Существует несколько мифов в отношении ипотечного кредитования. Письмо читателя журнала "Эксперт-Сибирь" Юрия Костромина, опубликованное в 7, подтверждает живучесть этих мифов. На самом деле автор заметки не просто допускает фактические ошибки, но и неверно излагает сам принцип ипотеки.

Первый миф - процентная ставка по ипотечному кредитованию в России совершенно неподъемна для большинства населения. Для того чтобы оценить реальный размер процентной ставки, проведем сравнительный анализ ситуации в разных странах. К примеру, ставка Федеральной резервной системы США (аналог Центробанка России) сейчас составляет 1,25% годовых, а ставка по 20-летним ипотечным кредитам - 5,5%. Ставки центральных банков в странах Евросоюза - в среднем около 2% (в некоторых странах доходят до 5-6%), ставка ипотечных кредитов - 5-9% годовых. Величина ставки рефинансирования, как правило, почти совпадает с размером инфляции. По сути, к ставке рефинансирования можно прибавить 2-3% и получить размер ставки ипотечного кредитования. В России инфляция составляет 14%. Прибавив к этому 2-3%, мы и получаем тот размер ипотечной ставки, который существует у нас в стране. Будет ставка рефинансирования 5% - кредиты будут выдаваться под 7-8% годовых.

Поэтому сравнение размера ставки ипотечного кредитования за границей и в России без учета общей экономической ситуации в странах просто некорректно.

Более того, нужно вести речь и о том, насколько номинальная процентная ставка ипотечного кредитования соответствует реальной. По российскому законодательству, воспользовавшись ипотечным кредитом, заемщик снижает свои выплаты по налогу на доходы физических лиц: согласно Налоговому кодексу, налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в сумме, израсходованной им на приобретение жилья и на выплату процентов за кредит. Фактически государство субсидирует заемщику процентную ставку по ипотечному кредиту. Проведя несложные подсчеты, можно убедиться, что ему компенсируется фактически четверть годовых выплат. В целом действующая ставка в 15% годовых снижается до 11%.

Второй миф - официальные доходы большей части граждан России не позволяют получать ипотечные кредиты. На самом деле это тоже спорно. Достаточно обратиться в банк или агентство ипотечного кредитования, чтобы понять, что это утверждение неверно. Средняя сумма кредита, который сейчас берет житель типичного миллионного города России, - 300 тыс. рублей. Этой суммы достаточно для того, чтобы докупить дополнительную комнату. Условно говоря, если семья живет в однокомнатной квартире, благодаря кредиту она сможет переехать в двухкомнатную. Если брать, например, кредит на 20 лет, то ежемесячный платеж составит для заемщика 3818 рублей. Совокупный доход семьи, необходимый для получения этого кредита, должен быть не менее 11500 рублей. Средняя зарплата в Новосибирске, по данным областного комитета статистики, на февраль 2004 года составляет 5279 рублей (по России - 5992 рубля). Соответственно, это вполне реальные условия для получения ипотечного кредита.

К слову, подобный совокупный доход могут представить не только члены семьи или близкие родственники того, кто претендует на ипотечный кредит, но и просто знакомый этого человека, не состоящий с ним в родстве. В таком случае до момента окончания платежей по кредиту этот человек будет иметь право собственности на квартиру заемщика. После выплаты всех долгов право собственности на квартиру полностью переходит к тому, кто рассчитывался за кредит.

Отдельно хочу остановиться на посыле, которым Ю. Костромин заканчивает свое письмо, - о перспективности жилищно-строительных кооперативов нового типа. На днях на парламентских слушаниях рассматривался пакет законопроектов по формированию рынка доступного жилья. Единственный документ, который вызвал беспокойство депутатов, - законопроект о жилищно-накопительных кооперативах, привлекающих средства граждан для строительства или приобретения жилья. По мнению депутатов, этот законопроект легализует создание новых пирамид и при этом не страхует граждан от потери своих средств. Я полностью с этим согласен.

В жилищно-накопительных кооперативах ставка кредитования - 5%. Эти деньги якобы идут лишь на содержание аппарата кооператива. Но в таком случае совершенно непонятно, каким образом они будут компенсировать инфляционные потери, которые в наших экономических условиях неизбежны. Более того, сейчас рост стоимости квартир даже превышает инфляцию - по некоторым прогнозам, в течение этого года квартиры в Новосибирске подорожают как минимум на 20%. Как кооператив намеревается компенсировать эти потери? Только за счет новых членов.

Самый известный подобный кооператив - в Уфе. В нем 32 тыс. членов.

8 тыс. человек получили квартиры (при этом до полной выплаты пая собственником этих квартир является кооператив), 24 тыс. ждут. По моим ощущениям, они жилья уже не дождутся - наверняка все средства исчерпаны. Но кооператив пошел в регионы. В частности, в Новосибирске создан филиал этой структуры под названием " Свой дом".

Для вступления в подобные кооперативы гражданину не требуется подтверждения его платежеспособности - мол, в банках и агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) выдаются кредиты только тем, у кого официальная зарплата достигает определенного уровня, а в жилищно-накопительных кооперативах нет никаких ограничений. Я не уверен, что этот факт можно отнести к достоинствам подобных структур, а требование ипотечного агентства предоставить справку о средней зарплате потенциального заемщика - недостатком. Насколько я знаю, в АИЖК не обязательно приносить официальную справку из налоговых органов - достаточно имеющей юридическую силу информации, заверенной работодателем. В кооперативах ничего похожего нет. Так стоит ли рисковать?

Алексей Новосадов, Новосибирск

2004 6 (20)
Кризис идет по шпалам

Хорошо, что хоть кто-то ясно обозначил проблему. Угольщики должны начать думать стратегически. Хотите получать больше прибыли на капитал - инвестируйте в подвижной состав. Иначе потеряете то, что уже вложили в добычу угля. Время не ждет. Кто-нибудь из руководства региона и округа заинтересовался проблемой? Или думают, что само рассосется?..

Георгий Фадеев