Утилитарный взгляд на радугу

Ирина Кичкайло
15 октября 2007, 00:00
  Сибирь

По-настоящему уникальные высотные проекты на сибирской равнине появятся только в тех регионах, где амбиции столь же велики, как и масштабы потенциальной стройки. Пока девелоперами движет в основном прагматика освоения вертикального пространства

В ближайшее пятилетие сибирским городам суждено расти вверх. Высотное строительство — естественный этап развития мегаполисов. Масштабы горизонтальной застройки физически ограничены, а рост вверх теоретически становится для владельцев объектов недвижимости решением извечного вопроса: как выжать максимальный объем полезных площадей из имеющегося участка. В условиях увеличения численности населения в крупных регионах, удорожания земли и ее дефицита в наиболее благоприятных для строительства зонах возведение высоток экономически выгодно.

В мировой практике многоэтажного строительства к наиболее доходным относят объекты от 30 до 50 этажей. Сверхвысотные здания на порядки удорожают технологии и возводятся они прежде всего из соображений престижа отдельных городов, корпораций и даже личностей. В России высотное строительство инициируется по тем же причинам — здесь воедино переплетаются и экономические, и политические цели. Наиболее показательной в этом плане является, конечно, Москва, где, помимо возведения 200 высотных объектов, в самом разгаре «стройка века» — международный деловой центр «Москва-Сити». Одна из его башен — «Федерация» — претендует на статус самого высокого здания в Европе (354 м, со шпилем — 432 м).

В российских регионах градостроительные акценты также постепенно смещаются в пользу высотности. В Сибири отметку в 50 м для офисных зданий и 70 м для жилых домов преодолели Омск, Новосибирск, Красноярск, отдельные проекты уже появились в Томске и Барнауле. Сейчас большинство известных потенциальных строек находится на стадии проектирования или на начальных этапах сооружения: высотки еще «не показались» над городами. Но в ближайшие годы эти регионы ждет значительное изменение панорамы.

Тянем-потянем, вытянуть можем?

Рентабельность высотных зданий максимальна в тех районах, где стоимость квадратного метра земельного участка достигает пиковой отметки. Экономика таких объектов просчитывается не только из стоимости земли и прогнозов ее дальнейшего роста, а также возможностей рынка по потреблению подобных объектов, но и из условий конкретного участка. Его расположение, близость к магистральным дорожным развязкам, архитектурное окружение и другие инфраструктурные и расчетные технические параметры территории влияют на будущую этажность здания. Тем не менее, исходя из усредненных параметров, считается, что в крупных городах Сибири наиболее доходными являются объекты в центре города или на других активных площадках (узлах периферии центра), высота которых колеблется между 25 и 30 этажами.

Экономической привлекательности таких сооружений пока в противовес встает другой фактор — высокие риски в данном сегменте. Все они связаны с небольшим опытом как самих девелоперов и технических специалистов в Сибири, так и в целом с российской системой, регулирующей нормы высотного строительства. А она еще со времен советского Госстроя в этом плане мало изменилась и не предусматривает массового возведения объектов нигде, кроме Москвы. Во всех остальных городах (кроме Санкт-Петербурга, где следом за столицей недавно были разработаны собственные региональные нормы высотного строительства), бизнес-центры высотой более 50 м и жилые дома выше 70 м квалифицируются как уникальные объекты. Это значит, что их проектирование системой федерального нормирования не регулируется, поэтому согласование технических условий по каждому отдельному региональному проекту осуществляется в Москве. По словам председателя некоммерческого партнерства «Пожарная безопасность ХХI века» (Новосибирк) Владимира Кочеткова, здешние специалисты вынуждены работать в условиях, близких к нормативному вакууму. По его мнению, усугубляют проблему удаленной коммуникации еще и несовершенства самой нормативной базы. А именно противоречия некоторых СНиПов (Строительных норм и правил), которые принимались в разные годы. «Есть подводный камень, о который часто спотыкаются проектные организации и заказчики, — говорит Кочетков. — Он кроется в пункте 4.4 пожарного СНиПа 210197, который обязывает разрабатывать систему противопожарной защиты с учетом расположения пожарной охраны и ее технической вооруженности. Но сегодня государственный пожарный надзор отлучен от этапов проектирования и контроля строительной части. Значит, этот СНиП может быть сюрпризом, что достается из-за пазухи, когда вы уже готовы к сдаче». Только наличие опыта у специалистов могло бы подсказать решение в данной ситуации — заранее обратиться в орган государственного пожарного надзора с вопросом о дополнительных мероприятиях по проектированию данного объекта. Описанный случай относится к множеству аспектов той конкретики, которая всплывает только на практике. Ее отсутствие у местных специалистов заставляет их работать пока методом проб и ошибок. Набитые проектировщиками шишки могут дорого стоить заказчику. Но ведь и от его собственной компетенции в вопросах высотного строительства зависит доходность здания.

