Классовый вопрос

Специальный проект
Москва, 30.04.2015
«Русский репортер» №11 (387)
Долгое время тут было всего два класса: бизнес и эконом. Для тех, кто побогаче, и для тех, кто победнее. Причем независимо от достатка граждане покупали квартиры почти вслепую. Одним и так гарантировалось качество (а вопрос о цене еще не стоял слишком остро), другие покупали, потому что из доступного все равно предлагалась одна только голая панель. Золотая середина, интеллигентская прослойка — комфорт-класс — была представлена крайне слабо. И вдруг в первом квартале 2015 года объем предложения в этом сегменте вырос более чем в полтора раза! Что означает такой скачок на деле, за пределами статистических сводок, разбирался «Русский Репортер»

Фото: предоставлено пресс-службой АО «Тушино 2018»

Путаница с терминами

Прошлый год был отмечен сразу двумя ажиотажными всплесками спроса на жилье: весной, когда начались события на Украине, и ближе к декабрю, когда произошла резкая девальвация рубля. Тогда предложение росло именно в «крайних» ценовых сегментах: в бизнесе и экономе. Но даже на этом фоне интеллигентное жилье комфорт-класса также неуклонно набирало обороты. И хотя на конец 2014-го по количеству выставленных квартир оно отставало от бизнеса почти вдвое (3144 против 1883 по данным аналитического агентства «ИРН-Консалтинг»), доля от предложения в целом выросла тут с ничтожных 7,7% до 21,3%. И вот теперь, в первом квартале 2015 года, еще один внушительный рывок — уже до 32,2%. Причем на сей раз комфорт сумел обогнать бизнес и по общему количеству квартир в продаже (2951 против 2716).

Статистика — вещь хорошая. Но что за ней скрывается? На какие мысли она должна навести просто нормального покупателя? Ведь эконом-класс — по-прежнему лидер (38,2%), здесь революции не произошло. Да и бизнес чувствует себя неплохо (29,6%). Однако если с начала нынешнего кризиса девелоперы так дружно стали налегать именно на комфорт и из тонкой межеумочной прослойки он превратился в совершенно равноправный класс, то это что-то же должно означать?!

Для начала попробуем разобраться с терминами. На этот счет существует «Единая классификация многоквартирных жилых построек», разработкой которой первым занялся Геннадий Стерник, главный аналитик Российской гильдии риэлторов (РГР). Это случилось в 2002 году, между прочим спустя ровно десять лет после основания самой гильдии. В окончательном виде классификацию приняли спустя еще десятилетие, в 2012 году, при участии Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. По мнению экспертов, она мало отличается от первоначальных разработок Стерника, и учитывая, сколько в целом прошло с тех пор времени, является на сегодня уже не вполне актуальной. Например, одним из ключевых, «отсекающих» признаков для определения класса квартиры считается ее площадь. Но по нынешним (даже с учетом кризиса) временам однушки от 45 квадратных метров и двушки от 65 к бизнес-классу отнести все-таки трудно: маловато будет.

