Пять причин недоступности

Прошло больше года с начала реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». В Сибири это время ушло на понимание того, почему у нас не получается строить дешево

Национальный жилищный проект, пожалуй, самый ясный по целям и способам их достижения. Если о том, как нам улучшить систему образования или поднять медицину, можно спорить до хрипоты, то с жильем все понятно. Его надо просто больше строить, и тогда проблема нехватки жилых метров будет решена.

Принято сравнивать сегодняшние темпы ввода нового жилья с теми, что были в самом успешном для строительной отрасли России (входившей в состав СССР) 1987 году. Действительно, результат 76 млн кв. м, сегодня, при средних темпах строительства в последние несколько лет на уровне 40 млн кв. м в год, кажется недостижимой мечтой.

Отставание от необходимых темпов строительства наглядно видно также по обеспеченности жильем — одному из главных показателей уровня жизни наряду со среднедушевым доходом. В Сибири в разных регионах этот показатель не превышает 19 квадратов на человека, в то время как в развитых странах он достигает 35–40 метров. В 2006 году, например, сибирские строители возвели в среднем по 0,28 кв. м жилья на душу населения, тогда как мировой нормой признается вчетверо больший объем строительства.

По оценке Росстроя, низкие темпы строительства — следствие новых экономических реалий сегодняшнего времени. Если в том же 1987 году доля капитальных вложений государства в строительство составляла 85%, то сейчас за счет средств бюджетов всех уровней вводится не более 20% жилья.

Срок, прошедший с начала реализации этого нацпроекта (с сентября 2005 года), уже позволяет оценить, что же мешает строить в Сибири много и дешево. Таких причин по меньшей мере пять.

Первый блин — ипотека

«Из всех подпрограмм, входящих в структуру национального жилищного проекта, сегодня работающими можно назвать две, — считает директор новосибирского фонда «Жилище» (уполномоченная компания администрации Новосибирской области по реализации программы обеспечения жильем молодых семей) Павел Нефедов. — Это обеспечение жильем молодых семей и строительство и развитие объектов инженерной инфраструктуры». Региональные целевые программы обеспечения жильем молодых семей есть почти во всех регионах Сибири. Основаны они на таком принципе: региональный бюджет, на условиях софинансирования с федеральным, выделяет средства в объеме 35% (10% — из федерального бюджета, 25% — из областного) от необходимой для молодой семьи суммы на приобретение стандартного жилья. В прошлом году в Новосибирской области на эти цели пошло порядка 10 млн рублей. Стоит сказать, что по этой федеральной программе средства выделяются на приобретение готового жилья, поэтому для строительства их использовать невозможно.

Надо особо отметить, что стандартное жилье, по нормам Росстроя, не должно стоить дороже 18 тыс. рублей за кв. м. Так что в среднем молодая семья может рассчитывать примерно на 200 тыс. рублей государственных денег. Неплохо, но при цене больше полутора миллионов рублей за однокомнатную, например, в Новосибирске — явно недостаточно. Поэтому и молодым, и другим семьям для покупки нового жилья предлагается воспользоваться инструментом ипотечного кредитования. Насколько успешно применяется сегодня этот финансовый инструмент, свидетельствуют данные статистики. Например, Иркутское региональное ипотечное агентство в рамках федеральной программы Агентства ипотечного жилищного кредитования выдало в прошлом году 103 кредита на сумму 80,9 млн рублей. Средний размер кредита составил 600 тыс. рублей. В этом году агентство планирует увеличить уставный капитал и выдать иркутянам и жителям области от 400 до 600 кредитов, при этом преимущественно — на новое жилье в рамках жилищного национального проекта.

В Красноярском крае цифры больше впечатляют: по данным на ноябрь прошлого года, сумма ипотечных кредитов уже зашкалила за миллиард, а их количество приблизилось к полутора тысячам.

В целом же, по данным Ассоциации российских банков, доля ипотеки в общем объеме кредитного портфеля составляет всего 6%. И по большому счету рынок ипотечных кредитов остается недоступным для массового потребителя: количество семей, прибегнувших к ипотеке, мизерно — 0,1%. Кроме того, ипотека в основном работает на вторичном рынке, так что строить больше и дешевле тоже не помогает.