Три орешка

Будущая рентабельность здания закладывается еще на этапах подготовки проекта. И здесь ответственность за инвестиционные риски полностью лежит на заказчике. Наиболее защищенным он будет, если девелопер подойдет ко всем вопросам, связанным с потенциальной стройкой, комплексно и неординарно. Ему предстоит решить три комплекса задач. Первый — маркетинговый. Он связан с выбором земельного участка под строительство. Помимо традиционно выгодных зон в центре города и его периферии, это могут быть площадки в формирующихся деловых и общественно-жилых зонах. Так, несколько лет назад настоящим «открытием» в Новосибирске стала территория в пойме реки Каменка, вдоль Октябрьской магистрали и улицы Кирова. Именно там будет располагаться новый деловой квартал города, и именно там, а также по соседству с данной зоной, располагаются участки под столь перспективное высотное строительство. В Красноярске таким местом является район Взлетка. Помимо этого заказчику придется рассчитать практичные решения связи транспортной инфраструктуры объекта с городскими магистралями, предусмотреть соответствие количества парковок потребности здания. Многофункциональность высотного объекта определяется априори. Это значит, что высотное здание не может быть только жилым или только офисным. В нем должны быть предусмотрены различные по назначению площади. Неудачное решение данного вопроса может привести к тому, что некоторые помещения будут просто пустовать. Так, считается, что нижние этажи должны быть заполнены торговыми помещениями, средние — офисными и жилыми. Верхние — видовые — могут быть использованы как апартаменты или гостиничные номера. В любом случае, вертикальное зонирование высотного здания определяется опять же исходя из различных характеристик участка и потребностей района города, в котором оно расположено.

Несмотря на институциональные установки объектов высотного строительства быть многофункциональными, в Новосибирске ведется работа в основном по сооружению высотных жилых домов. Отчасти они пытаются соответствовать правилу «город в городе», но вводимые в них зоны различного назначения являются только дополнением к основной функции жилого объекта. И здесь кроется еще один подводный камень: будут ли востребованы жилые высотки, если учесть, что сибирский рынок элитного жилья наиболее комфортно развивается пока только в сегменте малоэтажного строительства? По мнению директора аналитического агентства RID Analytics Елены Ермолаевой, если здание составляет более 40 этажей, то себестоимость строительства может доходить до 40–45 тыс. рублей за квадратный метр. «Если оно будет осуществляться на заемные деньги, то для нормальной доходности проекта цена продажи должна составить не менее 60 тысяч рублей за квадратный метр площади. Высотное жилье, таким образом, попадает в премиум-сегмент, основная проблема которого в сибирских регионах — довольно узкий круг потребителей. В Новосибирске на первичном рынке в год продается не более 200 таких квартир. Для сравнения, в 40-этажном доме их может быть от 300 до 500. Узость рынка не позволяет быстро продать квартиру, а увеличение сроков продажи снижает рентабельность и доходность проекта», — заключает аналитик. Сейчас в Новосибирске уже ведется строительство не менее 10 высотных домов в среднем 24–27 этажей. На последних стадиях согласования находится проект жилого
40-этажного комплекса на улице Зыряновская барнаульской фирмы «КЖБИ №1».

Второй комплекс задач, который должен учесть заказчик, определяется технической стороной вопроса. Важен выбор проектной организации или компаний, которые в состоянии предложить удачные решения инженерного обеспечения с применением энергоэффективных и экологических систем, современных материалов, новых технологий, разработать неординарные системы противопожарной защиты. При многообразии организаций, появившихся в начале 2000-х после расползания сотрудников крупных НИИ по мелким фирмам, найти компетентных специалистов не так уж легко. К тому же не каждой компании дадут лицензию на проектирование высотного здания. Работа над высотными объектами — прерогатива крупных проектных организаций, которые сохранились на базе мощных в прошлом советских проектных институтов или успевших наработать компетенцию фирм, которые, впрочем, также состоят из выходцев НИИ. Таких игроков на региональном рынке как раз немного. И перспективные заказы между ними строго поделены. Ни один из опрошенных специалистов не раскрыл стоимость проектирования высотных зданий в регионе, ссылаясь на то, что усредненных категорий здесь нет, так как стоимость работ зависит от множества индивидуальных расчетных характеристик здания и пожеланий заказчика, а также на коммерческую тайну данной информации. Сейчас проектные организации, которые уже приступили к работе над этими, по сибирским меркам, сверхсложными объектами, в некотором смысле являются пионерами в высотном строительстве региона. Те объекты, что будут наиболее удачными, станут визитной карточкой компаний, и тогда стоимость работ по дальнейшим заказам может существенно возрасти по воле подрядчиков. Тем не менее, по данным «Эксперта-Сибирь», приблизительная стоимость работ по проектированию высотного здания в Новосибирске начинается от 10 млн рублей и далее увеличивается исходя из требований к будущему объекту.

И наконец, третья задача девелопера — стратегическая — выбрать профессиональную управляющую компанию и подключить ее к общему делу с первых дней работы над проектом.

