Рыночный тупик

Внимание федеральных и региональных властей к ситуации в жилищном строительстве сегодня обусловлено не только социальным аспектом. Бездействие властных структур может привести рынок недвижимости к глубокому кризису

Сейчас российский рынок жилья демонстрирует предкризисное состояние. Стоимость квадратного метра продолжает расти стремительными темпами из года в год (например, в 2004-м рост составил в среднем 27,5%). Потенциальные покупатели квартир в большинстве своем так и остаются потенциальными: их доходы не успевают догонять цены на квартиры. В результате, по статистике, только 1,5% населения России сегодня способны самостоятельно купить квартиру. Нуждаются же в улучшении жилищных условий 80% россиян.

При этом цены сегодня диктует вторичный рынок, то есть жилье со средней или высокой степенью изношенности. Интерес к строящемуся жилью со стороны покупателей весьма осторожен, что, естественно, мешает активному развитию строительной индустрии, сдерживая темпы строительства новых домов. Рынок недвижимости оказался в замкнутом круге: дефицит предложения порождает рост цен, который работает в перспективе на дефицит спроса.

Такая ситуация просто обязывает правительственный проект формирования рынка доступного жилья считать национальным, а от всех уровней власти требовать конкретных шагов по решению жилищной проблемы. Поскольку каждому ясно: правила игры формируют ситуацию, и только они способны оказать на нее влияние.

Федеральная власть сегодня заявляет о новой жилищной политике. В частности, приняты и вступили в силу 27 нормативных актов, так называемый жилищный пакет. Среди них Градостроительный и Жилищный кодексы, закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". В округах и субъектах Федерации по-своему развивают идею формирования рынка доступного жилья.

В Сибирском федеральном округе по итогам последнего совместного заседания Совета СФО и Совета Межрегиональной ассоциации " Сибирское соглашение" (МАСС) принято объемное решение, в котором очень подробно расписаны шаги по изменению ситуации на сибирском рынке жилья. Основные требования предъявляются к муниципальным, региональным и федеральным властям. Строители, финансово-кредитные учреждения и население скажут свое слово после, когда станут заметны результаты. Пока можно говорить лишь о намерениях властных институтов и строить предположения о том, как будут развиваться дальше общероссийский и сибирский рынки жилья.

На вопросы "Эксперта-Сибирь" отвечает президент Ассоциации строителей и инвесторов Новосибирска и Новосибирской области, член правления Союза строителей Сибири Константин Боков, один из участников совместного заседания советов СФО и МАСС, разработчик предложений, оформленных решением совместного заседания.

- На ваш профессиональный взгляд, как обстоят дела на рынке жилья? Согласны ли вы с тем, что он близок к кризису? Или идет нормальный рыночный процесс, и по большому счету нет нужды активно вмешиваться в сложившуюся ситуацию - достаточно внести небольшие коррективы, а дальше все наладится само собой?

- Сегодня невозможно дать однозначную оценку ситуации на рынке жилья, поскольку нужно рассматривать несколько аспектов.

С точки зрения нынешнего соотношения спроса и предложения можно считать, что наш рынок достаточно насыщен и сбалансирован. Если же брать физические объемы наличия жилья на вторичном и первичном рынках, принимая во внимание объективную потребность населения в жилье, то можно говорить об остром дефиците предложения, особенно нового жилья. Десятки тысяч людей стоят в очереди на улучшение жилищных условий или получение квартиры. Очевидно, что строить в наше время нужно значительно больше - не в два, а в четыре раза.

Но рыночная стоимость квадратного метра и покупательная способность населения сдерживают темпы строительства. При существующем соотношении цен на жилье и доходов людей у строителей нет возможности и необходимости увеличивать объемы строительства. Поэтому речь и идет о создании рынка доступного жилья. Огромное число людей сегодня не имеют возможности приобрести квартиру даже в рассрочку или по ипотечным схемам. Потому они вынуждены снимать жилье, жить в старых, ветхих домах или ютиться по нескольку семей в тесных хрущевках, стоять в очереди на получение жилья и ждать десятками лет своей жилплощади...

Если же говорить о международных стандартах, то мы существенно отстаем от других стран по уровню обеспеченности граждан жильем. Например, в Германии на одного жителя приходится 35 кв. м жилья, в Швейцарии, Норвегии и Канаде - по 40, в США - 70. В России же - всего 19,3 кв. м.

