Не спать, или Есть ли жизнь в спальных районах

Жилищный вопрос
Москва, 28.04.2011
«Русский репортер» №16 (194)
Элитные квартиры в центре Москвы большинству граждан, пытающихся решить квартирный вопрос, не по карману. В область же готовы переехать немногие, даже если жилье будет более качественное и просторное, чем в столице. В результате выбор сужается до окраин мегаполиса: именно в спальных районах сегодня сосредоточены как основной спрос, так и предложение на рынке недвижимости

Еще три-четыре года назад застройщики уверяли нас в том, что пройдет всего пара лет, и дома экономкласса в Москве строить перестанут. Мол, свободных площадей в столице все меньше, поэтому возводить выгоднее жилье бизнес-класса или вообще элитное. Но грянул кризис, и выяснилось, что в период финансовой нестабильности спросом пользуется лишь самая дешевая недвижимость. В выигрыше оказались застройщики, которые поняли это первыми.

В 2009 году, когда рынок находился в состоянии стагнации и хорошим результатом считались продажи одной-двух квартир в неделю, компании, возводившие жилой комплекс «Марфино», реализовывали по десятку квартир в день. Интересно, что до кризиса и «Марфино» задумывалось как проект биз­нес-класса, но затем застройщики — «Ведис-групп» и «НДВ-недвижимость» — спешно изменили концепцию, отказавшись от дорогого монолита и заменив его панелью. В результате цену удалось снизить до 70 тыс. рублей за квадратный метр с отделкой — столько стоит жилье в Подмосковье. Позже цена выросла до 100 тыс. за квадрат, но спрос был настолько велик, что риэлторы ставили покупателей в лист ожидания.

Затем и другие компании осознали, что в Москве выгодно строить дома эконом-клас­са — за пределами Третьего транспортного кольца. Клиенты готовы покупать жилье на окраинах города, причем наибольшим спросом пользуются новостройки в районах с развитой инфраструктурой и хорошей экологией, хотя это и повышает стоимость квартир.

Лучшие из «спальных»

Одним из наиболее привлекательных спальных районов является Куркино. Его главные достоинства — чистый воздух и качественное жилье. Самый большой минус — невысокая транспортная доступность: станции метро поблизости нет. Неплох для проживания семей с детьми и район Северное Тушино: там парк и Химкинское водохранилище.

На юге столицы можно выделить жилой комплекс «Царицыно» — 15 монолитных домов плюс вся необходимая инфраструктура: здесь строятся детские сады, школы со стадионами, подземные паркинги под каждым домом, детские и спортивные площадки. Буквально в пяти минутах ходьбы от микрорайона Царицынский парк. Цены без отделки начинаются от 80 тыс. рублей за метр.

ЖК «Примавера», тоже на юге столицы, возведен по индивидуальному проекту и окружен парками. Он включает два монолитных 14-этажных здания, причем стоимость квартир в доме, который уже сдан, довольно высока: почти 150 тыс. рублей за квадрат. Можно найти и подешевле — к примеру, в новом комплексе «Битцевский», расположенном недалеко от станции метро «Пражская» и совсем рядом с Битцевским парком. Стоимость метра — от 120 тыс. рублей.

В Южном Чертанове сейчас строится комплекс «Аннинский» — три дома переменной этажности. Можно купить квартиры с готовой отделкой, застройщик предлагает несколько вариантов. Отсюда совсем близко как до Битцевского парка, так и до станции метро «Аннино». Стоимость квадратного метра начинается от 92 тыс. рублей.

ЖК «Виноградные пруды», расположенный рядом с Измайловским парком, совмещает такие достоинства, как транспортная доступность и хорошая экология. Да и цены здесь по сравнению с аналогами в других районах пока невысокие: от 90 тыс. рублей за метр. Комплекс состоит из четырех корпусов, образующих квартал.

На востоке Москвы можно отметить ЖК «Богородский» — он находится в пяти минутах ходьбы от станции метро «Улица Подбельского» и совсем близко от парка «Лосиный остров». Компания-застройщик возводит здесь 11 монолитных домов переменной этажности. Цены — от 103 тыс. рублей за квадрат.

Если говорить о юго-востоке столицы, то свободных площадей здесь совсем немного. Однако в рамках реконструкции 109-го квартала района Текстильщики уже в этом году планируется начать строительство жилого комплекса у метро «Волжская». Он будет состоять из шести монолитных корпусов разной этажности и располагаться в непосредственной близости от парка «Кузьминки-Люблино».

На западе столицы застройщики отдают предпочтение монолитным и монолитно-кирпичным домам — здесь они встречаются чаще, нежели в других округах. Новые жилые комплексы появляются в основном в районах Фили-Давыдково и Кунцево. «Воздух здесь считается достаточно чистым — он загрязняется только транспортом, — поэтому сюда устремляются люди, которые могут позволить себе купить жилье в экологически благополучном районе», — говорит Алла Мороз, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-инвест». Для запада Москвы характерно сочетание разных классов жилой недвижимости, в том числе новостроек. На территории этого округа расположены многие посольства, а также МГУ — исторически сложилось, что преподавателей и дипломатов селили рядом с местом их работы.

