Продолжаем дрейфовать

Жилищный вопрос
Москва, 09.12.2010
«Русский репортер» №48 (176)
Осенью 2008 года глава девелоперской компании Mirax Group пообещал съесть свой галстук, если цены на квартиры компании не вырастут на 25%. С тех пор стоимость жилья если и подросла, то незначительно. Сегодня Mirax с переменным успехом отбивается от кредиторов, а г-н Полонский о своем обещании не вспоминает. Да и остальные осторожны в прогнозах: по их мнению, в 2011 году, несмотря на дефицит новых объектов, цены будут расти вместе с инфляцией

Фото: Николай Коржов/Фотобанк Лори; архив пресс-службы

Докризисный рост цен на жилье сыграл с застройщиками злую шутку. Они забыли о том, что главная их задача — строить, а не наращивать на заемные средства количество новых площадок. Кризис их отрезвил. «Сейчас компании, которые адекватно отреагировали на новые условия и провели анализ рынка, отчетливо осознают: то, что творилось до кризиса, — это аномалия», — объясняет Евгений Штраух, гендиректор компании Galaxy Group. По его словам, нынешняя ситуация, когда цены на квадратные метры растут вровень с инфляцией, позволяет нормально развиваться и зарабатывать девелоперам и выгодна потребителям.

В этом году темпы введения новых объектов продолжают падать, оставаясь намного ниже докризисных. Если в 2008 году в Мос­кве было введено в эксплуатацию 3,3 млн кв. м, в 2009-м — 2,7 млн, то в уходящем году этот показатель составит предположительно 2,1 млн кв. м. Падение составило почти 20%. Некоторые эксперты в середине года даже предрекали строительный коллапс по всей стране: президент Ассоциации строителей России Николай Кошман, к примеру, заявлял, что вместо запланированных 70 млн. кв. м будет построено 35. «Это будет худший год по объемам ввода жилья начиная с кризисного 1998 года», — утверждал Кошман. Другие аналитики считают, что сгущать краски не следует и объемы строительства составят не менее 50 млн кв. м.

Цены не испугались дефицита

Показательно, что, несмотря на падение объемов строительства, цены на жилье выросли незначительно — на уровне инфляции или чуть выше, в зависимости от сегмента рынка. Так, столичные новостройки за девять месяцев подорожали в среднем на 10,2% в долларах и 13,9% в рублях. А в октябре долларовая цена квадратного метра на первичном рынке даже снизилась на 6,3%.

На вторичном рынке ситуация также оставалась стабильной. На фоне высокого уровня спроса на ликвидные объекты колебания показателей объемов предложения практически не повлияли на стоимость квадратного метра.

Осенью число совершаемых сделок вновь стало расти: собственники больше не ждут повышения цен и выставляют квартиры на продажу, а покупатели со своей стороны готовы к сделкам. Сегодня объем предложения на московском рынке вторичного жилья составляет порядка 52,5 тыс. объектов. С начала года данный показатель вырос примерно на 8%.

Благодаря стабильно высокому объему предложения цены за год выросли всего на 8–10%. По итогам десяти месяцев средняя цена квадратного метра составила 191,9 тыс. рублей за квадрат. Учитывая тот факт, что на начало кризиса стоимость жилья в Москве оценивалась в 210,3 тыс. рублей за квадратный метр, можно говорить, что цены на вторичное жилье в столице практически вышли на докризисный уровень.

Земля и область

Один из главных трендов уходящего года — смещение потребительского спроса в сторону Подмосковья. Квартиры в области пользуются неизменным спросом благодаря сравнительно невысокой цене: двухкомнатная квартира в 6–15 км от МКАД стоит примерно как однокомнатная в спальных районах столицы, а в 20–40 км за эти деньги можно купить и трехкомнатную квартиру.

С января по октябрь 2010 года, по данным Мособлстата, в области введено в эксплуатацию 2,5 млн кв. м жилья — 110,9% к аналогичному периоду предыдущего года. А в 2011-м, согласно социально-экономическому прогнозу, планируется ввести порядка 4,1 млн кв. м. По словам участников рынка, такие высокие темпы объясняются просто: отсутствие дефицита территорий под застройку способствует восстановлению отрасли в Подмосковье.

Объекты, строительство которых в кризис было приостановлено, в настоящее время активно достраиваются. Рост цен на некоторые новостройки составляет до 20%. В ряде городов даже ощущается дефицит предложения. «Спрос на первичное жилье в Подмосковье увеличивается. Это доказывает в том числе постепенный рост цен на продаваемые объекты. Квартиры в жилом квартале “Радужный” в Видном подорожали с начала года на 10,5%», — заявляют в компании «Сити XXI век». «На нашем объекте “Бутово-парк” с начала года мы уже трижды повышали цены: с 69 тысяч рублей за метр на нижних этажах до 79 тысяч. Однако в нашем случае рост цен связан не столько с динамикой рынка, сколько со стадией готовности объекта», — говорит Евгений Штраух.

Цены и спрос на землю под Москвой неук­лонно растут. «Сейчас, наверное, стоит говорить именно о тренде (в сегментах бизнес- и элит-) переезда в ближнее Подмосковье для постоянного проживания. С рынка практически ушли инвестиционные сделки», — объясняет Илья Гаврилов, гендиректор компании «Масштаб». После кризиса у клиента появилась возможность выбирать, и он стал требовательным: не всех устраивают нынче «участки без подряда» — многие готовы платить за дом под ключ.

