Шаг вперед, два шага на месте

Спецвыпуск
Москва, 23.06.2003
«Эксперт Сибирь» №3 (3)
Таковы итоги пяти лет реализации программы жилищного кредитования в Сибири

Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" пять лет, но ипотека - до сих пор экзотический способ приобретения жилья. Лишь с прошлого года, созданное специально для реализации госпрограммы (АИЖК), развернуло бурную деятельность, заключив соглашения с тремя десятками российских регионов и под гарантии Минфина выпустив и разместив на ММВБ облигации на сумму свыше 1 млрд руб.

Главное и принципиальное отличие российской ипотеки от зарубежных аналогов: минимальная роль банков. В схеме, предложенной АИЖК, они выполняют роль расчетно-кассовых центров, посредников между кредитором - Агентством и заемщиком. Правда, банки ничем и не рискуют. Все на операторах АИЖК - Региональных агентствах ипотечного кредитования (РАИКах): на их плечи ложится оформление документов на получение кредита, проверка платежеспособности заемщика, оформление самих закладных. В случае дефолта заемщика именно РАИКи будут выступать в судах истцами.

Схема российской ипотеки сложна и громоздка и выглядит в конечном итоге так: уполномоченный РАИКом банк выдает заемщику ипотечный кредит, регистрирует закладную и тут же продает ее региональному оператору, получив полную сумму кредита плюс 1% за проведение банковской операции, РАИК, в свою очередь, перепродает права требования по закладным АИЖК и получает за это свои 2% от суммы выданного кредита. В цепочке могут еще участвовать страховые компании и риэлтерские агентства.

Государственная ипотека

Из 16 субъектов Сибирского федерального округа соглашения с АИЖК заключили только восемь: Республики Алтай и Бурятия, Алтайский край, Омская, Томская, Новосибирская, Иркутская и Кемеровская области. Реально же государственная программа ипотечного кредитования действует только на двух территориях: Новосибирской области, на долю которой приходится 26,7% закладных, выкупленных АИЖК в 2002 и 2003 годах, и Республики Бурятия - 2,2% закладных.

Специально для реализации правительственной программы в регионах как раз и создаются региональные ипотечные агентства (РАИКи) - операторы АИЖК. Их учредители, как правило, региональные администрации, иногда еще и коммерческие банки. Соглашения АИЖК с региональными операторами предусматривают рефинансирование кредитов, выделяемых уполномоченными банками, за счет средств федерального агентства.

Мы ожидаем увеличения объемов ипотечного кредитования. По расчетам аналитиков, последние изменения в стандартах федерального агентства делают доступными кредиты под 12% годовых в рублях на срок до 30 лет для 40-45% населения.

Что же это за изменения? Во-первых, расширен возрастной ценз для заемщиков. Если раньше "средний кредит" брал мужчина в возрасте 50 лет, а женщина - 45, то сейчас любой человек трудоспособного возраста, даже в 59 лет, может стать заемщиком. С единственной оговоркой: страховая компания, которая выступает одним из участников сделки, должна определить предельный возраст заемщика. Доступность ипотечного кредитования увеличена еще и тем, что сейчас половину дохода семьи можно направлять на оплату по кредиту. Раньше на эти цели можно было потратить только треть семейного дохода.

Последний месяц работы был очень показательным: мы выдали 15 кредитов на сумму 10 млн рублей. Но это не предел, думаю, что только на территории Новосибирской области необходимо выдавать кредитов миллионов на 100 в месяц. Для привлечения клиентов мы упрощаем процедуру оформления документов: если раньше человек должен был собрать 14 всевозможных бумаг, то сейчас - всего 4: копию паспорта, копию свидетельства государственного пенсионного страхования, справку о доходах, для военнообязанных - копию военного билета. Фактически процедура оформления кредита становится все менее забюрократизированной, все более рыночной.

Есть и другие решения последнего времени, которые увеличили доступность кредитов для населения. Сегодня в совокупный доход семьи уже можно включать не только доходы близких родственников, например, супруга, родителей, но и других поручителей. Раньше бывало, обращались к нам люди, состоящие, к примеру, в гражданском браке. Мы вынуждены были им отказывать, советуя сначала сочетаться браком, а потом уже приходить за кредитом. Ясно, что эта норма из прошлого, теперь она отменена: можно и без штампа в паспорте объединить свои усилия для покупки жилья.

Каким же должен быть доход семьи, чтобы она имела возможность взять кредит? Например, однокомнатная квартира стоит около 400 тыс. рублей, из которых 120 тыс. (30%) должно быть внесено заемщиком в качестве первого взноса. Дальше все достаточно просто: если совокупный доход семьи составляет 8 тыс. рублей, то можно рассчитывать на получение кредита в 280 тыс. То есть сегодня любая работающая семья может купить квартиру без больших первоначальных накоплений.