— На самом деле четкая классификация застройщикам не особенно-то и нужна, — считает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжная. — С нежилой коммерческой недвижимостью, помещениями под офисы, бизнес-центрами ситуация иная. Там специалисты собираются ежеквартально и четко договариваются, к какому классу отнести тот или иной объект: А, В, С или D. Но вот с жилыми домами терминология размыта. Мы не раз рассылали письма девелоперам с просьбой более четко обозначать класс вводимых в эксплуатацию объектов, но из 25 человек откликаются в среднем двое-трое. Так что в итоге кто как хочет, так и классифицирует. И понятно, что застройщики и дальше будут позиционировать свои объекты классом выше: эконом станет комфортом, комфорт — бизнесом, а бизнес — элитным классом. К тому же многие всерьез считают, что средняя площадь квартир по дому вообще не показатель «классности» объекта, потому что есть и много других важных параметров: авторский архитектурный проект, облицовка, отделка, инженерия, есть ли паркинг… Но лично я убеждена: если сам покупатель хочет разобраться с классами, то ему нужно в первую очередь интересоваться средней площадью квартир по дому! Потому что по отдельности показатели могут быть вполне убедительными. Но если две трети квартир — это однушки площадью порядка 50 квадратных метров, то само по себе наличие просторных двушек и трешек уже точно ничего не решает, и я бы в этом случае не стала бы говорить о бизнес-классе. Пусть даже наши однушки все с индивидуальной планировкой. Отлично! Но кто будет переделывать их в те же студии? Уж точно не люди из сколько-нибудь серьезного делового сообщества. А ведь «классность» объекта — не только набор тех или иных его признаков, а еще и портрет покупателя, жильца. На мой взгляд, реальный бизнес-класс — это когда средняя площадь квартир в доме составляет 90–100 квадратных метров. А их цена — 20–25 миллионов рублей. Другое дело, что теперь это и для многих представителей бизнеса суммы уже неподъемные. Многие объекты снимаются с продаж. И вот здесь-то и выходит на сцену комфорт-класс… И качественно, и по силам.

Несколько цифр. Несмотря на почти двукратное падение рубля относительно доллара и евро, прирост рублевой стоимости жилья в прошлом году составил всего около 12%. При этом, по оценкам председателя правления и управляющего партнера «Группы Родина» Владимира Щекина, спрос упал на 30%. И скорее всего продолжит падение. Долларовые же цены за квадратный метр жилья в столице стабилизировались возле отметки $3000. Что примерно и составляет базовую стоимость означенного метра в домах комфорт-класса. Хотя средняя его стоимость по состоянию на март 2015 года — уже 211 800 рублей, что почти на 2% дороже, чем в прошлом декабре. И вот тут никакого падения пока не прогнозируется.

 076_rr011.jpg Фото: Дарья Иванова/Интерпресс/PhotoXPress
Фото: Дарья Иванова/Интерпресс/PhotoXPress

Другой кризис

Это может показаться странным, но долгое время комфорт как класс существовал только на бумаге. До начала нулевых в Москве активно строилось панельное жилье. Ключевые девелоперы вроде ДСК-1 еще не торопились уходить в Подмосковье, потому что и в самой столице сохранялись свободные площадки, например, Бутово, Марьино, Новокосино. Но потом, в 2000-е, количество таких площадок стало сокращаться, а цена на землю расти. В итоге рентабельность строительства недорогого жилья снизилась. Вот тогда-то московские девелоперы и начали концентрироваться на строительстве жилья в основном бизнес-класса. Темпы роста экономики и неуклонный рост доходов населения позволяли так поступать. Панельные же застройщики стали уходить за МКАД и заниматься проектами комплексной застройки вроде Трехгорки в Одинцовском районе, Красногорья или Новокуркино в Химках. В результате в Москве к 2008 году доля коммерческого жилья эконом-класса сократилась радикально, примерно до 15%. Все остальное — это был именно бизнес, причем очень серьезный, с квартирами в среднем по 110 квадратных метров и выше.

Однако уже к 2008 году стало понятно, что все или почти все, кто мог и хотел купить себе нечто подобное, свои желания реализовали, а основная масса неудовлетворенного спроса находится совсем не в этом сегменте. Одним из прорывных проектов того времени стала застройка микрорайона Марфино. Поначалу там тоже собирались строить дорогое жилье, но потом, когда грянул кризис, передумали. Правда, квартиры эконом-класса стали продавать с отделкой и даже с разными ее видами, от стандартной до более продвинутой, что уже отчасти тянуло на комфорт-класс. В результате застройщики умудрялись продавать до 450 квартир в месяц. Иногда — по целому подъезду в день! Это и показало, где находится реальный платежеспособный спрос.