И нет никаких оснований надеяться на то, что ситуация изменится сама по себе. При существующем дефиците и темпах износа жилья вторичного рынка стоит лишь ожидать дальнейшего роста цен. Перемены к лучшему возможны только в случае резкого увеличения темпов строительства жилья. Но строительные компании ограничены спросом со стороны населения и дефицитом собственных средств. Вряд ли они сейчас самостоятельно найдут возможность строить в два-четыре раза больше.

Для сравнения: сейчас в России в среднем в год строится 0,25 кв. м жилья на человека, качественное изменение ситуации на рынке возможно при показателе в 1 кв. м в год.

- У первичного рынка жилья налицо явное преимущество. Каждому понятно, что вложения в квартиру, расположенную в старом здании, неразумны. Почему бы тогда строителям не снизить цены и не привлечь к себе подавляющее большинство покупателей? Нужно ли держать столь высокую разницу между себестоимостью и рыночной ценой (по нашей информации, более чем в два раза), неужели сиюминутная прибыль важнее?

- Да, сегодня приводят такие цифры, которые красноречиво говорят о сверхдоходах строительных компаний. Порой называют разницу между себестоимостью и рыночной ценой свыше 100%. И не скрою, что в центральной части любого крупного мегаполиса строить выгодно. Потому-то все туда рвутся всеми правдами и неправдами, даже несмотря на высокую стоимость земли. Возведение дома в центре может принести прибыль от 50% до 100%. Сейчас, правда, уровень прибыли снижается, потому что себестоимость строительства увеличивается. Но это, пожалуй, единичные случаи высоких доходов застройщиков. В целом же ситуация совершенно иная.

Во-первых, не всегда и не всем достаются площадки в центре города. А на окраине или в близких к ней районах уже совсем другой порядок цен. Порой приходится продавать квартиру по себестоимости (в Новосибирске - 12-13 тыс. рублей за кв. м), и тогда прибыль строительной компании равна нулю.

Во-вторых, оценивая рентабельность производства в строительной отрасли, я не стал бы ориентироваться на рыночную стоимость квадратного метра квартиры, готовой к сдаче. На этот момент все квартиры в доме, как правило, уже проданы и полным ходом идет процесс перепродажи. Сами знаете, что сегодня очень распространен такой способ вложения капитала, как инвестиции в строящиеся объекты. А застройщик зачастую вынужден продавать квартиру на нулевом цикле чуть выше себестоимости просто потому, что у него нет собственных средств для продолжения работ.

Так что когда при подсчете прибыли начинаешь учитывать весь инвестиционный цикл (а в строительстве он составляет два-три года), выгода получается минимальной.

В качестве примера могу привести опыт промышленно-строительного концерна (ПСК) " Сибирь". По словам его президента Валерия Червова, на начальном этапе строительства квартиры продавались по 13 тыс. рублей за кв. м, а когда строительство дома завершилось, "квадрат" стоил уже 17 тыс. Кто в этом случае заработал больше?

- Выходит, у первичного рынка жилья сегодня нет резервов, чтобы стать доступнее для покупателей. Инфляция, рост цен на строительные материалы, земельные участки и прочие растущие расходы будут лишь увеличивать разрыв. А объемы строительства, таким образом, пойдут на спад из-за естественного сокращения оборотных средств. То есть кризис будет набирать силу?

- У строительных компаний, а точнее у застройщиков сегодня есть очень серьезный резерв для сокращения и себестоимости жилья, и его цены на рынке недвижимости. Помощник полномочного представителя Президента РФ в СФО Александр Суриков в одном из своих выступлений правильно заметил, что раньше себестоимость и стоимость были очень близкими понятиями: в сметах закладывалось 8% рентабельности строящегося объекта. А сегодня и себестоимость, и рентабельность производства в строительной отрасли - понятия в большей степени условные. Не всегда можно просчитать все риски и все расходы. Довольно часто до 50% затрат на строительство составляют так называемые непроизводственные расходы, а также временные потери, которые тоже стоят денег. Оформление земельного участка в Новосибирске затягивается на два-три года, в то время как вся процедура должна занимать не больше месяца.

Еще один пример. Генеральный директор строительной компании "Союз 10" Александр Михайлов приводит такие цифры: на возведение объекта ушло 48% расходов, а 52% затрат составили платежи за право аренды и аренду земли, на строительство и плату за развитие коммуникаций. И, кстати, если вы обратили внимание, в Новосибирске на конкурс недавно выставлялись строительные площадки - 0,8 га и 0,7 га. Так вот, только право аренды было оценено в 110 и 90 млн рублей, без собственно арендной платы. А выход на этих площадках - всего 13-15 тыс. кв. м жилья. Вот и посчитайте себестоимость квадратного метра.

