Четко функционирующий современный склад - для Сибири большая редкость. Терминалов класса А буквально единицы. На Западе, к примеру, на 1 000 человек приходится 200-700 кв. м. складских помещений, в Москве - около 70 кв. м, а в регионах - и того меньше, что говорит о наличии потенциала для роста рынка.

В условиях дефицита благоустроенных площадей под склады используются подвалы жилых домов, овощные базы, переоборудованные производственные помещения, цеха, ангары, объекты гражданской обороны.

Тем не менее, массового строительства и реконструкции складов в Сибири пока не ведется. Дело в том, что этот вид коммерческой недвижимости имеет более низкий уровень рентабельности, чем торговые и офисные площади. Средний размер вложений в строительство складов класса А составляет порядка 10 млн долларов, а окупаются такие проекты не ранее чем через 5-8 лет.

Многих инвесторов сдерживает также сложность процедуры приобретения земельного участка. Правда, с 1 января 2005 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс, согласно которым НДС не будет взиматься при продаже земельных участков, что можно назвать серьезным послаблением.

В поисках площадей

Проектами строительства и реконструкции складов в Сибири сейчас занимаются крупные компании, строящие склады для собственных нужд, либо логистические операторы.

Инвестируют в строительство собственных складов прежде всего ведущие фирмы, работающие в секторе FMCG (Fast Moving Consumer Goods - товары повседневного спроса). К примеру, пивоваренная компания "Балтика" в 2003 году построила терминал площадью 10 тыс. кв. м в Новосибирске, а в 2004-м - площадью 5,2 тыс. кв. м в Иркутске. Оба склада - класса А. Современные склады в Новосибирске имеют или строят компании "" Сибирский Берег", " Инмарко".

Но попытки компаний удовлетворить собственную потребность в складах не снижают общего дефицита, поскольку такие помещения на открытый рынок попадают редко.

Восполнить недостаток складов способны логистические компании, которые возводят современные терминалы, чтобы предоставлять складские услуги своим клиентам. Новосибирск как крупнейший оптовый рынок Сибири, автомобильный и железнодорожный узел привлек крупных московских и международных логистических операторов. Первый масштабный проект реконструкции склада в Сибири обязан приходу в Новосибирск английской компании Tablogix. В 2002 году она модернизировала помещение площадью 10 тыс. кв. м, ставшее первым складом класса А в городе. Сейчас логистические услуги в Сибири оказывают и другие крупные фирмы: столичные Русская логистическая служба и Национальная логистическая компания, французская FM Logistic.

В 2005 году анонсировано еще несколько крупных проектов строительства логистических комплексов. Так, новый собственник бывшего молочного комбината "Альбумин"- ОАО "Новосибирскэнерго"- планирует возвести на месте завода центр по переработке и хранению грузов класса А общей площадью 43 тыс. кв. м. Московская компания " РосЕвроГрупп" намерена построить первый в Новосибирске логистический парк площадью 35 тыс. кв. м.

Крупный проект стартовал в Иркутске. В апреле этого года компания " Брук" (Иркутская область) приступила к созданию на базе Иркутского хладокомбината первого в области современного логистического терминала. Ожидается, что к 2008 году город пополнится 20 тыс. кв. м высококачественных складских площадей.

И все-таки можно констатировать, что рынок логистических услуг в Сибири пока только формируется. Руководитель отдела маркетинга иркутского агентства недвижимости "Авалон-Риэлти" Дмитрий Левин отмечает: "Иркутск является одним из транзитных узлов между Азией и Европой, Востоком и Западом. Несмотря на это, логистических компаний в городе немного. Логистические терминалы есть, но по качеству они существенно уступают тем, которые компании строят для себя".

И вашим и нашим

Некоторые предприятия, осознавая собственную потребность в складских помещениях, а также их востребованность на рынке логистических услуг, создают современные склады по следующей схеме. Они организуют дочернюю компанию, которая способна не только удовлетворять внутренние потребности организации, но и оказывать услуги компаниям "извне". По такому пути пошел Сибирский грузовой терминал, входящий в группу компаний "Септима". В 2003 году он начал реконструкцию складского терминала на базе бывшего завода ЖБИ-1. Окончание строительства запланировано на середину 2006 года, общая площадь терминала составит 22 тыс. кв. м. "Предложение складов в Новосибирске не удовлетворяет спрос. Не хватает даже старых "советских" складов: они либо не отапливаются, либо находятся в аварийном состоянии, либо требуют серьезного ремонта. Сейчас на нашем складе свободного места нет, и новое строящееся помещение второй очереди тоже уже расписано по клиентам", - говорит директор Сибирского грузового терминала Максим Жучков.

Электротехническая компания "Электрокомплектсервис" (Новосибирск) в начале 2005 года запустила крупнейший в России электротехнический складской терминал класса А площадью 15 тыс. кв. м. Часть его помещений планируется сдавать в аренду и использовать для оказания логистических услуг сторонним компаниям. Аналогичным образом поступила и компания "Парфюм Новосибирск". Из нее выделилась логистическая фирма Bee Logistic, которая с 2004 года строит собственный складской комплекс.

Складское хозяйство в городах

В Новосибирске, по данным экспертов, складские помещения составляют около 13% от общего объема рынка коммерческой недвижимости. Площадь складских помещений в городе - порядка 350 тыс. кв. м. При этом, по оценке компании "Ивакон" (Новосибирск), лишь 10% складов города оснащены современным оборудованием.

По данным Сибирского института оценки, стоимость аренды 1 кв. м склада в месяц в городе колеблется от 85 до 252 рублей в зависимости от района. Стоимость складов, выставляемых на продажу, по информации Сибирского агентства оценки "Аспект", варьируется в диапазоне от 2,1 тыс. до 11,3 тыс. рублей за 1 кв. м.