Без резких перепадов

Потребители могут не волноваться: в 2011 году резкого взлета цен на жилье не произойдет. «Ценового безумия, которое было до кризиса, ожидать не приходится, так же как и сверхприбылей. Строительному рынку придется работать в пределах того ценового уровня, который сложился после кризиса. Прибыль можно будет получать лишь наращивая обороты. В этом плане перспективным является сегмент экономкласса: он позволяет застройщикам гарантированно строить и сбывать большие объемы, необходимые для получения прибыли», — считает Евгений Штраух.

Но и на «эконом» цены вряд ли вырастут. В 2010 году строились в основном именно эти объекты — их количество в области как раз и позволяет предположить, что цены сохранятся на прежнем уровне.

Другие участники рынка тоже уверены: строить и продавать жилье придется в новых условиях, когда спрос не растет, а, возможно, даже падает. «В следующем году можно прогнозировать сокращение спроса. Всплеск покупательной активности, наблюдавшийся в 2010 году, обусловлен тем, что люди, имевшие накопления, ждали падения цен и, дождавшись, купили жилье», — считает директор департамента жилой недвижимости компании «Интеко» Николай Румянцев.

Повышения цен следует ожидать лишь в сегменте бизнес-класса, так как объем строительства таких объектов сократился. «Причем речь идет о качественном проекте, качественном строительстве и хорошо расположенном участке», — уточняет Румянцев.

Опрошенные эксперты уверены, что, несмотря на дефицит новых строительных площадок, рост цен как в Москве, так и в Подмосковье сохранится на уровне инфляции или чуть выше. «В столице рост цен в будущем году оставит 10–12%, в области — 5–7%. В 2011 году можно ожидать увеличения предложения как многоэтажного, так и малоэтажного жилья», — прогнозирует гендиректор Urban Group Андрей Пучков. Спрос на жилую недвижимость в Подмосковье, по его словам, будет устойчивым, учитывая интерес к ней части москвичей, привлеченных стоимостью здешнего квадратного метра. При этом «существенного повышения цен в области, вероятнее всего, не произойдет. Платежеспособный спрос до сих пор не очень высок, а ипотека не вышла на докризисные показатели. Скорее всего, стоимость квартир повысится не больше чем на 5–10% в  год», считают опрошенные аналитики.

Точка зрения

Виталий Разуваев, коммерческий директор инвести­ционно-де­­велоперской компании «Сити XXI век»

Чем запомнился участникам рынка недвижимости уходящий год и как поведут себя цены на жилье в 2011 году

По итогам года цены на столичном рынке жилья вырастут, по нашим расчетам, на 120%. Сегодня средняя стоимость жилья эконом-класса в Москве составляет $4,1 тыс. за кв. м, а бизнес-класса — $5 тыс. за кв. м. На протяжении года лучше всех себя чувствовал «эконом»: квартиры данного класса были наиболее востребованы. Жители других регионов, в том числе Московской области, и представители иной целевой аудитории — потенциальные покупатели жилья бизнес-класса и даже элитного сегмента — обратили внимание на относительно недорогое предложение. После падения цен в период кризиса и сокращения выставленных на продажу объектов недвижимость эконом-класса представляется в текущих условиях надежным и привлекательным вложением.

Сейчас в новостройках Москвы реально найти предложения по цене 85–95 тыс. руб­лей за кв. м. В столице пока достаточно площадок под строительство, но, учитывая высокий спрос, это временная ситуация.

Если особенностью рынка недвижимости в 2010 году явилось восстановление доверия покупателей к первичному сегменту, то в 2011-м основным фактором, влияющим на ситуацию, будет недостаточный объем нового предложения. Уже в ближайшем
будущем мы столкнемся с дефицитом новостроек, который лишь частично компенсируется объектами вторичного рынка. В первую очередь это касается Москвы.

Причины дефицита не новы: это и ограниченное количество свободных площадок, и продолжающиеся сложности с финансированием девелоперских проектов, и принятие поправок в 214-ФЗ, предусматривающих крайне высокие штрафы для застройщиков за нарушение этого закона, и отсутствие правил землепользования и застройки (в этих условиях градостроительные решения принимаются в индивидуальном порядке, а для изменения разрешенного использования земли требуется в каждом отдельном случае проведение довольно длительных общественно-административных процедур), а также высокая нагрузка на инфраструктуру города (в рамках реализации большинства проектов предусмотрены чрезмерные транспортные, инженерные и социальные обременения для девелоперов, что снижает инвестиционную привлекательность этих проектов).

В таких условиях рост цен неминуем. По нашим оценкам, он составит 12–15%. Тем более что ожидается дальнейшее оживление спроса, связанное с улучшением экономической ситуации в стране — его несомненными признаками являются положительная динамика цен на сырье и активность на фондовых площадках. Налицо потенциальный спрос на недвижимость, имеющий в своей основе желание людей улучшить свои жилищные условия. Именно он и будет толкать цены вверх в наступающем году. Интерес же для инвестирования будут представлять два вида недвижимости: проекты экономкласса и ликвидное жилье бизнес-класса с высоким качеством строительства и в хорошем районе.

У партнеров

    «Русский репортер»
    №48 (176) 9 декабря 2010
    Чемпионат мира — 2018
    Содержание:
    Фотография
    От редактора
    Вехи
    Путешествие
    Реклама