Кроме того, во многих городах России, и Сибири в частности, существует практика предоставления муниципалитетам строительными компаниями бесплатного (или стоящего по себестоимости) жилья в каждом строящемся доме. Недополученную от этих квартир прибыль строители зарабатывают на квадратных метрах, продаваемых населению. Застройщики Новосибирска сегодня отдают мэрии 5% квартир бесплатно, а 10% - по себестоимости. В Барнауле - 12% на безвозмездной основе, в Омске - 10%, правда, там взамен для застройщика решается вопрос обустройства территорий.

На мой взгляд (впрочем, это уже общее мнение), от 25% до 50% затрат на строительство в силах сократить само государство и муниципальные власти. Соответственно, в этих же пропорциях должна снизиться и рыночная цена одного квадратного метра.

- Получается странная ситуация - как с унтер-офицерской вдовой, которая сама себя высекла. С одной стороны, муниципальные администрации озабочены решением квартирного вопроса и проблемой развития собственных бюджетов. С другой - создаются серьезные препятствия для роста объемов строительства и снижения за счет этого цен на рынке жилья. Вам так не кажется?

- Да, строительство - бизнес, а потому все стремятся на нем заработать. Последствия таких "заработков" стали просчитывать относительно недавно. Возможно, эти расчеты сыграют положительную роль.

Муниципальным властям необходимо принять непростое для себя решение, которое напрямую связано с развитием жилищного строительства. Они должны пополнять бюджеты не на стадии землеотвода и начала возведения дома, а по окончании, соразмерно итогам.

Заместитель губернатора Кемеровской области Нина Глотко:

"Сегодня нет точной статистики по себестоимости строительства 1 кв. м жилья, соответственно, нет и понятия средней себестоимости. Ее просто нельзя посчитать, потому что часть жилья сейчас сдается под самоотделку, а часть - с уже проведенным косметическим или евроремонтом. Поэтому цифры очень приблизительны. Мы подсчитали, что в среднем себестоимость 1 кв. м в СФО составляет 10-12 тыс. рублей, тогда как продажная цена - 18-20 тыс.

Разница между продажной ценой и себестоимостью - это не только прибыль, но еще и стоимость оформления разрешений и согласований, стоимость земли, дополнительных инженерных коммуникаций, которые иногда относятся совсем не к строящемуся дому. Это предоставление муниципалитетам какого-то процента от вводимого жилья в виде бесплатных квартир и многое другое. По нашим расчетам, все это увеличивает стоимость квадратного метра примерно на 2-3 тыс. рублей. Если мы возьмем квартиру в 54 кв. м, то ее цена автоматически возрастает на 100-150 тыс. рублей".

(22 апреля 2005 года, Кемерово, совместное заседание Совета СФО и Совета МАСС)

Другая серьезная задача - сокращение инвестиционного цикла. Здесь тоже высока роль муниципалитетов, их способности к пониманию нужд строительной отрасли, умению прислушиваться к мнению строителей.

В Красноярске, например, в состав Совета Союза строителей Красноярского края помимо руководителей строительных организаций входят заместитель губернатора Николай Глушков и заместитель мэра Красноярска по строительству Анатолий Григоренко. Один из реальных примеров работы этого Совета - упрощение схемы получения площадок и разрешений на строительство. Если в 1999 году на стадии предварительного согласования застройщику требовалось пройти 23 инстанции, то сегодня - всего 4.

Существует проблема развития инженерных коммуникаций. Обычная практика - застройщик берет на себя все расходы по строительству сетей, для того чтобы обеспечить будущих жильцов теплом, водой. Затем безвозмездно отдает эти сети организациям, обслуживающим дом. В то время как в тарифах каждого из предприятий, будь то большая энергетика или "Горводоканал", заложена инвестиционная составляющая. Владельцы сетей обязаны заниматься их развитием за счет собственных и привлеченных средств. Так, сегодня компания "Новосибирскэнерго" за счет собственных средств занимается развитием инженерных сетей, хотя энергетики не оставляют попыток развиваться на деньги застройщиков.