Впрочем, если одним важнее чистый воздух и наличие парков, то для других главный критерий при выборе жилья — это близость метро и возможность быстро добраться до работы. С точки зрения транспортной доступности и развитости инфраструктуры одни из лучших спальных районов Москвы — это Митино, Текстильщики и Северное Тушино. Риелторы считают, что такой фактор, как близость метро, имеет большое значение даже для тех покупателей, которые за рулем: от поломок и непогоды ведь никто не застрахован. Что же касается непосредственно автомобилистов — въехать в Южное Бутово гораздо проще, чем в Митино. К последнему ведет только перегруженная Волоколамка, а к Бутово — две трассы по несколько полос каждая.

Если сравнивать социальную инфраструктуру, то одним из лидеров опять-таки окажется Южное Бутово: здесь больше всего детских садов, школ и поликлиник на душу населения. Если же говорить о торговых комплексах, супермаркетах, фитнес-клубах, ресторанах и кафе, подобных объектов хватает сегодня во всех спальных районах.

В Южном Бутове строятся жилые комплексы «Лазаревское» и «Бутово-парк». Одним из главных преимуществ этих новостроек является цена — от 60–80 тыс. рублей за метр.

Довольно активно застраивается север столицы. При этом здесь можно найти не только популярный эконом-, но и бизнес-класс. Например, комплекс «Весна на Балтийском», расположенный неподалеку от станции метро «Сокол», — это несколько моно­литно-кирпичных домов, подземные паркинги, а также просторные зоны отдыха, спортивные и детские площадки. Стоимость квадратного метра начинается от 163 тыс. рублей.

На северо-востоке Москвы рядом с лесопарком «Лосиный остров» продаются квартиры в ЖК «Холмогоры». Монолитный дом повышенной комфортности, благоустроенная территория, подземно-наземный паркинг — при этом сдача объекта должна состояться уже в конце II квартала нынешнего года.

Фото: Николай Винокуров, Кучумова Наталья/Фотобанк Лори; из личных архивов А. Мороз, С. Лядова, И. Наумовой; Роман Орлов/Фотобанк Лори

Алла Мороз, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-инвест»

 rep_194_pics

Вторым по престижности административным округом Москвы считается ЗАО. Поэтому около половины предложений на рынке недвижимости там — это монолитные дома, и только порядка 10% приходится на жилые комплексы из панельного материала. Причем последние строятся в основном под программу переселения из пятиэтажного и ветхого жилого фонда, для очередников или же по программе субсидий и сертификатов. Комплексы из монолита с огороженной и благоустроенной территорией здесь стоят дороже, чем объекты того же класса в других округах Москвы.

Впрочем, цена «панели» на западе и востоке столицы тоже будет разной даже при условии одинаковых затрат на строительство: ЗАО считается самым экологически чис­тым округом Москвы. По такому показателю, как средняя цена за квадратный метр, данный округ уступает только Центральному, при этом здесь сохраняется существенное разделение на классы жилья и населения, которое в нем проживает.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити — XXI век»

 rep_194_pics

Один из самых привлекательных районов в Москве — Строгино. Компания комплексно развивает район в соответствии с концепцией «Мини-полис», главная идея которого — создать единое пространство для комфортной и спокойной жизни. В мини-полисе «Строгинский» будут объединены жилые комплексы «Янтарный город», «Лазурный блюз», «Альбатрос», «Подсолнухи» и объекты спортивной, образовательной и другой социальной инфраструктуры. Жители мини-полиса смогут активно заниматься спортом: здесь построены стадион и дворец спорта «Янтарь», где есть беговые дорожки, теннисные корты, площадки для занятий различными видами спорта, ледовые арены, спортивные залы, 25-метровый и детский бассейны, боулинг-центр. А еще — школа фигурного катания Елены Чайковской «Конек Чайковской», школа синхронного плавания трехкратной олимпийской чемпионки Марии Киселевой, школа хоккея и отделение детской спортивной школы по мини-футболу.

Ирина Наумова, директор по маркетингу компании «НДВ-недвижимость»

 rep_194_pics

По-прежнему недооценен Северо-Восточный округ. Здесь нет крупных предприятий, зато есть много парковых зон: Ботанический сад, ВДНХ, Лианозовский парк культуры и отдыха, Лианозовский лесопитомник, Бабушкинский парк. Следует отметить и сравнительно невысокую стоимость жилья в СВАО.

Традиционно спросом у моск­вичей пользуется жилье в Юго-Западном округе, но цены здесь высокие. Также в нулевые здесь велась активная точечная застройка, в результате которой был нарушен первоначальный градостроительный план и многие улицы из объездных путей превратились в тупики. То есть транспортный коллапс в этих районах будет только усиливаться. 

Лидером отрицательного рейтинга, по крайней мере, в сознании потенциального покупателя, является Капотня — своей «славой» она обязана соседству с московским НПЗ. Так же невысоко ценится район Братеево — негативным фактором здесь является как близость к Капотне, так и отсутствие метро, удобных подъездных путей.

У партнеров

    «Русский репортер»
    №16 (194) 28 апреля 2011
    Реформа школы
    Содержание:
    Долой реформы!

    От редакции

    Фотография
    От редактора
    Вехи
    Путешествие
    Реклама