные игроки не могли похвастаться и парой сделок в месяц, а предложения по незавершенным новостройкам покупатели не рассматривали вовсе.

После столь бурного успеха последовал второй проект — «Алексеево» (более 60 тысяч кв. м жилья в районе метро «Алексеевская»). Квартиры продавались уже по 80 тысяч руб­лей за квадрат, но и они разошлись за считанные месяцы.

Но следует ли потенциальным покупателям ждать продолжения бодрого шествия панели по столице? И стоит ли ждать новых проектов, в которых квартиры будут стоить меньше 100 тысяч рублей за метр?

Можно не спешить

Квартиры в «Марфино» и «Алексеево» распроданы, но аналогичные объекты на рынке есть, правда, цены на многие из них выше прошлогодних. «Осенью 2009 года в продаже было предложение в ЖК “Золотой треугольник” по цене от 80 тысяч рублей за квадрат, а весной этого года цены выросли и начинаются уже от 115 тысяч рублей. Кроме того, компания НДВ предлагает сейчас квартиры в монолитных домах в микрорайоне Царицыно по цене от 75 тысяч рублей за метр», — говорит Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty. В результате 46-метровую однушку можно приобрести за $150 тысяч, причем в стоимость включена и отделка. При этом микрорайон отличается удачным расположением (напротив Царицынского парка) и неплохой инфраструктурой (четыре детских сада, две школы, паркинги, физкультурно-оздоровительный комплекс).

Кстати, застройщики, работающие в эконом-сегменте, все чаще стараются предложить потребителям не просто «коробку». К примеру, «Ведис Групп» в марте вывела на рынок новый объект — ЖК «Юрлово», который будет построен на северо-востоке Москвы, в Отрадном. Стоимость квадратного метра в этом комплексе составляет 85–100 тысяч рублей, квартиры продаются с отделкой и сантехникой. Еще один проект «Ведис» — ЖК «Нахимово» (неподалеку от станций метро «Каховская» и «Нахимовский проспект»): здесь метр стоит уже 115–135 тысяч рублей, включая опять-таки отделку.

Впрочем, самые дешевые новостройки расположены за МКАД. Так, в ЖК «Солнцево-парк» (9 км от Москвы по Боровскому шоссе, рядом с Ульяновским лесопарком) квартиры продают из расчета 43 тысяч за кв. м. Также можно отметить ЖК «Лукино» в Новопеределкине (от 44 тысяч рублей за метр) от компании «ПИК».

Основной минус новостроек, привлекательных с точки зрения цены: строительство еще не завершено, и, хотя представители компании обещают сдать жилье в этом или следующем году, не факт, что именно так все и будет. «После тяжелых 2008–2009 годов стройки постепенно оживают, количество объектов понемногу растет, но некоторые строительные площадки по-прежнему стоят. Среди них объекты в Южном Тушине, новостройки по 3-й Филевской улице, по Проф­союзной и в ряде других мест», — предупреж­дает Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet.

Как бы то ни было, внимание к дешевым квартирам в домах на ранних стадиях строительства за последние месяцы сильно возросло. Риск заморозки строительства не смущает покупателей, и это вполне объяснимо: при покупке квартиры на вторичном рынке минимальный бюджет составит те же $150 тысяч Но при этом она будет без ремонта, в хрущевке поблизости от МКАД где-нибудь в самом непривлекательном с точки зрения экологии районе. Цены на более-менее приличные однушки начинаются от $200 тысяч.

В то же время ажиотажного спроса даже на самые дешевые новостройки не наблюдается — квартиры на вторичном рынке пользуются большим спросом. «Это связано с тем, что сегодня можно найти квартиру, готовую к проживанию, от собственника и почти по той же стоимости, что и предложения в новостройках на уровне котлована», — объясняет Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.

Выше ста не предлагать

Что касается новостроек бизнес-класса, то здесь восстановление спроса идет еще медленнее: на сегодня доля покупок на первичном рынке составляет не более 15–20% от всего объема сделок с недвижимостью этого класса. «В жилых комплексах данного типа на финальной стадии строительства — например, на западе и юго-западе Москвы — можно приобрести квартиры по цене 180–210 тысяч за кв.м. Это ЖК “Доминион”, ЖК “Оксиджен”, ЖК “Надежда”, есть и другие», — говорит Нина Кузнецова.

Впрочем, часть экспертов полагает, что нижняя ценовая планка в этом сегменте находится на уровне 70–100 тысяч рублей за метр. «Спрос на квартиры в новостройках бизнес-класса зависит от их качества и местоположения, а разброс цен огромен. Спросом пользуются квартиры в домах, расположенных в хороших районах, и не самые большие по площади. Цены такие: от 250 тысяч рублей за метр в готовом доме в пределах Третьего транспортного кольца, до 70 тысяч — ближе к окраинам в медленно строящихся домах, сдача которых ожидается в 2012–2013 годах», — говорит Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру».

Так что потенциальные покупатели могут не спешить с выбором квартиры и заключением сделки: по мнению экспертов, стоимость квадратного метра закрепилась и в ближайшие месяцы существенно не изменится. В Penny Lane Realty считают, что на пер­вичном рынке рост цен не превысит 1,5% в месяц, а на вторичном и того меньше. «Произойдет естественное небольшое сни­жение покупательской активности летом, а затем небольшой рост с середины сентября. Серьезно расти или падать стоимость квад­ратного метра вряд ли будет, — отмечает Нина Кузнецова. — При этом цена будет подниматься по мере готовности конкрет­ного объекта: чем ближе дом к сдаче, тем выше цена».

Не следует также опасаться мрачных прогнозов, с которыми время от времени выступают девелоперы и риэлторы: дескать, строить станут меньше, а следовательно, квартирный дефицит не за горами. Напротив, темпы строительства в столице и области вырастут — в отличие от цен: средняя планка в  80–100 тысяч рублей за метр в столичном «экономе» продержится долго. «Застройщики уже поняли, что по таким ценам квартиры раскупаются, а вот то, что выше, продается со  скрипом. Вряд ли они будут намеренно сбивать спрос посредством повышения цены. Для них сейчас важнее быстрый оборот средств и выход на новые площадки», — уверяет один из участников рынка. Тем более что конкуренция в ранее непривлекательном «дешевом» сегменте возрастает.

Например, ЗАО «Интеко», никогда не проявлявшее интереса к проектам эконом-класса, в 2012 году планирует приступить к реализации подобного объекта на северо-востоке Мос­квы. Только в рамках первой очереди будет построено 200 тысяч кв. м жилой площади, всего же предусмотрено возведение 930 тысяч кв. м. Масштабные проекты, ориентированные на строительство бюджетного жилья, поддерживаются государством — оно предоставляет застройщикам субсидии, кредиты и иные льготы, что, как отмечают эксперты, делает эконом-класс наиболее привлекательным для девелоперов сегментом.

Новостройки бизнес-класса
Новостройки эконом-класса

У партнеров

    «Русский репортер»
    №19 (147) 20 мая 2010
    Шахтеры
    Содержание:
    Почему взрываются шахты

    По всем экономическим показателям угольная промышленность сегодня вполне благополучна. Высокая рентабельность, огромные вложения в техническое перевооружение — все это, казалось бы, должно работать на предотвращение трагедий. Но, как выясняется, только им способствует

    Фотография
    Вехи
    Репортаж
    Путешествие
    Реклама