Впрочем, это еще не означало рождения комфорт-класса как новой ниши на рынке. Или бизнес, или панель — третьего не дано. Даже вообще — только бизнес. Потому что в Москве к 2008 году практически не осталось жилья эконом-класса. Достаточно острый его дефицит наблюдался тогда и в Подмосковье, особенно комплексной застройки с более или менее развитой инфраструктурой.

Однако в нынешний кризис ситуация выглядит иначе. С эконом-классом теперь все в порядке. По состоянию на 2013–2014 годы больше половины возводимых за МКАД объектов представляло собой именно комплексную застройку, от 200 000 квадратных метров до 1 миллиона в общем объеме! Дефицита тут больше нет. Он сместился в сегмент комфорт-класса. Людям хочется чего-то более достойного, чем голая панель, но вместе с тем однозначно более доступного, чем бизнес. Но где такое взять? Теперь кое-что имеется!

Города и кварталы

То, что объемы ввода в строй «промежуточного» жилья за прошлый год выросли, а в первом квартале нынешнего сделали еще один существенный рывок вперед, при желании можно трактовать как победу эконом-класса, только теперь — с человеческим лицом. Но главное все-таки как раз это: лицо. Что его сегодня определяет? Все просто: наличие развитой инфрастуктуры. Комплексная застройка — вот ключевой фактор. Но и фактора места тоже никто не отменял. Под жильем комфорт-класса все-таки понимаются объекты между ТТК и МКАД. Несмотря на широкую альтернативу в Подмосковье и Новой Москве, многие покупатели нацелены на приобретение квартир в старых границах Москвы: во-первых, статус, во-вторых, уровень социально-бытового обеспечения, в-третьих, транспортная доступность. Ведь дорогами и метро в пределах МКАД охвачено около 90% населения столицы, чего не скажешь о замкадье. Да, не секрет, что темпы строительства в Москве снижались с середины до конца 2000-х, что было связано с дефицитом места под строительство. Но спрос рождает предложение, и в последнее время девелоперы стараются отыграть это снижение — за счет точечной застройки, вписанной в уже существующую, либо за счет реновации бывших промзон. Других ресурсов тут практически нет. Хотя ясно, что промзоны (даже бывшие) — это все равно и негативное окружение, и низкое обеспечение в плане инфрастуктуры.

На этом фоне одним из самых удачных проектов комплексной застройки комфорт-класса является «Город на реке Тушино — 2018» от компании «БЕСТ-Новострой». Просто потому, что аэрополе — это совсем не то, что промзона. Здесь явно больше шансов создать современную, комфортную и самодостаточную среду обитания, с нормальной экологией и без всякого «наследственного» негатива. Для справки. Проект рассчитан на 19 000 жителей и предполагает создание 13 750 рабочих мест. Более 15% площадей «Города на реке» приходится на спортивные объекты, главный из которых — стадион «Открытие Арена», кото- рый в 2017-м примет Кубок конфедераций, а в 2018-м — чемпионат мира по футболу! Специально для участников спортивных мероприятий, а так же под чемпионат мира на территории мини-города будут построены гостиницы и апартаменты. Кроме того, здесь разместятся тренировочная база ФК «Спартак-Москва» с шестью футбольными полями, теннисный центр на девять кортов, центр водных видов спорта, ледовый дворец, два физкультурно-оздоровительных комплекса и, наконец, школа и детский сад — тоже со спортивным уклоном. На этом фоне говорить о других инфраструктурных возможностях в городе уже вряд ли имеет смысл, хотя они тоже весьма широки.

