Рынок лизинговых услуг в Сибири с каждым годом приобретает цивилизованные формы и укрупняется. По итогам 2005 года целесообразно выделить несколько тенденций, которые будут усиливаться и в дальнейшем. Во-первых, заметно выросло количество сделок по лизингу недвижимости и сложного технологического оборудования. Это связано с необходимостью диверсификации производства, выстраивания производственных цепочек на предприятиях. Во-вторых, повысилась стоимость договора лизинга ввиду активного обновления основных средств, имеющих наукоемкие технологии. Третья тенденция — постепенное снижение авансов по лизингу, обусловленное высокой конкуренцией на данном рынке. И, наконец, некоторые лизингополучатели стали использовать возможность государственной поддержки лизингового проекта: субсидирование субъектами РФ в размере двух третей от ставки рефинансирования.

Еще не по-взрослому

Одним из новых направлений развития рынка лизинговых услуг в Сибири, впрочем, как и в России в целом, являются сделки с недвижимостью — зданиями и сооружениями. Не менее чем в 8 раз увеличилось количество лизинговых компаний, действующих в сибирском регионе и предлагающих подобную услугу. В итоге, как показали результаты очередного исследования лизинговых компаний, рынок лизинга недвижимости в 2005 году вырос более чем в 100 раз — до 6,6 млн долларов против прошлогодних 0,061 млн долларов. За год его доля поднялась с 0,12% до 6,9% от общего стоимостного объема сделок компаний, принявших участие в рейтинге.

В среднем лизинг недвижимости в Сибири составляет порядка 5–6% от всех сделок компаний. Но у большинства участников этого сектора сделки по финансовой аренде зданий и сооружений в лизинговом портфеле — всего около 1%. Лишь у одного участника нашего рейтинга доля лизинга недвижимости составляет 61% от всех сделок — красноярской компании «Аргумент». То есть рынок характеризуется высокой концентрацией — на пять крупнейших компаний приходится 63% сделок.

Трудный ребенок

Между тем заключение договоров финансовой аренды зданий, помещений и сооружений — самая проблемная процедура в лизинговой деятельности. Требования к сделкам с недвижимостью более жесткие, чем к сделкам с другими видами имущества. В первую очередь сложности возникают в оформлении собственности на землю. Лизингодатель должен приобрести право на земельный участок, на котором расположена недвижимость. Вместе с тем, в соответствии со ст. 2 Федерального Закона «О финансовой аренде (лизинге)», договор лизинга необходимо подписать до заключения договора купли-продажи. В то же время, согласно ст. 666 Гражданского кодекса РФ, земельные участки не могут быть переданы в лизинг. Это существенно усложняет подобные сделки, особенно для малых предприятий.

По словам генерального директора Первой лизинговой компании (Новосибирск) Николая Подсосова, «трудности с заключением сделок по лизингу недвижимости связаны со сложным порядком и длительными сроками оформления недвижимости для производственных целей. Помимо необходимости приведения в порядок всех документов по объекту недвижимости и земельному участку, необходимо учитывать интерес лизингополучателя по вопросам надлежащего оформления отношений, связанных с тепло-, водо- и энергоснабжением. Также процедуру сделки осложняет проблема отсутствия «длинных» денег». Другое препятствие — законодательно установленный лаг между заключением договора купли-продажи и договора лизинга. В результате, пока идет регистрация договора купли-продажи (1–2 месяца), лизингодатель не имеет юридически оформленных прав на недвижимость — предмет лизинга.

Тем не менее, по оценкам экспертов, используя лизинговую схему, в среднем можно сэкономить от 10% до 15% стоимости недвижимости. Осталось только усовершенствовать законодательную базу в отношении лизинга недвижимости.

Где выгода?

Основной плюс — выгода лизингополучателя. Он получает возможность использовать большие производственные или административные площади без крупных единовременных затрат, а после окончания срока лизинга приобретает в собственность это имущество с существенно меньшим размером амортизационных отчислений, что позволяет получить экономию по налогам.

