Не домом единым

Предложение на рынке недвижимости Сибири все больше стремится к столичному уровню: с недавнего времени в нашем регионе стали строиться жилые комплексы и микрорайоны

Годом роста основных показателей на различных рынках стал 2005-й, и недвижимость не стала исключением. По данным Новосибирскоблкомстата, цены в среднем по России на первичном рынке увеличились на 11,2%, а на вторичном — на 11,6%. В Сибири рост составил 19,6% и 18,7% соответственно. В 2006 году тенденция сохранилась, хотя фактор сезонности в апреле и мае несколько придержал цены — по данным аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», прирост за эти месяцы составил 1,4% и 1,5% (в феврале этот показатель равнялся 2,3%).

Основной предпосылкой к росту цен по-прежнему остается превышение спроса над предложением, которое объясняется двумя факторами. Во-первых, в ушедшем году вступили в силу Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и новая редакция Градостроительного кодекса, которые существенно ограничили деятельность строительных компаний. Во-вторых, с недавнего времени на рынке выросла активность инвесторов, которые относятся к приобретению недвижимости как к способу вложения средств. Их в первую очередь интересуют инвестиционно-привлекательные объекты, стоимость которых будет повышаться наибольшими темпами. Принимая во внимание, что число таких покупателей с каждым годом увеличивается (так, в Москве их доля составляет от 10% до 25%, и в Новосибирске, по мнению начальника отдела строящегося жилья агентства недвижимости «Ново-Николаевскъ» (Новосибирск) Сергея Фатьянова, этот показатель почти не отличается от столичного), строительные компании озаботились вопросом возведения наиболее интересных инвестору объектов. В частности, в последнее время большое количество строительных компаний объявили о строительстве жилых комплексов и микрорайонов.

Эффект масштаба

Опыт строительства жилых микрорайонов в Сибири появился еще в советское время, но тогда такие объекты возводились согласно генплану застройки города и отличались значительной масштабностью. Наиболее яркими примерами единых объектов того времени являются новосибирский и томский Академгородки, микрорайон «Щ» в Новосибирске, отдельные микрорайоны Омска.

В период перехода к рыночной экономике не осуществлялось даже точечное строительство жилья. Естественно, ни о каких комплексах и микрорайонах и речи не было. Сейчас интерес к возведению таких объектов постепенно возвращается, причин можно выделить несколько. Во-первых, такое строительство является выгодным для города в целом. «Строительство микрорайона или жилого комплекса подразумевает возведение зданий в едином стиле, подведение дорог, формирование инфраструктуры. Строительная компания берет на себя обязательства по благоустройству территории, созданию комфортных условий проживания, что сокращает расходы города», — отмечает коммерческий директор ООО «СК «СтройМастер» (Новосибирск) Михаил Остроменский. С ним соглашается директор департамента оценки, консалтинга и аналитики компании Becar (Санкт-Петербург) Игорь Лучков, добавляя, что «единые архитектурные и планировочные решения повышают общее качество и улучшают восприятие территории за счет полноценной и единой среды».

Для застройщика крупные объекты выгодны прежде всего потому, что существенно сокращаются расходы на проектировку и сбор документации, а также на создание городской инфраструктуры. «Инженерное обеспечение квартала или микрорайона, приведенное к одному квадратному метру построенной недвижимости, будет в два-три раза ниже», — говорит Игорь Лучков. Кроме того, такое строительство говорит о перспективных планах компании, следовательно, появляется больше возможностей разрабатывать долгосрочные финансовые схемы и вызывать интерес у банков и инвесторов. Также девелоперы могут развивать микрорайон длительное время, что при грамотном подходе позволяет проекту расти, а значит повышать стоимость жилых и нежилых площадей. Еще одно преимущество такого строительства, по словам Михаила Остроменского, заключается в том, что «при возведении микрорайона компания имеет территорию большей площади, что не стесняет процесс строительства, и жители окрестных домов не страдают от шума».

