— Существует две принципиально разных схемы кредитования строящегося жилья. Первая — покупка новостройки под залог иной недвижимости в собственности. Этот вариант проще и интереснее тем клиентам, у кого уже есть собственная недвижимость, которую возможно представить в качестве залога в банк. Второй вариант — покупка новостройки под ее же залог — применим, когда у клиента отсутствует жилье в собственности, или оно не соответствует требованиям банка, или клиенту нецелесообразно его закладывать, потому что после переезда в новостройку он не сможет продать эту недвижимость без согласия банка.

В этом случае в залог берутся права требования по договорам долевого строительства. Если заемщик окажется неплатежеспособным, банк налагает взыскания именно на эти права. Давайте рассмотрим возникающие при таком кредитовании риски, а также возможные способы их снижения.

Первый — если строительство по каким-либо причинам не будет закончено, стоимость прав требования (собственности) существенно снизится в цене или вообще нивелируется. Второй — риск несвоевременного ввода объекта в эксплуатацию. Третий — предмет залога может упасть в цене.

Как правило, на этапе строительства на кредит действуют повышенные процентные ставки. Таким образом банк страхуется от первого риска. В случае отсрочки ввода в эксплуатацию увеличивается возможность дефолта, потому что заемщик не готов был платить продолжительный срок по повышенным процентным ставкам. Потенциальные покупатели новостроек видят, что строительный объект долгое время не сдается, поэтому снижается количество желающих приобрести данный недострой.

Как банки управляют данными рисками? Во-первых, увеличением процентных ставок. Во-вторых, на этапе строительства банки требуют поручения других физических лиц либо залог имеющегося жилья. Третий способ — страхование финансовых рисков клиента. В этом случае Райффайзенбанк предлагает своим заемщикам переложить все выше рассмотренные риски на страховую компанию. Она возместит банку средства, если строительство остановится или затянется. А заемщик не только вернет деньги кредитору, но и минимизирует свои потери, хотя лишится процентов, уже выплаченных банку.

Еще один способ, который активно используется в Райффайзенбанке — это комплексная оценка рисков или аккредитация застройщика. Существует определенная методология, по которой мы определяем, насколько рискованно вкладывать деньги в конкретную стройку. При этом мы оцениваем не только финансовое состояние застройщика, но и его правоспособность, репутационные риски, разрешительную документацию, а также анализируем правовые риски. Таким образом, возможные для клиента риски при покупке новостройки могут быть нивелированы применением различных механизмов.

Необходимо понимать, что такой серьезный подход банка к анализу строящегося жилья выгоден и заемщику: банк снижает для заемщика риск вложения средств в ненадежные строительные объекты.

Безусловно, получение кредитов на объекты аккредитованных застройщиков и на уже аккредитованные банком объекты является более надежным и менее трудоемким вложением средств. Большинство клиентов Райффайзенбанка предпочитают покупать новостройки с условием страхования финансовых рисков, приобретая уверенность в том, что в случае возникновения сложностей их проблемы возьмет на себя страховая компания. В любом случае, аккредитацию в банке может получить тот строящийся объект, в котором клиент хочет приобрести жилье.

Райффайзенбанк ведет постоянную работу по расширению списка аккредитованных застройщиков и объектов, следуя тенденциям развития рынка строящегося жилья.

Подготовила Ирина Кичкайло