Дом без крыши

Анна Окурина
17 сентября 2007, 00:00
  Сибирь

Сегодня очень важно как стимулировать приток инвестиций в строительную отрасль, так и сформировать в ней правила, которые бы полностью соответствовали мировым стандартам

В пресс-центре журнала «Эксперт-Сибирь» участники рынка обсудили новые схемы финансирования строительства. В ходе круглого стола, посвященного наиболее актуальным вопросам инвестиций в строительную отрасль, профессиональное сообщество бухгалтеров, финансистов, экономистов и юристов инвестиционно-строительных компаний коснулось сложнейших вопросов учета и налогообложения, проблем привлечения средств дольщиков, а также современных инструментов финансирования строительства.

Тормозящие и движущие факторы

Как считают специалисты, в России в условиях стремительного притока инвестиций в строительство законодательные органы не справляются с задачей своевременного обновления нормативной базы, регулирующей строительную деятельность. Интересы государства и предпринимателей на рынке не сбалансированы. В то же время наблюдается тенденция монополизации рынка со стороны крупных компаний, в том числе западных.

«В этих условиях Союз финансистов инвестиционно-строительной отрасли, объединяющий специалистов крупнейших российских компаний, ставит перед собой задачу содействовать развитию соответствующего сегмента сибирского рынка. При отсутствии проблем в отрасли, тормозящих ее развитие, в России увеличится количество возводимого нового жилья, возрастут инвестиции в создание объектов недвижимости различного назначения, Россия станет еще более привлекательной для инвесторов. Предприниматели будут больше вкладывать в развитие местного производства, станут более обеспеченными, а государство будет получать налоги и эффективнее решать социальные задачи», — отмечает председатель Союза финансистов инвестиционно-строительной отрасли Ольга Гаращенко.

По ее мнению, развитие инвестиционно-строительной деятельности, как на рынке жилья, так и промышленной недвижимости, является одним из приоритетных направлений российской экономики, поскольку ему сопутствует рост смежных отраслей экономики.

Новые механизмы финансирования

Рынок жилищного строительства делится на две бизнес-модели: рынок до и после окончания строительства. Заказчики возведения объекта могут быть дольщиками на каждом из этих этапов. У покупателей же есть несколько способов приобрести квартиру.

Помимо покупки через ипотеку, а также без использования ипотечных механизмов, существует третий тип, способствующий повышению спроса. Уже одобрен Правительством РФ законопроект «О строительных сберегательных кассах» (ССК). Планируется, что до конца года он будет принят.

 pic_text1 Фото: Борис Барышников
Фото: Борис Барышников

Согласно документу, в качестве ССК выступят специализированные банки. Они будут принимать накопительные депозиты у населения по ставке до 3% годовых. Когда у вкладчика будет половина от стоимости жилья, он может получить в ССК кредит по ставке 6% годовых.

«Стройсберкассы предназначены для людей, у которых недостаточно сбережений, чтобы воспользоваться ипотекой и оплатить первоначальный взнос. Они позволяют при низком проценте депозита накапливать средства в банке в течение определенного периода времени. В Европе это очень распространенная форма накопления средств на покупку жилья», — отмечает начальник отдела правового обеспечения департамента строительства и ЖКХ Новосибирской области Лариса Гильмудинова.

Строительные компании России, следуя за европейскими, все больше отходят от участия в долевом строительстве, стараясь привлечь другие финансовые инструменты для продажи готового жилья. «Наиболее доступным и в то же время дорогим инструментом являются кредитные средства. Этот путь имеет два негативных момента: залог и высокая процентная ставка. Возникает вопрос, где взять дешевые ресурсы в ходе строительства? Один из вариантов — средства физических лиц, привлекаемые в строительство в соответствии с 214 статьей Федерального закона», — говорит Лариса Гильмудинова.