Комплекс неполноценности

Проблем с комплексными объектами тоже хватает, они начинаются еще на этапе поиска площадей под застройку. Как говорит Михаил Остроменский, «в центре города трудно найти свободную площадку для возведения целого микрорайона. Кроме того, строительство в черте города может нарушить архитектурный ансамбль уже имеющихся домов». Поэтому объекты возводятся, как правило, в отдаленных районах или за городской чертой. Это, в свою очередь, создает дополнительную нагрузку для застройщика по подведению коммуникаций и транспортных путей. «Основным недостатком такого строительства является необходимость больших первоначальных вложений в проект. Например, если застройка будет вестись на бывших промышленных территориях, необходимо выполнить рекультивацию земель», — рассказывает Игорь Лучков. Но даже при достаточном финансировании может возникнуть нехватка мощностей. «Строители не успевают за спросом, а энергетики — за темпами строительства», — рассказывает о проблеме генеральный директор ОАО «МАиС – Компания» (Новосибирск) Алексей Зайцев.

Кроме того, на сегодняшнем этапе развития этого вида строительства в Сибири существует еще одна проблема. Дело в том, что многие компании называют возводимые объекты жилыми комплексами, но к концу застройки оказывается, что комплекс состоит из двух домов, в которых часть помещений отдана в аренду частным лицам, то есть нет никакой инфраструктуры и дополнительного комфорта для жильцов. «Сейчас не существует общепринятых критериев, по которым объект может быть отнесен к жилому комплексу или микрорайону. Поэтому реальность сильно отличается от заявленных проектов», — говорит Сергей Фатьянов.

Привлечь на микроуровень

Многие преимущества микрорайона можно использовать, только если рынок отзовется достаточным объемом спроса. И хотя для потенциального покупателя микрорайон является более привлекательным благодаря единой среде окружения и однородному социальному статусу жильцов, конечная прибыль застройщика или девелопера зависит от грамотного составления графика продаж и проведения маркетинговой политики. «При реализации жилья в едином комплексе на этапе строительства первого дома, особенно если стройка ведется в отдаленном районе, квартиры выставляются по цене ниже рыночной. В дальнейшем, когда часть проекта построена, цены существенно возрастают и могут превышать рыночные. Это объясняется тем, что у покупателя появляется доверие к застройщику, и он может видеть промежуточный вариант реализации проекта», — поясняет Сергей Фатьянов. Хотя любая разработка программ реализации жилья во многом зависит от соотношения собственных и заемных средств у компании-застройщика и его потребности в оборотных ресурсах.

Что касается работы с покупателями, то, по мнению директора агентства недвижимости «Красный проспект» (Новосибирск) Андрея Шарапова, «эффективность привлечения инвестиций находится в прямой зависимости от местоположения объекта и имиджа застройщика и в косвенной — от профессионализма специалистов инвестиционного отдела и цены квадратного метра».

Перспективы развития микрорайонных и квартальных объектов, с позиции всех участников рынка, в нашем регионе есть. «Сейчас происходит изменение отношения покупателей к понятию „элитное жилье“», — считает Алексей Зайцев. — «Если раньше под этим термином понималась квартира в полногабаритном кирпичном доме с большой кухней, то теперь на первое место постепенно выходит наличие инфраструктуры». Решить эту проблему может комплексное строительство. Но его развитию должна способствовать как законодательная власть в плане совершенствования законов и поиска компромисса между интересами застройщиков и инвесторов, так и исполнительная в отношении упрощения процесса согласования проектов.

Основные понятия

Жилой комплекс — комплекс строений (отдельно стоящих зданий или корпусов одного здания) с доминирующей жилой функцией, объединенных и размещенных в рамках единого архитектурно-планировочного решения. Жилой комплекс должен обладать собственной инфраструктурой (детская площадка, паркинг, коммерческие помещения).

Квартальная застройка — территория, ограниченная несколькими пересекающимися улицами, предполагающая целостность архитектурного замысла и соблюдение экономических, противопожарных и санитарно-гигиенических требований.

Микрорайонный объект — комплекс жилых кварталов и обслуживающих их зданий социально-бытового назначения.

Источник: компания Becar (Санкт-Петербург)