Впрочем, с 1 октября 2005 года, согласно Градостроительному кодексу, муниципалитеты обязаны будут выставлять на конкурс благоустроенные площадки под строительство жилья. Как это сегодня делает в Москве Юрий Лужков или в Омске прежде делал мэр Евгений Белов, а теперь - новоизбранный глава города Виктор Шрейдер (бывший заместитель губернатора, курировавший вопросы строительства. - Ред.). Кстати, Шрейдера активно поддержал во время предвыборной кампании Союз строителей Омской области. Так что строители для защиты собственного бизнеса используют и политические методы.

- Взаимоотношения с властями - не единственная причина сложившейся ситуации. Мы вскользь коснулись темы продажи квартир на нулевом цикле. Работу строительных компаний порой сдерживает отсутствие собственных средств, а население выручает их своими сбережениями и займами. Федеральный Закон 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", вступивший в силу с апреля 2005 года, уже не позволит строителям привлекать средства таким образом. Как будет решаться эта проблема?

- Да, до сих пор средства населения были для строителей хорошим подспорьем. Это самые "дешевые" деньги, поскольку за их использование не выплачивается никаких процентов, в отличие, например, от банковских кредитов. А привлекательность получается обоюдная: население относительно дешево покупает жилье, а застройщики получают столь необходимые им деньги.

Принятый закон 214 защищает интересы инвесторов. И это, наверное, правильно. К сожалению, у нас по-прежнему встречаются недобросовестные строители. Но в то же время этот документ осложняет жизнь всем без исключения участникам строительства. Теперь они должны искать первоначальный капитал в другом месте. Скорее всего, это будут заемные средства, и довольно дорогие. Строительство - сфера высокого риска, и любой инвестор будет стремиться защитить свои интересы высокой процентной ставкой.

Конечно, сегодня государство пытается открыть и другие источники финансирования строительства. Например, по закону о долевом участии незавершенное строительство теперь может стать предметом банковского залога. Это позволяет привлечь в строительную отрасль средства ипотечного кредитования. Предпринимаются попытки формирования рынка ипотечных ценных бумаг, проявляют интерес к строительной отрасли паевые инвестиционные фонды (ПИФы) и негосударственные пенсионные фонды (НПФ). Но все это пока только в перспективе. Я считаю, что ПИФы и НПФ еще слишком молоды для того, чтобы участвовать в развитии строительной индустрии. В идеале же застройщик должен иметь собственные оборотные средства и за счет них вести строительство.

- Как, на ваш взгляд, должна выглядеть организационно-финансовая структура самодостаточной строительной компании?

- Идеальный вариант - финансово-промышленные группы (ФПГ). Мое личное мнение - нельзя вести строительство, не имея собственных средств. Такое положение есть в законе о долевом участии, правда, там не определено, какое количество собственных средств необходимо иметь компании. Застройщик должен начать строительство за счет своих денег, а не жить на привлеченные от инвесторов. Банкротство, долгострой или мошенничество как раз происходят в том случае, когда в компании считают, что они могут строить, не имея своего начального капитала.

Но пока в развитии строительных компаний определенной тенденции нет. Можно только привести примеры по нескольким направлениям.

В ПСК "Сибирь" Валерий Червов наладил сотрудничество с Сибирским банком Сберегательного банка России, и теперь компания получает деньги через дольщика-инвестора, который приобретает у нее квартиру за счет кредита, выданного банком под эту самую строящуюся жилплощадь. Кроме того, "Сибирь" напрямую берет банковские кредиты для строительства жилья. Это одно направление развития компании.

Другой вариант - за счет собственных средств. Это касается тех строительных компаний, которые довольно долго присутствуют на рынке недвижимости и заработали достаточно денег. Например, ЗАО "Новосибирскжилстрой-2", генеральный директор Виктор Урванцев. В обороте компании, я предполагаю, около 60-80 млн рублей собственных средств.

И третье направление, одно из самых интересных, - создание структур, работающих по принципу сберегательных касс. То есть привлечение средств населения и вложение их в строительство. Это опыт Германии, Башкирии.

- Намерение правительства сформировать рынок доступного жилья открывает для строительных компаний практически неограниченные возможности развития собственного бизнеса. Это же новый виток, почти революция в строительстве...