Комфорт обещает снять все вопросы, так сказать, классового антагонизма на рынке недвижимости. Потому что к этой золотой середине, с одной стороны, подтягивается эконом-класс, а с другой — все охотнее «снисходит» бизнес. Взять, например, ЖК «Хорошевский» от компании «МонАрх»: в январе там были выведены на продажу корпуса 9, 10, 12 и 15. Комфорт — только последний из них, остальные — добротный бизнес. Это еще старые границы города. И точечная застройка. А вот ГК «ПИК» в шести километрах от МКАД, на территории Новой Москвы, застраивает участок в целых 128 га — ЖК «Бунинский». Площадь застройки также составит около миллиона квадратных метров. Первая очередь (580 тысяч квадратных метров) уже завершена. И следующим этапом станет ЖК «Бунинские луга», который будет представлен небольшими кварталами. Наряду с форматом мини-полиса это тоже уже обозначившийся на рынке тренд. Причем в данном случае новое — это хорошо забытое старое. Ведь квартальная застройка была всегда очень популярна — и в Европе, и в России. Достаточно вспомнить старые улицы Москвы: Арбат, Большую Никитскую, Остоженку, Пречистенку — исходно все они были представлены закрытыми кварталами. Вот и сейчас люди стремятся к такой организации пространства, где можно укрыться и отдохнуть от «большого мира».

— Наступает рынок покупателя, и конкуренция продавцов в борьбе за него будет очень жесткой, — считает Юрий Печников, директор по стратегическому развитию компании «Сити-XXI век». — А рынок, который мы видели в конце 2014 года, когда этажами покупали квартиры, практически не глядя на продукт, был уходящим составом того поезда, который вез нас начиная с 2000-х годов.

Ровно поэтому сейчас многие — и не обязательно в связи с ситуацией на рынке недвижимости — говорят уже не столько о кризисе, сколько о наступлении совершенно новой реальности, в которой нам предстоит жить. Не рассчитывая особенно на «отскок в плюс через два года». Ну так, может, и слава богу? Наверное, да. Странно только, что реальность, в которой покупатель думает о том, что покупает, а продавец — о том, что продает, для нас, оказывается, до сих пор в новинку.

О причинах роста популярности жилья комфорт-класса

 076_rr011-1.jpg Фото: предоставлено пресс-службой АО «Тушино 2018»
Фото: предоставлено пресс-службой АО «Тушино 2018»

Артем Ржавский, директор по продажам ЗАО «Тушино 2018», группа «ИФД КапиталЪ»

Комфорт-класс неслучайно появился на рынке жилой недвижимости, и неслучайно данное понятие окрепло после финансового кризиса 2008–2009 годов. До этого момента рынок новостроек Москвы в основном представлял собой сочетание большой доли бизнес- и элитного сегментов и остаток в виде жилья эконом-класса, как правило, панельного.

Девелоперы бизнес-класса в то время не придавали большого значения соотношению цена/качество, так как спрос был не таким разборчивым, каким является сейчас. Площади квартир были слишком большими, суммарное предложение слишком дорогим, сочетание местоположения, цены и качества самого проекта перестало удовлетворять потребителей.

То же справедливо и для сегмента эконом-класса. Покупателям стали неинтересны просто серые коробки, необеспеченные ничем, кроме участка придомовой территории. Девелоперы вынуждены были ориентироваться на изменившиеся предпочтения покупателей, на нежелание переплачивать за излишки при минимальном уровне качества. Потребность в качественном улуч-шении жилой среды, но при этом за разумные деньги — вот ключевой фактор такой популярности проектов комфорт-класса. Формирование качественного продукта — ключевой фактор конкуренции между девелоперами в борьбе за внимание потребителя. По крайней мере мы как застройщики представляем себе здоровую и чес-тную конкуренцию так.

Таким образом, комфорт-класс — это качественно новый сегмент, предлагающий современное комфортабельное жилье, обладающее дополнительной ценностью, выраженной уровнем архитектурной проработки, отделки жилых зон, организации жилого пространства, обеспеченности парковочными местами, социально-бытовой инфраструктурой, но при этом доступное по цене.

У партнеров

    «Русский репортер»
    №11 (387) 30 апреля 2015
    Опыт прошлого
    Содержание:
    Реклама