Квартира на дом: выгодный обмен

Жилищный вопрос
Москва, 05.04.2012
«Русский репортер» №13 (242)
Девелоперы обращают все больше внимания на поселки эконом-класса. Толчок развитию этого рынка отчасти дали банки, которые получили в залог много земли в Подмосковье. Cегодня и банки, и девелоперы стремятся продавать дома под ключ (типовой дом плюс участок), добиваясь максимального снижения цены за счет объемов. В результате потребители получают собственный дом, который обходится не дороже квартиры в столичной новостройке

Популярные направления

Несмотря на активность застройщиков, найти оптимальный вариант соотношения цены и качества на рынке загородного жилья непросто, тем более что наибольший спрос наблюдается именно в эконом-классе. «Потребители хотят купить дом по цене 60–80 тысяч рублей за квадратный метр с учетом стоимости земли. Важно учитывать и площадь домов, которую способны потянуть покупатели данного сегмента. Но предложений в бюджете до $350 тысяч мало, а прочие варианты уже нельзя отнести к эконом-классу», — говорит Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН». Основной диапазон сделок — 5–8 миллионов рублей, отмечают участники рынка.

Отсутствие большого числа предложений приводит к тому, что качественные и недорогие объекты просто смываются с рынка. «Например, в декабре был отмечен как минимум 10%-ный рост по сравнению с нояб­рем, в январе рынок тоже был очень оживленным. Сейчас с началом сезона мы ожидаем дальнейшего роста рынка», — заявили в компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость».

Спрос на отдельный дом в составе организованного коттеджного поселка в ближнем Подмосковье действительно колоссален: около трети жителей столицы теоретически хотели бы переехать за город, на свою землю. «Однако в том бюджете, который предполагают дома эконом-класса, предложение в поселках в указанной локации крайне ограниченно. Если перед девелопером стоит выбор, что строить на принадлежащем ему участке земли вблизи столицы, дома эконом-класса — наименее логичный вариант с точки зрения экономики. Дорогая земля вынуждает строить элитные дома или, что сегодня чаще встречается, таун­хаусы, как вариант — малоэтажные жилые дома», — объясняет Екатерина Лобанова. Поселки эконом-класса массово встречаются уже за пределами 30–50 км от МКАД, в зависимости от направления. Если говорить конкретно о направлениях, то на Новой Риге или Дмитровке на расстоянии 15 км от МКАД найти поселок эконом-класса с коттеджами не получится. Все объекты, которые укладываются в условные $350 тысяч, расположены на восточных и южных трассах. А жители столицы, продавшие квартиру в Москве с усредненными характеристиками — площадь 65 кв. м., стоимость 10 млн рублей, или $325 тысяч, — как правило, рассчитывают не только на существенное увеличение площади жилья за свои деньги, но и на проживание в престижном месте. Увы, Каширское или Горьковское шоссе, с их точки зрения, к таковым не относятся.

«В Ватутинках, расположенных в 15 километрах от МКАД по Калужскому шоссе, в среднем можно приобрести готовый коттедж за 25 миллионов рублей. Есть и варианты достаточно бюджетные для данного направления. В Воронове — это 40 километров от МКАД — можно отыскать коттедж в приемлемом состоянии стоимостью от 10 миллионов рублей», — отмечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Интересен проект «Истринская долина», один из самых масштабных в ближнем Подмосковье, общая площадь составляет 1700 га: это конгломерат из 18 коттеджных поселков.

«Мы вывели на рынок поселок “Остров Эрин”, который находится на 26-м кило­метре Калужского шоссе. На территории поселка будут построены коттеджи, таунхаусы, малоэтажное жилье. Стоимость дома — от 5,2 миллиона рублей», — рассказывают в компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». Из относительно новых проектов коттеджных поселков эконом-класса в непосредственной близости от МКАД стоит отметить «Орловъ» в девяти километрах по Каширскому шоссе. Покупатель получает дом площадью от 130 кв. м. на участке от 10 соток стоимостью от 9 млн рублей.

«В последнее время все больше интересных проектов возникает по Дмитровскому шоссе. Возможно, это напрямую связано с масштабной реконструкцией трассы, запланированной на ближайшие годы. Кроме того, Дмит­ровское направление отличает обилие и разнообразие спортивно-оздо­ро­ви­тельных центров — горные лыжи, сноуборд, картинг, теннис, верховая езда, стрельба», — отмечает Анастасия Фетисова, руководитель департамента маркетинга московского представительства HONKA.