Главный экономист Банковского дома "Лугинин и партнеры" (Новосибирск) Михаил Шмелев:

"На мой взгляд, в региональной строительной компании инвестора ожидают три основных вида риска: запутанная структура собственности, низкая капитализация, отсутствие обоснованных прогнозов выручки от продажи или аренды объектов недвижимости. Мы изучали опыт крупнейших зарубежных строительных компаний - Emcor (США), Astaldi (Италия), акции которых котируются на биржах. У них нет специализации в какой-либо одной сфере: они строят и жилую, и коммерческую недвижимость, занимаются сервисом построенных зданий, производят металлоконструкции, строительные материалы. География их деятельности измеряется тысячами километров. Российским строительным компаниям предстоит пройти путь, включающий объединение бизнесов, географическую экспансию (в том числе в страны СНГ) и уход от специализации".

(29 апреля 2005 года, Новосибирск, конференция "Инвестиционные возможности на рынке недвижимости: новые тенденции")

- Скорее можно говорить об эволюции строительства. Хотя прежде стоило бы решить еще одну очень серьезную проблему - обновление основных фондов. Сегодня на это средств не хватает, техника отработала свой срок, уровень ее амортизации составляет 80%. Могу сказать для примера, что когда я работал в " Сибакадемстрое", у меня было 120 башенных кранов только на строймонтаже. Сейчас из них осталось 35, и те уже на ладан дышат. Башенный кран стоит 8-12 млн рублей. А сейчас говорят о двукратном увеличении объемов строительства жилья. Значит, и башенных кранов надо в два раза больше. Представляете, какие вложения нужны, чтобы решить эту проблему?

Что же касается перспектив рынка недвижимости, то общее стремление сформировать рынок доступного и социального жилья открывает перед строителями огромные возможности. Сегодня мы оказались в тупике. Рынок элитного жилья насыщен.

В последнее время застройщики почувствовали активный спрос на квартиры небольшой площади - одно- и двухкомнатные, от 30 до 60 кв. м. Эту тенденцию легко отследить и по вторичному рынку недвижимости. Там однокомнатные квартиры относятся к числу самых дорогих, если смотреть соотношение цены и площади.

С наступлением 2007 года, когда закончится приватизация квартир и возникнет вопрос о жилье для социального найма, федеральный, региональный и муниципальные бюджеты станут выделять средства на строительство этого вида жилья. Просто вынуждены будут это делать, хотя я не думаю, что деньги окажутся очень большими.

В целом, у меня есть все основания ожидать в строительной отрасли перемен к лучшему.

- Когда же все-таки квадратный метр станет дешевле? Каковы ваши прогнозы?

- Доступное жилье на рынке недвижимости появится только в том случае, если будет разработана и принята государственная программа, в которой четко определят обязанности всех уровней власти. Тогда сами собой выполнятся все решения, принятые и на уровне СФО. Государственная программа, на мой взгляд, должна сформировать систему строительства и продажи дешевого жилья.

При подготовке статьи использованы материалы МАСС и совместного заседания Совета СФО и Совета МАСС, состоявшегося 22 апреля 2005 года в Кемерове.

Губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский:

"Все местные администрации имеют опыт льготного кредитования и смешанного финансирования строительства жилья. В бюджетах большинства регионов на это выделяются деньги, но пока все наши усилия ведут только к росту цен на недвижимость. Чем больше даем из бюджета льготных кредитов, тем дороже жилье. Это замкнутый круг.

Мы не можем справиться с этой задачей. Не можем сделать ее открытой, понятной и доступной, а значит, не решаем главного - не даем людям уверенности в завтрашнем дне, в том, что они могут взять массовый кредит и спокойно строить свой собственный дом".

(22 апреля 2005 года, Кемерово, совместное заседание Совета СФО и Совета МАСС)

Управляющий директор компании "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" (Москва) Андрей Прокофьев:

"По итогам прошлого года доходность, которую мог получить паевой инвестиционный фонд на рынке недвижимости, составляла около 40%. За вычетом обязательных платежей пайщик мог рассчитывать на 30% годовых".


Вице-президент НПФ "Сампо" (Новосибирск) Павел Новгородов:

"На 1 января 2005 года объем собственных средств НПФ составил 213 млрд рублей. Но большинство негосударственных пенсионных фондов сегодня не инвестируют в недвижимость (объем инвестиций в строительство составляет всего 0,5-1% от общего объема собственных средств). Причины этого - высокие риски с долгосрочным сроком инвестирования и существующее по закону ограничение на объем вложения средств НПФ в недвижимость. Хотя есть ряд фондов, которые активно работают на рынке недвижимости, например "Стратегия" (Пермь), Ханты-Мансийский НПФ".