Второй барьер: инфраструктурный

Отсутствие современной инфраструктуры специалисты строительной отрасли называют еще одним из основных препятствий для ввода дешевого жилья необходимыми темпами. Федеральная программа строительства и развития объектов инженерной инфраструктуры не предусматривает выделения живых денег. Правительство помогает регионам своими гарантиями. Это означает, что, заручившись поддержкой федерального центра, субъекты федерации могут построить коммуникации, продать готовый участок под застройку частным предпринимателям и получить свои деньги обратно. В привязке к национальному проекту это значит, что у каждого субъекта должна быть своя целевая программа.

«Все зависит от того, как местные администрации смогут организовать площадки под застройку, это очень важно, — уверен заместитель председателя исполнительного комитета Межрегиональной ассоциации «Сибирское соглашение» (МАСС) Владимир Кульков. — В стране сегодня деньги есть, но получить их на реализацию национального жилищного проекта не так просто. Если местные администрации действительно заинтересованы в увеличении объемов жилищного строительства, им нужно активнее разрабатывать проекты площадок под комплексную застройку целых микрорайонов, потому что под реконструкцию существующей коммунальной структуры, которая на 70 процентов изношена, давать деньги никто не собирается. А ставить дома на заранее гнилые сети — полный бред».

Позиция правительства предельно ясна: деньги на развитие инфраструктуры есть для тех, кто знает, как будет их использовать, и готов предоставить проекты. В этом отношении показателен пример кемеровских властей, подготовивших проект города-спутника столицы Кузбасса. Новый населенный пункт расположится на правом берегу Томи в 12 километрах от областного центра, рядом с деревней Андреевка. Проектирование «Лесной поляны» началось еще несколько лет назад. Сейчас одновременно со строительством домов ведутся работы по созданию инженерной инфраструктуры — линий электропередач, водо- и газопроводов, канализаций, дорог. Сообщается, что там будет построено порядка 800 тыс. кв. м жилья — около шести тысяч квартир. На одном из совещаний с представителями сибирского региона этот проект поддержал первый вице-премьер Дмитрий Медведев. По предварительным данным, привлеченная сумма из бюджетов всех уровней составит приблизительно 40 млрд рублей.

Посыл правительства, который можно резюмировать короткой фразой, — «мы будем вкладывать только в развитие новой инфраструктуры» — заставляет сегодня работать в направлении не точечной, а комплексной застройки и другие сибирские регионы. В августе прошлого года состоялся первый этап федерального конкурса, на котором Росстрой принял три новосибирских проекта — микрорайоны «Восточный», «Родники» и «Тихвинский». В связи с этим Горводоканалу Новосибирска выделят в этом году около 300 млн рублей на дополнительные расходы по развитию водовода в этих микрорайонах.

В Омске можно отметить проект создания двух больших микрорайонов на 800 тыс. кв. м жилья. В общем, инфраструктурная проблема, при наличии определенной воли местных властей, сейчас вполне решаема. И если администрации продолжают сетовать на изношенность канализации, водоводов, других инженерных сетей — они просто не хотят работать.

Третий строительный тупик

Строить без стройматериалов еще не придумали. А в Сибири мощности по производству некоторых материалов просто отсутствуют. «Мы полностью завозим утеплитель, стекло, керамику, — говорит о проблемах строительной отрасли Сибири Владимир Кульков. — Ни на Дальнем Востоке, ни у нас в Сибири ничего этого не производится. Правда, сейчас планируются модернизация имеющихся и строительство новых цементных заводов в Новосибирской области («Искитимцемент») и Красноярском крае («Сибирский цемент», «Евроцемент груп»). Есть проект расширения производства ячеистого бетона на заводе «Сибит» в Новосибирске («Главновосибирскстрой»), ввод завода по производству гипсокартона и сухих строительных смесей в Иркутской области (Knauf), ввод завода по производству листового стекла в Томской области («Оптиком»). Также в Новосибирской области предполагается построить завод по производству утеплителя УРСА».

Чем может помочь развитию мощностей государство? Приходится только констатировать очевидный факт: сегодня отсутствует система государственной политики поддержки и модернизации отрасли производства строительных материалов. Поэтому высока изношенность основных средств — до 60%, а объем инвестиций на обновление материально-технической базы предприятий явно недостаточен. Так что Сибири необходим целый комплекс мероприятий по развитию промышленности стройматериалов. Возможно, выход из ситуации — в создании региональными властями целевых программ отраслевой поддержки. В связи с этим можно найти применение, например, современным технологиям по переработке леса, технологиям по малосерийному производству различных новых материалов (сибита, пенобетона).