Есть в действующем порядке предоставления ипотечных кредитов и положения, которые требуют дополнительной доработки. Например, пока невозможно говорить о кредите под залог строящегося жилья: по нашим законам, пока дом не сдан и не зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством, объекта недвижимости вроде как и нет. Уверен, что в ближайшее время эта норма будет подвергнута осмыслению и приведению в порядок с реалиями рынка. Так же как была приведена в порядок норма, запрещавшая выдавать кредит под залог загородного жилья. Теперь с 1 июня текущего года она отменена. Не за горами время, когда объектом залога станет и земля.

Что останется неизменным, так это сумма первоначального платежа в 30% от стоимости приобретаемого жилья. Объясняется это тоже реалиями рынка и традициями ипотеки: если вы сегодня получили кредит, а завтра перестали за него платить, то срочная реализация залога и другие процедуры потребуют средств. 30% для этого - оптимальный резерв. Кстати, для удобства нашего клиента мы идем на то, что принимаем в качестве залога не только накопления, но и, например, прежнюю квартиру, которую мы уже самостоятельно продаем. Идем и на "связанные" сделки, когда один клиент приобретает большую жилплощадь, а другому нашему заемщику продает прежнюю. Хотя подобные сделки сложны по исполнению, но поскольку они осуществляются в интересах наших клиентов, мы на них идем.

Сегодня с нашей помощью люди быстро и качественно решают свои жилищные проблемы. И это радует. Например, на прошлом заседании кредитного комитета мы утвердили несколько сделок. Это значит, что уже через месяц 9 семей новосибирцев справят новоселье в своих честно приобретенных квартирах. К концу года мы планируем выйти на 40 кредитов в неделю.

Кстати, мы предприняли шаги по организации единой политики ипотечного кредитования в Сибири. Недавно мы решили создать некоммерческую организацию, в которую войдут представители Кемеровской, Омской, Томской, Новосибирской областей, республик Бурятия и Горный Алтай. Пока существует устная договоренность, сегодня идет подготовка документов. При этом мы планируем, что организация не станет некой замкнутой структурой, защищающей свои интересы лишь на уровне региональных операторов (их будет максимум - 16), в нее войдут еще и риэлтерские, страховые, оценочные компании. Общими усилиями мы будем предпринимать шаги по дальнейшему упрощению процедуры оформления ипотечных кредитов.

Стандартные условия предоставления кредита под новое жилье: внесение части стоимости квартиры или дома - не менее 30% - сразу, и ежемесячные выплаты остатка долга в течение 20 лет под 15% годовых (3/4 ставки рефинансирования). При этом купленное жилье служит залогом возврата кредита. По условиям федерального агентства, заемщики могут рассчитывать на приобретение жилья на вторичном рынке.

Как сообщила "Э-С" начальник отдела ипотечных операций ОАО "Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования" Марина Лелекова, в прошлом году АИЖК выдало около 140 жилищных кредитов. Пятую их часть получили жители Новосибирска. В этом году, по ее словам, заявки на получение кредитов подали около 300 новосибирцев, 180 уже квалифицированы как потенциальные заемщики.

Алтайское "Краевое агентство ипотечного жилищного кредитования", учрежденное в середине февраля этого года, выдало кредиты троим клиентам. Еще около 80 человек их оформляют. Как рассказал "Э-С" руководитель агентства Валерий Сморгун, клиенты агентства - в основном бюджетники, имеющие стабильный доход.

"Агентство ипотечного жилищного кредитования Республики Алтай" приступило к работе в январе 2003 года. Контрольный пакет принадлежит правительству республики, которое выступает гарантом возврата кредитов. На сегодняшний день агентство выдало кредиты только 6 заемщикам, еще 30 заявлений находятся в стадии оформления.

Иркутские облигации

Первым в послереволюционной России ипотечные облигации выпустило ОАО "Иркутское региональное ипотечное агентство" (ИРИА). Иркутское отделение ФКЦБ России зарегистрировало выпуск бездокументарных облигаций номинальной стоимостью 1000 рублей, обеспеченных залогом закладных, еще в октябре 2001 года. Общий объем эмиссии, правда, был более чем скромным - всего 5 млн рублей. Тем не менее, за полтора года иркутянам удалось отработать технологию выпуска ипотечных бумаг от покупки закладных у Кредитного союза по установленным стандартам до системы учета реестра закладных и реестра их покрытия. Срок обращения ипотечных облигаций ИРИА - 7 лет, размер купона, выплачиваемого дважды в год, - 5% годовых в валюте. Привлеченные в результате размещения займа средства идут на выкуп закладных, таким образом, происходит рефинансирование первичных кредиторов через выкуп закладных. Тем самым реализуется принцип самоокупаемости (рефинансирования) системы жилищного ипотечного кредитования.

Следует отметить, что с банками ИРИА не работает. Уполномоченной кредитной организацией является Кредитный потребительский союз "РОСТ", предлагающий кредиты на покупку жилья в рассрочку на срок до 10 лет по ставке ниже банковской - 10-12% (в валютном эквиваленте), в зависимости от срока кредита. Гарантией возврата кредита служит закладная, которая оформляется на купленное и застрахованное жилье. Заемщик должен предоставить данные о своих доходах, поручительство, а также должен оплатить не менее 30% стоимости покупаемого жилья. Кроме того, размер ежемесячного платежа не должен превышать 1/3 совокупного дохода заемщика и его поручителей. Все риски по сделке берет на себя ИРИА. Заемщик заключает кредитный договор с "РОСТом", тот выдает заем и оформляет закладную. ИРИА выкупает закладные и формирует из них пул, который является обеспечением выпускаемых облигаций. Средства, полученные от реализации облигаций, поступают на приобретение новых закладных.