Стоит отметить, что дифференциация цен на склады наблюдается не только в разных городах Сибири, но и в пределах одного города, что вызвано техническими характеристиками складов и их местоположением. Наличие поблизости транспортных "артерий" - крупных автомагистралей, речных или морских портов, железнодорожных веток - повышает стоимость.

В Красноярске ситуация со складскими помещениями типична для сибирских городов. Преобладают производственно-складские помещения класса C и D, складов класса B - единицы. Наибольшим спросом здесь пользуются небольшие помещения площадью до 500 кв. м, расположенные в черте города. Средняя цена производственно-складских помещений в Красноярске, предлагаемых к продаже, по данным агентства недвижимости " Аркос" (Красноярск), составляет сейчас 6-10 тыс. рублей за 1 кв. м. Аренда помещения стоит от 100 (холодные склады) до 150 рублей (отапливаемые) за 1 кв. м в месяц. Строительством новых складов и реорганизацией старых занимаются только крупные торговые сети - " Эльдорадо", " Алпи".

Как считает генеральный директор "Аркоса" Наталья Новикова, рынок складской недвижимости Красноярска находится пока в стадии становления. Помещения не выдерживают европейских требований, многие из них находятся в убогом состоянии и требуют существенных капиталовложений в ремонт. Такое положение дел, по мнению руководителя коммерческого отдела "ВСТК" (Красноярск) Владимира Филатова, во многом обусловлено тем, что эксплуатируют складские помещения не собственники, а арендаторы, которым нецелесообразно инвестировать деньги в содержание складов, особенно при краткосрочных договорах аренды.

В Томске стоимость аренды складских помещений несколько выше, чем в Красноярске и Новосибирске. По данным томского агентства недвижимости " Аурум", арендовать склад в городе можно за 200-500 рублей за 1 кв. м в месяц, на продажу склады выставляются по 5-10 тыс. рублей. Высокие цены вызваны острой нехваткой складских помещений в городе. Директор "Аурума" Юрий Лысенко говорит, что город охватил бум строительства офисных помещений, а складскими помещениями инвесторы не интересуются.

В Омске, как отмечает исполнительный директор компании " МИЭЛЬ-недвижимость" Владимир Анисимов, предлагается к продаже и аренде довольно много складских помещений. Высокая оснащенность города складами связана с тем, что целый ряд бывших предприятий ВПК перепрофилировал свои корпуса под склады. На продажу, по оценке Владимира Анисимова, предлагается порядка 108 тыс. кв. м, в аренду немного меньше - 106 тыс. кв. м. Благодаря обилию предложений стоимость складов в Омске ниже, чем в Новосибирске, Красноярске и Томске. Аренда склада сегодня составляет в среднем 97 руб. за кв. м в месяц, купить помещение можно за 6 тыс. рублей за 1 кв. м.

В Кемерове на рынке складской недвижимости наблюдается баланс спроса и предложения. Этот фактор, а также относительная дешевизна реконструкции старых помещений сдерживают строительство новых помещений. "С социалистических времен складами были железобетонные здания, эти конструкции простоят еще сто с лишним лет. Модернизация обойдется намного дешевле строительства - их нужно лишь побелить, покрасить, ввести новые инженерные системы", - утверждает директор Института специалистов в области недвижимости Ольга Скоморохова.

Предложение складских помещений в Иркутске оценивается как слабое. По данным агентства " Авалон-Риэлти", в аренду здесь предлагается порядка 25-30 тыс. кв. м, на продажу - 125 тыс. кв. м. Спрос при этом очень активен, причем со стороны не только местных, но также московских и азиатских компаний, которые предъявляют довольно высокие требования к складам. Особенность города в том, что склады и производственные базы расположены в центре города - наследство советских времен. Реконструкция таких помещений, говорит Дмитрий Левин, бессмысленна - экономически эффективнее снести все постройки и продать или самостоятельно развить дорогостоящий участок под застройку более доходной коммерческой недвижимости, например офисной.

Общая черта региональных рынков складской недвижимости Сибири - практически повсеместное превышение спроса над предложением, а также малое число складов высокого класса. Такие диспропорции не могли не вызвать роста цен на недвижимость. Наиболее ощутимо подорожание арендных ставок. Так, в Омске стоимость аренды склада в 2005 году выросла по сравнению с 2004-м на 28% (с 76 рублей за кв. м до 97). В Красноярске за этот же период рост арендных ставок составил 9% (с 115 рублей за кв. м до 125). В Иркутске цены выросли с 82 до 85 рублей. Но быстрее всего цены на складскую недвижимость растут в столице СФО. Новосибирские риэлтеры отмечают, что арендные ставки на складские помещения повышаются здесь на 20-30% ежегодно. По данным Сибирского агентства оценки " Аспект", рост цен на склады в Новосибирске в первом квартале 2005 года составил 5%.

Большому бизнесу - большие склады

Рынок производственных и складских помещений крупных сибирских городов пока находится на начальной стадии развития. Об этом говорит ограниченность предложения, отсутствие современных комплексов. Сибирский бизнес уже сейчас активно предъявляет спрос, а в будущем будет ориентироваться на более качественные складские помещения. Как считает региональный директор группы компаний "Русская логистическая служба" в Новосибирске Сергей Кондюрин, следует ожидать движения "большого" бизнеса в регионы, выхода на рынок крупных ритейлеров, которые также будут нуждаться в складах.

Неудовлетворенный спрос должен привлечь инвесторов на рынок складской недвижимости, инициировать строительство современных терминалов не только под заказчиков, но и для открытого рынка. Тем более что в других секторах коммерческой недвижимости скоро наступит насыщение, поскольку соотношение спроса и предложения уже сейчас близко к паритету.