Более сложным финансовым инструментом являются вексельные и облигационные займы. «Вексельные займы не имеют статуса ценных эмиссионных бумаг. Акционерные общества, в том числе закрытые, могут воспользоваться облигационными займами, которые достигают 1,5–2 миллиардов рублей. При выпуске облигаций нет необходимости иметь залог», — отмечает Ольга Гаращенко.

Выход на рынок IPO — публичное размещение акций — является самым высоким уровнем финансового привлечения средств. «Эти ресурсы считаются самыми дешевыми, однако лишь крупные компании с хорошей кредитной историей, опытом вексельных и облигационных займов могут себе это позволить. К IPO компании надо готовиться около трех–четырех лет. Здесь речь идет о займах в размере от 100 миллионов долларов», — поясняет Лариса Гильмудинова.

Помимо этих инструментов, сегодня все большую актуальность приобретают закрытые паевые инвестиционные фонды, регулируемые соответствующим законом. Такая модель финансирования заключается в том, что инвесторы являются пайщиками и формируют паевой инвестиционный фонд под руководством управляющей компании, которая является доверительным управляющим на основании договора доверительного управления.

Без лицензии — никуда

Еще один важный аспект в инвестиционно-строительной деятельности, волнующий российских предпринимателей, — лицензирование. Сегодня большинство компаний рассматривает его как административный барьер, который тормозит развитие отрасли. Однако лицензирование не является непреодолимой административной преградой на пути вхождения предпринимателей на инвестиционно-строительный рынок, оно не ограничивает их свободу.

Это барьер, который защищает отрасль от непрофессиональных предпринимателей. В условиях нестабильности российского рынка это особенно важно. Возникают новые организации, старые прекращают свою деятельность, поэтому лишь система лицензирования отслеживает новых игроков, оценивает их профессионализм.

 pic_text2 Фото: Борис Барышников
Фото: Борис Барышников

Но сама процедура лицензирования в России вызывает бурные дискуссии и не соответствует мировым стандартам. Сегодня все инструменты регулирования экономики находятся в компетенции государства. «В этом смысле мировой бизнес с удивлением и непониманием смотрит, как можно строить экономические отношения в рыночной системе, когда все инструменты находятся в руках государства. У стран-членов ВТО все или, по крайней мере, наибольшая часть этих вопросов находится в компетенции бизнеса. На рынок там пропускают игроков по правилам, разработанным и контролируемым самим бизнес-сообществом. В этом случае все участники становятся ответственными и заинтересованными», — говорит исполнительный директор Союза строителей Сибири Виктор Брацун.

Переговорный процесс по вступлению страны в ВТО почти завершен, в ближайшее время РФ подпишет пакет соглашений о присоединении к этой международной организации. Уместно задать вопрос, насколько Россия готова к этому. Участники круглого стола отметили, что необходимо быстро сформировать правила, которые бы полностью соответствовали мировым стандартам. Рынок должен перейти в новое качество — стать открытым. Государство при этом никакими инструментами не сможет защитить строительные компании в России, и степень нашей готовности к этому очень низкая. Мы не имеем нормативной базы, которая бы соответствовала законам стран-партнеров, с которыми мы намереваемся торговать. Передача функций лицензирования профессиональным общественным объединениям в виде союзов и ассоциаций на базе саморегулирования резко и существенно изменит ситуацию на рынке и отношение иностранных бизнесменов к России. Для этого нужен лишь один простой шаг — принять закон о саморегулировании. Благополучно родившись, он несколько лет пролежал на полке, и теперь вопрос рассматривается в другой плоскости. Отдельные отрасли, в частности, инвестиционно-строительная, очень в нем заинтересованы.

Россия заявила миру о своей интеграции в рыночную экономику. Сегодня 95% мирового торгового оборота осуществляется странами ВТО. Присоединение к ним влечет за собой принятие международных норм и правил, в число которых попадает и регулирование инвестиционно-строительной отрасли. Если не реализовать нужных мер на государственном уровне уже сегодня, вступление в ВТО будет иметь тяжелые последствия для выживания российских строителей на рынке.