Новая высота

Анна Рыжова
22 ноября 2012, 00:00

Удивительно, но некоторые сегменты рынка жилой недвижимости обладают абсолютной стрессоустойчивостью. Кризисы, общее падение спроса — пентхаусам эти явления, может, и знакомы, но только понаслышке. Оказывается, стать тем, кто живет на крыше, хотят очень многие, причем вне зависимости от экономической ситуации в стране и мире

Исторически как-то так сложилось, что в сознании почти каждого из нас пентхаус — это признак высокого статуса и сплошная дольче вита. Да, сейчас это действительно так, но начиналось все совсем по-другому. Например, в Англии, да и в Нью-Йорке, первые девелоперы попросту хотели заработать больше денег, имея в своем распоряжении довольно скромные по размерам участки земли. Выход нашелся сразу: надо увеличить этажность! И не просто увеличить, а использовать все возможности здания. Включая чердаки и крыши. Кстати, такие квартиры стоили даже дешевле, чем все остальные. Так как добраться до них было значительно сложнее. Да и коммуникации к такому «скворечнику» подвести было совсем непросто.

Ситуация изменилась в 20–30-е годы прошлого века, когда в Нью-Йорке — опять же из-за вечной нехватки земли — пентхаусы стали появляться все чаще. И вот тогда-то местные миллионеры и прочий бомонд оценили возможности большой квартиры на крыше: если средства позволяют, вы можете жить в самом центре шумного города, но как будто бы в своем загородном доме. Большие террасы, панорамные окна и возможность установить, к примеру, собственный камин — все это превращает пентхаус в загородный особняк, только на высоте в несколько сот метров. Такой вот аттракцион.

В России, как ни странно, пентхаусы тоже появились довольно рано. Первые два — в Доме Наркомфина на Новинском бульваре в Москве, построенном в 1930 году по проекту Моисея Гинзбурга и Игнатия Милиниса. Основная идея постройки — дом-коммуна для сотрудников Народного комиссариата финансов с двух- и трехъярусными квартирами (но почему-то общими санузлами). На крыше этого самого дома и были построены два пентхауса. В одном проживал нарком финансов Милютин, в другом — нарком здравоохранения Семашко.

С тех самых пор и аж до начала 90-х пентхаусы у нас не строились. Спрос на подобные нестандартные архитектурные форматы долгое время оставался под вопросом.

Золотой стандарт

Многие эксперты считают, что большинство пентхаусов, представленных сегодня в России, в частности в Москве, кроме названия ничего общего с пентхаусами в традиционном понимании этого слова не имеют. Странное дело: новые форматы недвижимости, приходящие к нам чаще всего с Запада, в российских условиях изменяются настолько, что в итоге, кроме названия, от них не остается почти ничего. Взять, например, бизнес-парки: в Америке и Европе это большие офисные центры за пределами города, своеобразные деловые мини-кварталы с офисами, магазинами, спортивными клубами и прочей инфраструктурой, необходимой для нормального существования и работы офисных сотрудников. В России же это обычные бизнес-центры в черте города, которые кто-то просто назвал «бизнес-парками».

Что касается пентхаусов, это вполне определенный формат с довольно жесткими требованиями. Впрочем, наряду с лжепентхаусами в России встречаются и настоящие. По словам директора по реализации инвестиционных программ ЗАО «Интеко» Николая Румянцева, одним из основных принципов проектирования пентхауса в жилом доме является его приватность, то есть собственный вход, индивидуальный лифт, отсутствие соседей на этаже и сверху, персональная терраса или эксплуатируемая кровля. Остальные детали лишь дополняют основные характеристики данного «продукта»: бассейны, сады, вертолетные площадки, каминные залы, кинотеатры, башенки и многоуровневые патио — фантазия здесь не имеет границ. Не менее важно здание, в котором расположен пентхаус, район, виды. Вкупе все это создает вторую обязательную особенность классического пентхауса — эксклюзивность.

По мнению Сергея Лядова, пресс-секретаря девелоперской компании «Сити — XXI век», из окон пентхауса должны открываться прекрасные виды. При нынешних темпах развития мегаполиса предложение недвижимости с качественными видовыми характеристиками (вид на исторические памятники, реку, залив или парк) будет неизбежно сокращаться. Таким образом, значение этого параметра не только сохраняется, но и возрастает. Для современного покупателя вообще имеет огромное значение, как выглядит тот или иной товар.

