Мнения специалистов

11 сентября 2006, 00:00
  Сибирь

Клиент предполагает, банк выбирает

 pic_text1

Начальник управления маркетинга и развития банковских продуктов для физических лиц Райффайзенбанка Наталья Алымова

— На ваш взгляд, стала ли ипотека массовым продуктом, доступным большинству людей?

— По-прежнему ипотека доступна далеко не всем, и за кредитами обращаются довольно обеспеченные люди, которые во многих случаях стремятся купить более комфортное жилье, иногда для инвестиций. Также стоит отметить тот факт, что количество желающих получить ипотечный кредит сильно превышает число клиентов, вышедших на сделку, то есть средства получают около 30% заемщиков, имеющих одобрение банка. Это связано с ограниченным предложением квартир и быстрым ростом цен. К сожалению, ипотека пока не стала массовым продуктом. Возможно, государственные программы субсидирования ставок могли бы помочь развитию рынка.

— Можете ли вы дать прогноз развития ситуации на рынке ипотечного кредитования?

— Несмотря на то, что в прошлом году рынок ипотечного кредитования динамично развивался, по сравнению с западными странами ипотека в России не очень развита. По данным независимых исследований, в 2005 году объемы ипотечных кредитов составили менее пяти миллиардов долларов. На мой взгляд, данная сумма должна увеличиться в несколько раз, чтобы оказать ощутимое влияние на стоимость недвижимости.

— Какой сектор наиболее привлекателен для банков — первичной или вторичной недвижимости?

— Мы кредитуем покупку жилья как на первичном рынке, на стадии строительства, так и на вторичном. Практически во всех городах, где присутствует Райффайзенбанк, мы сотрудничаем с определенными застройщиками или, если филиал открылся недавно, ведем переговоры о сотрудничестве. В Райффайзенбанке в 2005 году около 15% выданных ипотечных кредитов приходились на первичный рынок, 85% — на вторичный.

— Как региональный банк сам может эффективно решать задачу информирования клиентов о возможностях ипотечного кредитования без привлечения института ипотечного брокериджа?

— Сам факт наличия на российском рынке (особенно, если мы говорим о Москве) достаточно большого количества банков, реализующих такие программы, осложняет для рядового потребителя процесс выбора оптимального варианта. Вполне логично, что помощь в этом ему должен оказывать ипотечный брокер. Заемщику действительно сложно разобраться в инфраструктуре продукта, его тонкостях и расходах, которые он принимает на себя. В какой-то степени это вспомогательная функция и в некоторых случаях защита интересов клиента, когда необходимо подробное пояснение заемщику о принимаемых им финансовых обязательствах перед банком.

Райффайзенбанк имеет ряд действующих договоров с крупными брокерскими фирмами и планирует дальнейшее расширение сотрудничества. Мы отдаем себе отчет, что с дальнейшим развитием ипотечного кредитования и усилением конкуренции ипотечные брокеры станут неотъемлемой частью рынка.

Разумная диверсификация ипотечного портфеля

 pic_text2

Заместитель генерального директора Новосибирского Муниципального банка Евгений Меняйлов

— Стало ли ипотечное кредитование катализатором цен на рынке недвижимости?

— Нельзя отрицать, что вливание ипотечных ресурсов на вторичный рынок недвижимости, не подкрепленное ростом объемов строительства, служит катализатором роста цен на нее, снижает эффективность мер по расширению круга потенциальных заемщиков, желающих улучшить свои жилищные условия за счет ипотечных кредитов. Но очевидно, что это не банковская, а общеэкономическая проблема. Доступность ипотеки — вопрос комплексный, к решению которого должны быть причастны все уровни власти и все участники рынка.

С точки зрения снижения рисков ипотечного кредитования при существующем законодательстве банкам проще выдавать кредиты на покупку квартир на вторичном рынке. С другой стороны, ставки по кредитам, выданным на приобретение квартир в строящихся домах, выше, чем по стандартным ипотечным кредитам, что является объективным следствием роста рисков по такого рода вложениям. В настоящее время мы предпочитаем разумную диверсификацию портфеля ипотечных кредитов по этим двум направлениям.

— Как вы относитесь к государственной инициативе по развитию массовой ипотеки?

— При существующей нехватке жилья и недостаточных для его приобретения низких доходах значительной части населения государственная поддержка ипотечных программ просто необходима. Немало для развития ипотеки в России уже сделано, начиная от рефинансирования ипотечных кредитов и поддержания низких ставок по ипотеке до субсидирования молодых семей. Тем не менее доступность жилья сегодня определяется не только и не столько ставками ипотечных кредитов. Какими бы низкими они ни были, нельзя купить жилья больше, чем предлагает рынок.

Успокаивающая стабильность

 pic_text3

Руководитель направления «ипотека» ОАО «Сибакадембанк» Дмитрий Акимкин

— Сколько клиентов в среднем в месяц обращаются к вам за кредитом?

— По всей региональной сети банка подают документы на получение ипотечного кредита порядка двух тысяч человек в месяц, при этом его выдадут только 500 клиентам. Это связано с двумя моментами. Первое: среди обратившихся есть те, кому банк отказывает в предоставлении займа. Второе: не все, чьи заявки одобрены банком, могут подобрать интересующее их жилье в течение первого месяца.

Сегодня всех заемщиков Сибакадембанка можно условно поделить на две категории. К первой относятся обеспеченные люди, имеющие свой бизнес, с достаточно высокими доходами и наличием в собственности ликвидного движимого и недвижимого имущества. Ко второй — наемные служащие и семьи, имеющие стабильный доход, покупающие первое жилье или улучшающие жилищные условия. В связи с тем, что Сибакадембанк кредитует клиентов не только в крупных городах-миллионниках, две трети выданных ссуд по сумме не превышают миллион рублей и выданы на срок до 15 лет.

— Как могут быть решены проблемы высоких ставок для ипотеки, делающие ее недоступной для большинства людей, и отсутствия длинных денег у банков?

— Еще два года назад первые ипотечные кредиты выдавались по ставкам 16–18 процентов годовых. Сейчас по программе банка можно получить заем и по ставке 11 процентов годовых. Стоит отметить, что ипотека для банка менее доходна по сравнению с другими кредитными программами для населения. Банки развивают ипотечные займы, поскольку по ним сравнительно низкий уровень риска из-за наличия «твердого» обеспечения, которое ежегодно растет в цене.

Пока уровень инфляции в стране не снизится, ставки по ипотеке не упадут, это должны понимать все потенциальные заемщики. Понижение ставок не исправит ситуацию, сложившуюся в стране. Каким образом снижение ставки на один–два процента может сделать доступнее ипотеку, если рост цен на жилье находиться на уровне трех–четырех процентов в месяц? Пока спрос на жилье превышает предложение в несколько раз, изменить ситуацию может увеличение строительство нового жилья.

— Как ипотечное кредитование влияет на цены на рынке недвижимости?

— Растущий спрос на недвижимость ведет к повышению ее стоимости. Способствует этому и ипотека. По нашим данным, сейчас из 10 клиентов, обратившихся в агентства недвижимости за покупкой, половина будет приобретать жилье с использованием ипотечных кредитов. Ранее эти клиенты не могли претендовать на приобретение недвижимости из-за отсутствия необходимых средств.

— Какой сектор наиболее привлекателен для банков — первичной или вторичной недвижимости?

— Многие клиенты банка, имея на руках ипотечный сертификат, подтверждающий получение ипотечного кредита, могут выбирать. Для банка в целом кредитование строящегося жилья довольно перспективно. Доходность и ликвидность залога по таким займам выше при постоянном спросе со стороны населения.