За жилищными кредитами выстроилась очередь нуждающихся. Оказалось, что каждый третий, обратившийся в агентство, является к тому же еще и платежеспособным. По данным Госстроя РФ, платежеспособный спрос населения Иркутска превышает объем кредитной массы, направляемой на ипотечные займы в 8-10 раз. До сих пор в очереди на получение кредита стоит около полутора тысяч человек. Общая сумма заявок превышает 20 млн долларов. Реально же за полтора года ИРИА выдало 95 ипотечных займов на сумму, превышающую 28,6 млн рублей.

Фонды жилищного строительства

Ряд сибирских территорий приняли собственные программы ипотечного кредитования. Абсолютным лидером по количеству выданных кредитов в Сибири является Кемеровская область (по России - второе место после Башкортостана, по СФО - первое), хотя ипотечного кредитования в строгом смысле в Кузбассе пока нет. Жилищные займы населению предоставляются Фондом жилищного строительства, финансируемым областью. Фонд строит жилье для бюджетников и еще для так называемых льготных категорий граждан. Ссуда предоставляется под 6% годовых сроком на 10 лет. Главное условие - 30-процентная предоплата приобретаемого жилья. За последние три года объем выданных займов вырос с 10 до 121 млн рублей. Одновременно Фонд начал выпускать жилищные векселя (по мере их накопления они должны обмениваться на жилье). В 2002 году ФЖС выпустил и реализовал населению векселей на сумму 8 млн рублей. В этом году в Кузбассе по схеме льготных займов квартиры получат 1200 семей.

Практически аналогичные условия заимствования предлагает Фонд жилищного строительства Новосибирской области. Правда, несмотря на то, что создан он был более полутора лет назад, ни одного кредита пока не выдано.

В Хакасии реализацией программы ипотечного кредитования занимается также республиканский Фонд жилищного строительства. Первый построенный при его участии дом сдан в эксплуатацию в декабре прошлого года.

Ведомственная ипотека

Еще одним вариантом кредитования покупки жилья можно назвать ведомственную ипотеку, успешным примером которой является программа, внедренная на железной дороге. Ее реализацией занимается специально созданное ЗАО "Желдорипотека", имеющее филиалы во всех крупных городах Транссиба и участвующее сегодня в строительстве 90 домов. Планируется, что в 2003 году в рамках отраслевой ипотечной программы в новые квартиры въедут более 3000 семей.

Очередники могут приобрести жилье на условиях рассрочки платежа сроком на 15 лет при ставке 2% годовых в рублях. Для молодых специалистов еще более льготные условия: квартиры они получают в первую очередь с отсрочкой платежа на 15 лет. Минимальный размер первоначального взноса - 5% от стоимости приобретаемого жилья. Ставка по договору - 1% годовых в рублях. Для тех, кто не стоит в очереди на жилье, есть возможность приобрести квартиру с привлечением банковского кредита под 10% годовых.

Своеобразная ипотека для пенсионеров, проработавших на предприятии не менее 20 лет, существует на "Норильском никеле".Уже несколько лет здесь занимаются их переселением на материк. Своим бывшим работникам "Норникель" выплачивает ежемесячную добавку к пенсии в размере 3 тыс. рублей. Под эту надбавку заемщику и предлагается оформить кредит на покупку нового жилья.

И другое

Оригинальная программа ипотечного кредитования действует на Таймыре. Жилищным кредитованием населения здесь занимается местное отделение Сбербанка РФ по стандартным условиям: кредиты выдаются на 5 лет под 18% годовых. Однако в цепочке "кредитор-заемщик" в качестве третьей стороны участвует администрация автономного округа, которая берет на себя 100-процентное рефинансирование банковской ставки.

Реализацией схемы работы на первичном рынке жилья занимается банк "Томск-резерв" совместно со строительной компанией "Газхимстройинвест". Банк выдает кредиты на 3 года под 28% годовых. До момента окончательного погашения кредита квартира находится в собственности банка. В случае дефолта заемщика банк продает квартиру с аукциона, а разницу между стоимостью кредита и ценой продажи недвижимости возвращает заемщику. Однако, как сообщил "Э-С" ведущий специалист управления активных операций Евгений Торопов, с осени прошлого года банк выдал по этой схеме уже около 40 кредитов, но применять "штрафные санкции" к своим заемщикам ему еще не приходилось.

Некоторые программы жилищного кредитования в Сибирском федеральном округе

У партнеров

    «Эксперт Сибирь»
    №3 (3) 23 июня 2003
    Лесные пожары
    Содержание:
    Русский бизнес
    Экономика и финансы
    Реклама