— Сейчас пентхаусами ошибочно называют квартиры на последних этажах, которые по площади чуть больше, чем в среднем по дому, — рассказывает Николай Румянцев. — Например, в нашем комплексе «Чемпион-парк» на Мичуринском на каждом этаже по восемь квартир, а на последних — четыре. По площади они, понятно, заметно больше, но мы не называем их пентхаусами, потому что это неправильно. Зато в другом нашем комплексе — ЖК Dominion — соблюдены практически все условия, нет только отдельного входа. Это двухуровневые пентхаусы площадью от 260 до 620 квадратных метров со вторым светом и обширными эксплуатируемыми террасами. Кроме того, квартал расположен на одной из самых высоких точек Москвы, что с учетом розы ветров и большой площади прилегающих парковых зон — Поклонная гора, Ботанический сад МГУ, природный заказник «Воробьевы горы» — обеспечивает благоприятную экологию. А из окон открываются замечательные панорамные виды.

Классический пентхаус должен располагаться в доме, который качественно спроектирован, хорошо оборудован технически и отвечает всем требованиям, предъявляемым к элитному жилью. Не менее важна приватность — никаких соседей, посторонних глаз или шума. Это обеспечивается отдельным лифтом и планировкой, при которой пентхаус занимают целый этаж (так что соседи могут потревожить только снизу). Теперь о площади чудо-апартаментов. Самые «скромные» застройщики предлагают порядка 300 квадратных метров и наличие как минимум двух уровней. Абсолютным рекордсменом по части площадей, как, впрочем, и другим показателям, стал пентхаус в «Доме на Мосфильмовской» компании «Донстрой». Площадь The Residence составляет 2000 квадратов. Это первый пентхаус в столице, построенный с таким размахом.

Среди других обязательных характеристик настоящего пентхауса — панорамное остекление. Желательно, кстати, чтобы окна выходили на все четыре стороны. Виды, как уже отмечалось, тоже имеют немалое значение: достопримечательности, исторические памятники, парки — вот самые желанные объекты для «рассматривания».

Также стоит отметить обязательную высоту потолков: она должна быть от 5 до 10 метров. И конечно, выход на террасу или эксплуатируемую кровлю.

По словам Екатерины Батынковой, заместителя генерального директора ОАО «Садовые кварталы», классические пентхаусы в Москве практически не встречаются, но интересные предложения все-таки есть. Например, двухуровневый пентхаус площадью 334 квадратных метра в комплексе клубных домов «Садовые кварталы», расположенный на 12–13-м этажах. Предусмотрена открытая терраса, на которой можно сделать патио или зону отдыха. Просторная гостиная площадью 62 кв. метра со вторым светом и камином имеет угловое панорамное остекление, благодаря которому открывается вид на Воробьевы горы, МГУ и Новодевичий монастырь. При этом планировка квартиры классическая: на первом уровне в правом крыле расположены гостевые зоны, в левом — приватные. На втором уровне можно оборудовать спортзал с сауной, зимний сад или кинозал. В корпусе всего десять квартир — по одной на каждом этаже; доступ в пентхаус как с лестницы, так и из лифтов осуществляется по индивидуальной прокси-карте, что гарантирует жильцам полную приватность.

Законы рынка

Предложение пентхаусов сейчас ограниченно. Последний всплеск, когда на рынке появилось множество новых проектов, был в 2007 году. Но большинство экспертов и сегодня уверены, что вымирающим этот сегмент назвать никак нельзя.

Пентхаус — это индивидуальный эксклюзивный товар; он может иметь собственные системы безопасности, выход на эксплуатируемую кровлю, в некоторых случаях — специальный лифт, на котором можно подняться на автомобиле. Таким образом, уникальные характеристики пентхауса не позволяют говорить о единых принципах формирования цены и универсальных законах этого рынка. По мнению Сергея Лядова, ликвидность пентхаусов будет высокой при любой экономической ситуации. В ближайшее время цена на них как минимум не снизится, а в среднесрочной перспективе будет расти. Однако такие объекты необходимо правильно позиционировать: застройщики выводят пентхаусы на реализацию на конечной стадии готовности, и не всегда они поступают в открытую продажу.

По словам Екатерины Батынковой, спрос на пентхаусы был, есть и будет, притом что сегмент этот достаточно узкий, и спрос и предложение на нем всегда ограниченны. История развития рынка элитной недвижимости свидетельствует о том, что он живет по законам, не всегда совпадающим с глобальными. Некоторые клиенты вопреки опасениям и отрицательным прогнозам предпочитают покупать во время кризиса. Штучное и ограниченное предложение делает спрос стабильным при любом состоянии экономики.

— В середине 2012 года наблюдалось увеличение спроса на пентхаусы, — рассказывает Екатерина Батынкова. — И наш комплекс «Садовые кварталы» не стал исключением: начиная с весны в нем было продано более 35% квартир на последних этажах, а также пентхаусы, в том числе и самый большой двухуровневый площадью почти 500 квадратных метров. На рынке первичной элитной недвижимости продажи пентхаусов сейчас ведутся более чем на двадцати объектах. При этом на некоторых изначально предлагали по одному-двум пентхаусам. Это наглядно показывает степень ограниченности предложения такого продукта на рынке. В конкретный период количество выставленных пентхаусов обычно не превышает 50 лотов — около 3% рынка.

