Укрупнение формата

Темп строительства торговых центров в Барнауле растет. При этом обеспеченность торговыми площадями в отдельных районах города уже превысила 200%. Но эксперты уверены, что строить необходимо

В

2005 году в Барнауле достроено и запущено рекордное количество торговых центров, с появлением новых площадей существенно увеличилась ротация арендаторов. По информации заместителя председателя комитета по потребительскому рынку и услугам администрации Барнаула Натальи Чмеревой, в прошлом году в эксплуатацию сданы 15 торговых центров, и их общее число на территории города достигло 55. На их долю приходится 33% от всех городских стационарных торговых площадей — 85 тыс. кв. м.

Когда снижаются цены

Активизация девелоперов привела к значительному перенасыщению рынка и появлению в секторе местной торговли свободных площадей. И как результат — снижение в большинстве ТЦ арендной платы. «Сегодня даже в наиболее ликвидных торговых центрах выставлены демпинговые цены. Стоимость аренды снижена примерно на 30%. Этот процесс начался около года назад, когда операторы стали кочевать из одного центра в другой. Сначала эта тенденция коснулась наименее ликвидных объектов, затем и всех остальных», — говорит Валерий Фоменко, директор барнаульского риэлтерского агентства «Миэль-недвижимость».

По данным оценочной компании «Ваш консультант», в первом квартале 2006 года арендные ставки в барнаульских ТЦ варьировались в пределах 480–750 рублей за кв. м в месяц. А средняя стоимость аренды одного квадратного метра в Барнауле составляла 450 рублей. «Объем предложений по торговой недвижимости сейчас превышает спрос. Этим объясняется наличие довольно большого количества свободных площадей в некоторых ТЦ города, а также стагнация и даже некоторое снижение арендных ставок в течение прошлого года», — комментирует ситуацию Владимир Хлюстов, директор ООО «Ваш консультант». Но, по его прогнозу, переизбыток торговых площадей не приведет к дальнейшему снижению арендных ставок. Скорее всего, в данном сегменте рынка наступит затишье и стоимость аренды останется на прежнем уровне.

Нехватка при изобилии

Появление большинства ТЦ в Барнауле происходило на фоне общего промышленного спада в регионе. Поэтому многие городские торговые центры располагаются на площадях бывших комбинатов и заводов. Этот факт риэлтеры называют одним из основных, когда говорят о недостаточной востребованности существующих сегодня на рынке торговых площадей. Перепланированные цеха годятся для размещения торговых точек, но технически не могут быть приспособлены под современные развлекательные площадки и места для отдыха.

Первым крупноформатным ТЦ для местного рынка стал гипермаркет «Алтай», появившийся на площадях Хлопчатобумажного комбината. Девелопером проекта выступила новосибирская компания «Холидей Классик», запустив в конце 2002 года первую очередь гипермаркета в основном с продуктовым ассортиментом. Сейчас «Алтай» наполнен и более традиционными для ТЦ товарами. Его площадь разрослась до 24 тыс. кв. м. «Именно после появления гипермаркета «Алтай» местные девелоперы увидели, что заниматься строительством ТЦ выгодно. Но пока они сдавали свои объекты, рынок шагнул вперед, и то, что сегодня появляется в Барнауле, является заведомо невостребованным», — считает Игорь Садовнич, директор агентства «Деловая недвижимость».

Самым крупным торговым проектом 2005 года стал торгово-развлекательный комплекс «Сити-центр» (18 тыс. кв. м). Строительство этого здания началось еще 30 лет назад, но в начале 1990-х объект был заморожен и неоднократно менял собственников, пока не был выкуплен ОАО «Барнаульский пивоваренный завод», выступившим в роли девелопера. Для местного рынка «Сити-центр» является единственным ТЦ с классическими «якорями» — продуктовым супермаркетом, фуд-кортом, боулингом, игровой зоной.

Слабой стороной проекта аналитики считают высокую этажность здания — пять уровней. «Четыре и более этажей в комплексе — крайне невыгодное решение даже для центра. Существует закономерность, согласно которой чем выше этаж, тем ниже уровень продаж и стоимость аренды», — утверждает специалист службы аналитики ООО «Ваш консультант» Алексей Кононов. Оптимальным вариантом, по мнению специалистов, являются одно-двухэтажные ТЦ. Но в центральной части города из-за нехватки и высокой стоимости земельных участков строятся и трехуровневые комплексы.

Говоря о перспективах действующих торговых центров, эксперты в качестве недостатка отмечают их относительно небольшие площади, а главное — отсутствие у хозяев четкой концепции при подборе арендаторов. Существующие объекты порой называют «базарами под крышей», так как избыток свободных площадей привел к тому, что места в ТЦ сдаются практически всем желающим. В этой ситуации остается неразвитым, например, бутиковое направление, так как продавцы брендовой продукции не желают соседствовать с отделами, торгующими ширпотребом.

В ожидании перемен

Сейчас строительством торговых центров в Барнауле занимаются в основном местные девелоперы. Но, по информации Игоря Садовнича, Барнаулом активно интересуются крупные федеральные инвесторы, которые заканчивают освоение городов-миллионников. «Несмотря на кажущуюся перенасыщенность торговыми центрами, строить новые ТЦ в городе необходимо. Другой вопрос — какие. Востребованными окажутся объекты с площадью не менее 40 тыс. кв. м, с обилием бутиков, кинотеатром. Стоимость подобного проекта колеблется в пределах 100 млн долларов. И практически никто из местных операторов не может себе такого позволить», — говорит Садовнич.

Более скромный, но близкий к идеалу ТЦ должен появиться в Барнауле в этом году. ООО «Концерн СВ» ведет строительство двухэтажного объекта в одном из спальных районов города. Предполагается, что в будущем ТЦ «Елочка» (18 тыс. кв. м) барнаульская сеть «Киномир» разместит трехзальный мультиплекс. Подобных проектов в Алтайском крае еще не было, и аналитики с оптимизмом смотрят на новый объект ООО «Концерн СВ», управляющего такими местными центрами, как «Пассаж», «Норд-вест», «Омега». Всего в Барнауле до конца года, по информации городской администрации, должно открыться еще четыре новых ТЦ. Все они появятся в спальных районах города, так как в центральной части показатель обеспеченности стационарными торговыми площадями приблизился к 200%. А в спальных не достиг еще 100%.

Перспективы большинства действующих ТЦ в условиях появления торговых гигантов экспертам кажутся весьма незавидными. По мнению риэлтеров, будет усиливаться тенденция перевода торговых площадей под офисы, которая уже прослеживается на местном рынке. «Сегодня в Барнауле гораздо легче найти приличную торговую недвижимость, чем офисную. Это связано с тем, что у нас долгое время более высокими темпами развивался малый бизнес. По количеству помещений, переведенных из жилого фонда в нежилой, Барнаул всегда лидировал среди сибирских городов. На первых этажах центральных улиц и появились большинство первых бутиков и офисов. А бизнес-центры не строились», — отмечает Валерий Фоменко.

О готовности некоторых собственников барнаульских ТЦ продать действующие объекты говорит Игорь Садовнич. Правда, на данный момент никто из них открыто не выставлял свои центры на продажу. По мнению Садовнича, это связано с тем, что цены на этот вид коммерческой недвижимости значительно ниже, чем хотели бы выручить девелоперы. И последним нелегко смириться с потерей ликвидности торговых центров, которые когда-то обещали быть прибыльным бизнесом.