Четвертый хромой

К представителям этого сегмента строительного рынка относятся посредники — «прикормленные» администрациями застройщики и «карманные» контролирующие службы, согласования с которыми требуют от строителей местные власти. «Администрации создают для себя «карманные» службы: работать через них удобно и выгодно. Каждой надо платить деньги, и все эти затраты потом закладываются в цену квадратного метра, — говорит Владимир Кульков. — Получается, что администрация решает свои задачи за счет граждан и получает доходы. Количество инстанций, через которые нужно пройти организации, ведущей строительство, достигает в различных регионах 120! Вот и работают на рынке только «свои» застройщики, никого со стороны в город не пускают, что ведет к колоссальному удорожанию жилья и отсутствию реальной конкуренции. Поэтому, когда администрация идет навстречу застройщику, все получается дешево и хорошо. В Кемеровской области, Красноярском крае, Томской и Омской областях есть примеры себестоимости одного квадратного метра стройки в 16–18 тысяч рублей».

Монополизм «своих» застройщиков поощряется властями и зачастую берет истоки с момента выделения земельных участков. Даже аукционы проблемы тут не решают, способов отсечь ненужных строителей масса. Все это при общей ненасыщенности рынка недвижимости и огромного спроса делает цену жилья неконтролируемой. Секреты того, как снизить цену на этом этапе, в общем-то, просты: организация согласования «в одно окно», как это делается, например, в Красноярске, а также плотная работа прямо со строителями, минуя посредников, как это делается в Омске.

Пятая бездонная яма

Падение в ловушку согласований с уполномоченными администрацией контролирующими организациями уготовано строителям изначально по причине отсутствия генеральных планов застройки.

К счастью, в Сибири сегодня стали понимать важность планирования развития населенных пунктов. Например, новосибирским горсоветом депутатов, по словам начальника департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Сергея Боярского, принята программа разработки строительной документации, и в этом году должен быть создан генплан города. «Чтобы в наше динамичное время правильно использовать ресурсы, мы задались целью сделать модель будущего Новосибирска до 2030 года, — говорит начальник главного управления архитектуры и градостроительства мэрии Новосибирска, главный архитектор города Валерий Арбатский. — Мы разрабатываем дифференцированный норматив по плотности застройки, количеству автостоянок, норме озеленения и так далее. Например, более плотную застройку в центре можно компенсировать более высокой доступностью к парковым зонам. Без новых местных строительных нормативов не принять нового генплана».

Золотой век

Понимание причин того, что мешает реализации нацпроекта, сегодня есть у всех. Но ни у кого нет готовых рецептов, как эти досадные помехи устранить. Все зиждется на простом и понятном житейском уровне: все участники рынка должны вдруг взять и заработать как надо. Администрации должны взять на вооружение положительные примеры уменьшения количества согласований, разработать генеральные планы, работать на поддержку местной промышленности строительных материалов. Пока, к сожалению, все это больше похоже на описание некоего «золотого века строительства».

Но, как бы то ни было, регионам придется изыскивать возможности повышения темпов строительства жилья в любом случае. С 2004 года в Сибири возобновлена практика планирования ввода жилья. Планы принимаются на совместных заседаниях аппарата полпреда Президента РФ с губернаторами, где эти документы проходят процедуру утверждения. Причем заявляется, что от их выполнения будет зависеть оценка руководителей регионального ранга — например, заместителей губернатора по строительству. Возможно, в случае невыполнения плана последуют и карательные санкции.

К 2010 году, по расчетам МАСС, которыми и руководствуется в своей работе полпредство, в Сибири должно вводиться по 0,5 кв. м жилья на человека в год. Это хотя бы приблизит нас к средним темпам строительства по России в целом. В 2006 году этот показатель не превысил 0,3 кв. м. Новосибирская область в следующем году должна показать объемы ввода жилья не ниже 1 млн 300 тыс. кв. м, Красноярский край — не ниже 1 млн 400 тыс. кв. м.

По итогам 2006 года Сибири на реализацию всех нацпроектов выделено федеральным центром не более 4% от общей суммы их финансирования по России. Наши деньги, наши налоги идут на развитие других регионов. Пока похоже на то, что особенно это никого в Сибири не волнует. Разработать и предоставить реальные проекты, которые гарантированно получат финансирование центра, для большинства региональных администраций задача как будто не первоочередная. Предпринимать чуть больше усилий для установления диалога с федеральной властью для властных структур Сибири всех уровней, похоже, тоже не в приоритетах.

Казалось бы, все идет как идет, ведь завтра еще не обветшает последний в Сибири дом, его не покинет последний специалист. А послезавтра может стать уже поздно.