Как выбирать

По словам экспертов, выбирая загородное жилье, потребители в первую очередь обращают внимание на местоположение (удаленность от МКАД, привязка к определенному направлению и т. д.), наличие инфраструктуры и безопасность (охрана, обособленность территории). Соседи равного социального статуса — это тоже популярное требование покупателей.

Но самым главным критерием выбора остается качество строительства. Оценивается качество возведенного дома, то есть нет ли каких-либо строительных недочетов, связанных с фундаментом, проверяют покупа­тели и состояние коммуникаций. «Зимой, кстати, легко понять, насколько дом является теплым и уютным. Внимание обращают и на то, каким количеством соток располагает объект. Кто-то может и закрыть глаза на небольшие размеры земельного участка, но для целой категории потребителей этот аспект покупки имеет принципиальное значение. Если дом продается с ремонтом, то изучается его качество. Кстати, наличие мебели в готовом коттедже может сыграть злую шутку и стать причиной торга между покупателем и продавцом. Первый может попытаться сбить цену, объясняя свою позицию тем, что ему придется закупать новую мебель, а прежнюю куда-то вывозить и, соответственно, тратить деньги», — рассказывает Светлана Бирина.

Эксперты отмечают, что все больше внимания покупатели уделяют экологичности материалов, и многие предпочитают деревянные дома. «В первую очередь люди хотят создать для своей семьи комфортную и здоровую среду проживания. Одним из важнейших преимуществ деревянного дома они назы­вают его естественность. У нас вся продукция изготовлена из натуральных природных материалов и не оказывает вредного воздействия на организм человека. В отличие от других строительных материалов дерево “дышит”. Поэтому в таких домах поддерживаются кислородный баланс и оптимальная влажность воздуха», — отмечает Анастасия Фетисова. Не менее важный момент и экология места, в котором расположен поселок.

«Любой покупатель в своих предпочтениях исходит из своих возможностей, но всем хочется экологии и престижного окружения», — считает Екатерина Лобанова из ОПИН. Другой ориентир для покупателей — привычные направления. Например, жители Лианозова вряд ли поедут жить на Симферопольское шоссе, даже если предложение будет привлекательным по цене. «При всем этом дом для постоянного проживания, вне зависимости от уровня и бюджета, должен находиться в пределах получаса езды от МКАД в час пик. Площадь искомого дома, как правило, вдвое больше той, которая имеется у покупателя в Москве. То есть при среднестатистической площади московской квартиры в спальном районе около 65 квадратных метров площадь желаемого дома колеблется в пределах от 100 до 150 квадратных метров. Известно, что в домах значительно выше коэффициент потерь полезной площади за счет лестниц и вспомогательных помещений, поэтому на рынке сформировался определенный спрос на одноэтажные дома», — уточняет Лобанова.

Проверяйте при покупке все аспекты юридического оформления сделки, советуют эксперты. «Мой совет не будет оригинальным: обращайтесь к надежному риэлтору и ищите надежных застройщиков. Надежный риэлтор — это значит с хорошей репутацией. Во-первых, компании сейчас дорожат своим реноме и не хотят его терять, поэтому выбирают надежные поселки для продажи. Во-вторых, с надежными риэлторами сотрудничают банки, которые предлагают интересные клиентские программы и варианты оплаты», — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость».

При покупке дома или участка следует уточнить категорию земель, она может быть трех видов: сельхозназначения, под дачное строительство, под индивидуальное жилищное строительство. У каждого вида есть нюансы с пропиской, типом возводимого строения, другие особенности. «Посмотрите также на наполнение поселка и его окрестностей. Если вы планируете жить за городом всей семьей, обратите внимание на наличие детских садов и школ в обозримой близости. Если дом покупается для пожилых людей, имейте в виду, что ближайший магазин за 40 километров — это не очень разумно. Также продумайте, сколько времени будете добираться до работы, чтобы не поселиться в пробках», — советуют участники рынка. «В поселке обязательно должны быть охрана, дороги с твердым покрытием, хотя бы минимальная инфраструктура в доступе, например продуктовый магазин, аптека», — добавляет Владимир Яхонтов. Не следует бросаться на слишком дешевые предложения, напротив, низкая цена должна насторожить. Если за один миллион рублей вам предлагают замок, ищите подвох — все знают, где находится бесплатный сыр.

У партнеров

    «Русский репортер»
    №13 (242) 5 апреля 2012
    Город
    Содержание:
    Как народ?

    От редакции

    Фотография
    Вехи
    Фоторепортаж
    Реклама