По словам первого заместителя генерального директора лизинговой компании «Аргумент» (Красноярск) Дмитрия Ежелева, «подобная схема помогает значительно сэкономить на приобретении объекта недвижимости в условиях постоянного роста его капитализации благодаря ускоренной амортизации. К тому же, в ситуации дефолта лизинг недвижимости минимизирует риски лизинговой компании».

Преимущество перед арендой налицо — участники рынка утверждают, что покупка офиса или здания промышленного назначения в лизинг обходится намного дешевле аренды, и по окончании срока лизинга недвижимость переходит в собственность. Также лизинг недвижимости позволяет создать прозрачную структуру собственности, в том числе за счет учета лизинговых платежей по реальной рыночной стоимости.

Помимо этого, в лизинг можно приобрести не только коммерческую недвижимость, но и жилую: заключаются кредитный договор и договор аренды с последующим выкупом этой жилой площади. Купленная агентством для заемщика квартира остается в собственности агентства, а заселение покупателя происходит с уплатой им первого кредитного платежа. Ключевое отличие от ипотеки — отсутствие залога. В качестве гарантий со стороны лизингополучателя требуется лишь застраховать объект и найти поручителя. «По закону предметом лизинга может быть имущество, используемое в предпринимательских целях. На мой взгляд, аренда лизингованного имущества для физического лица невыгодна. К примеру, агентство недвижимости приобретает объект недвижимости в лизинг, затем оно сдает его в аренду физическому лицу. Арендная плата за лизингованное жилье будет существенно выше за счет включенных в нее налогов, чем, например, плата по схеме ипотеки или традиционной аренды. В этом случае для физического лица гораздо выгоднее купить квартиру по ипотеке на 20 лет без налогов при процентной ставке 16–18%», — говорит Дмитрий Ежелев.

По шагам

Чтобы приобрести недвижимость в лизинг, необходимо обратиться в любую лизинговую компанию, которая занимается этим направлением. Она, в свою очередь, как правило, сначала проводит предварительный юридический анализ документов, подтверждающих право собственности на недвижимость, затем запрашивает стандартный пакет документов: устав, свидетельства о регистрации в Едином государственном реестре, в налоговой службе и финансовые документы — балансы за последние четыре квартала, отчеты о прибылях и убытках, справки по оборотам по расчетным счетам в банках. Далее эксперты лизинговой компании выезжают к клиенту для проведения анализа состояния его бизнеса и приобретаемого объекта недвижимости.

После подготовки юридического заключения и кредитного анализа проект выносится на утверждение кредитного комитета. Когда проект утвержден, клиенту рекомендуется провести независимую оценку недвижимости. Затем стороны заключают и регистрируют договор купли-продажи и договор финансовой аренды. Клиент перечисляет аванс (до 30% от стоимости сделки) лизинговой компании, которая оплачивает его поставщику. Остальная сумма выплачивается после получения документов в соответствующей регистрационной палате.

Зачастую происходит задержка в оформлении договора лизинга недвижимости. Как правило, это связано с тем, что клиент сразу не предоставляет полный пакет документов, или они неверно оформлены. Особенно актуально это при оформлении договора аренды земельного участка или прав собственности на него. Также сроки (за исключением сделок возвратного лизинга) могут удлиняться за счет необходимости в ряде случаев получить согласие на лизинговые сделки по недвижимости в Федеральной антимонопольной службе.

Все еще впереди

Все больше предприятий стали обращаться к лизингу недвижимости по мере повышения своей инвестиционной грамотности. Те компании, которые видят преимущества таких сделок, существенно повышают эффективность своего бизнеса, одновременно приобретая объект недвижимости, сохраняя оборотный капитал и снижая налоговые выплаты по имуществу. В дальнейшем схема приобретения недвижимости в лизинг будет продолжать пользоваться спросом, по итогам 2006 года темпы роста будут как минимум вдвое выше по сравнению с 2005-м.