Пентхаус сложно назвать товаром массового потребления. Но, судя по всему, ценителей «квартир в поднебесье» у нас довольно много. Спрос на рынке превышает предложение. Поэтому некоторые застройщики, не желающие вводить клиента в заблуждение, не используя слово «пентхаус», предлагают квартиры, похожие на них по функционалу и площади. По словам Екатерины Батынковой, перспектива у рынка пентхаусов в Москве, безусловно, есть. Но поскольку подобных предложений немного, девелоперы предлагают взыскательным покупателям продукт со схожими характеристиками — квартиры на верхних этажах. Конечно, владелец такой квартиры не сможет похвастать собственным лифтом, но среди безусловных ее преимуществ следует отметить панорамное остекление, улучшенные видовые характеристики, наличие террасы, более высокие потолки, иногда возможность установить камин.

— Например, в «Садовых кварталах», — рассказывает Екатерина Батынкова, — помимо пентхаусов есть широкий выбор квартир различной площади и планировки на последних этажах. Среди наиболее интересных вариантов можно отметить квартиру площадью под сто девяносто квадратных метров с камином, расположенную на последнем, одиннадцатом этаже. Ее отличительной особенностью является необычное панорамное остекление, имеющее наклон и образующее единое пространство окон и части потолка. Такое нестандартное решение обеспечивает дополнительное освещение квартиры, причем угол наклона стекол позволяет сохранить полную приватность внутренних помещений. Из окон квартиры открывается захватывающий вид на Воробьевы горы и МГУ.

Чтоб я так жил…

Портрет потенциального покупателя, «нарисованный» экспертами рынка элитной недвижимости, в целом оказался предсказуемым. Топ-менеджер, или представитель власти, или успешный представитель шоу-бизнеса. Возраст — от 30 до 50 лет. Но не все так просто: «усреднить» потенциальных клиентов и сказать, что покупают строго такие и такие, не всегда получается. По словам Николая Румянцева, покупатели самой дорогой недвижимости, как и вообще любых эксклюзивных продуктов, не похожи друг на друга: у каждого своя история, свой подход, свои цели. Такая покупка может быть как совершенно спонтанной, экстравагантной выходкой, так и результатом долгого поиска и точного расчета. В общем, пентхаус может стать и местом проведения шумных вечеринок, и уютным домом для большой семьи, но в любом случае быть владельцем такого объекта — значит иметь особый статус.

Кстати о статусе. Оказывается, недвижимость такого уровня (в прямом и переносном смыслах) покупают не только те, кто может себе это позволить, но и те, кому это явно не по карману — чтобы поднять или «создать» свой статус. Дело это непростое: цены на пентхаусы в Москве сегодня стартуют с 20 тыс. долларов за метр, а финишируют где-то у цифры 70, а нередко и еще выше. Причем на самой покупке траты не заканчиваются. В Европе пентхаусы обычно продаются в законченном виде — заходи и живи. В российском же варианте это цементная коробка. Большая и дорогая. Первый владелец получает возможность не только выбрать цвет обоев и штор, но и придумать вместе с дизайнером планировку. Создание дизайн-проекта и обустройство жилища потребуют немалых вливаний. Так как интерьеры создаются строго под заказ, результат будет единственным в своем роде. Для хозяина это, с одной стороны, большой плюс, а с другой — может помешать дальнейшей продаже. Если, к примеру, он обожает обитые розовым плюшем стены и потолок. Кстати, вариантов интерьеров для пентхаусов по-настоящему много. Словом, полет даже самой нездоровой фантазии никто и ничто не остановит. Остается только выбрать опции: бассейн, камин, хамам или поле для квиддича.

Точка зрения

Пентхаус — это в первую очередь элемент престижа, призванный подчеркнуть высокий статус своего владельца. Их размещают на лучших, верхних уровнях домов соответствующего класса — премиум или люкс. В качестве примера идеального пентхауса можно привести The Residence, расположенный на вершине «Дома на Мосфильмовской», — это уникальный объект, подобного которому в Москве на сегодняшний день нет. Отсюда открывается вид на центр города, набережные Москвы-реки, Поклонную гору. Выгодно подчеркивают это достоинство пятиметровые потолки в сочетании с панорамным остеклением.

По сути, The Residence — это роскошный особняк площадью 2000 квадратных метров, вознесенный на двухсотметровую высоту.

Разработанный для пентхауса дизайн-проект предусматривает возможность организовать на этой площади и респектабельную деловую зону, и салон для приема гостей; выделить приватную территорию, устроить библиотеку с камином, домашний кинотеатр. А крыша со встроенным бассейном может стать площадкой для грандиозных вечеринок под открытым небом — или уютной территорией отдыха с собственным мини-парком.

Ирина Постовалова, заместитель генерального директора ЗАО «Донстрой Инвест»