Большое количество участников процесса создания высотного объекта является головной болью заказчика. Разрозненность всех структур может привести к негативным последствиям. Только организованность, грамотность и управленческие навыки специалистов девелоперской компании могут спасти ее от инвестиционного краха в работе над высотными проектами.

Чикагский сценарий

Летописи Новосибирска сохранили историю о том, как местные крестьяне дивились зданию торгового корпуса, ныне Краеведческому музею на Красном проспекте — оно такое большое, что когда смотришь на него вверх, падает с головы шапка. Развитие города с момента его появления было неординарным и всегда было связано с освоением земли. Неудивительно, что именно в Новом Чикаго появились и первые в Сибири высотные здания. Несмотря на то что здесь в сравнении с мировой практикой и даже опытом Москвы по-настоящему уникальных проектов нет, даже те редкие ласточки будущей высотной архитектуры воспринимаются довольно негативно. Так, в Новосибирске до сих пор неоднозначно относятся к первому высотному зданию — почти 85 м — на улице Комсомольская. Здание, облицованное синим стеклянным фасадом с двумя башнями, в народе прозванными рогами, выбивается из общего архитектурного фона сталинской застройки центра города. Естественно, когда высотных зданий будет больше, и они будут возводиться в гармонии с существующим окружением, создавая единый ансамбль, восприятие таких проектов изменится. Но пока большая часть запланированных объектов уникальностью и какой бы то ни было архитектурной новизной не отличается. В ближайшие годы над городом возвысятся здания с довольно простыми, по мировым меркам, конструктивом и эстетическими решениями. Член правления Новосибирского Союза архитекторов России, директор компании «АПМ-2002» Игорь Поповский утверждает, что город имеет большие амбиции и желание выделяться среди других городов Сибири. «Здесь живут люди, которые могут объединиться вокруг достаточно мощной идеи, например, из поселка сделать город, из города — столицу. Но пока мы живем в не освоенных полностью, неплотных пространствах, поэтому утилитарный подход преобладает в решении вопросов. В итоге, когда Новосибирск исчерпает весь потенциал в освоении городской земли, он призовет архитектуру во главу угла. Насколько быстро это произойдет, сказать нельзя. Завтра мы не станем делать объекты красиво, на мировом уровне. Ментальность новосибирцев еще пока не городская. Но постепенно появятся офисные здания, которые будут решены неординарно. Хотя в большей степени мы идем по пути создания утилитарных объектов североамериканского типа. Они дадут, во-первых, достаточно мощный технологический опыт, во-вторых, опыт использования нестандартных строительных материалов», — заключает архитектор.

Из существующих застроек удачным примером можно назвать улицу Ленина на выезде с Димитровского моста. На ней сконцентрированы здания, бесспорно выделяющиеся из общей архитектурной массы торгово-офисной прагматики. «РосЕвроПлаза» (14 этажей) — первый новосибирский бизнес-центр класса А в соседстве с первым и ныне самым высоким зданием «Кобра» (22 этажа) создают компактный союз решения деловой застройки. «Кобра» продолжает архитектурную тему дворца Октябрьской революции, подчеркивая связь с историей, и в то же время отвечает новым стандартам в строительстве. В нем использованы необычные для России фасадные решения. Почти весь фасад состоит из стекла с чередованием минимальных бетонных площадей. Такая технология, кстати, была применена трижды в стране. Ее пионер — упомянутая московская башня «Федерация». По диагонали от «Кобры» ЗАО «Труд» (Новосибирск), чьим творением является и описанный бизнес-центр, ведет строительство административного здания «Манхэттен», которое также будет высотным — 36 этажей.

И если с архитектурной точки зрения композиция площади перед Димитровским мостом обещает выглядеть еще более гармоничной после окончания строительства бизнес-центров, то эффективное развитие транспортной инфраструктуры данной территории под большим вопросом. Когда во время эксплуатации зданий нагрузка на улицу Ленина и выход на мост возрастет, пробки появятся здесь не только в часы пик, как сегодня, но и будут гарантированы в любое дневное время. А это может сыграть плохую шутку с заполнением зданий, какими бы уникальными они не были.

«Затраты на высотное строительство несколько выше, чем в традиционном строительстве, — говорит заместитель генерального директора компании «СИАСК» (Новосибирск) Михаил Ельский. — Но с точки зрения экономики это вопросы примерно сопоставимые — что строительство 16-этажного дома на большой территории, что высотного здания. Проектирование высотного объекта, естественно, дороже, потому что в нем используются совершенно иные принципы. А уникальные проекты возможны только тогда, когда смета их проектирования и строительства не на проценты, а на порядки больше, чем сейчас. Сегодня заказчик в Сибири для этого не созрел».

И если амбиций и денег у бизнеса для уникальных проектов, может быть, и хватает, то нынешнее состояние городской инфраструктуры не позволит принять столь дорогие подарки. Качественное изменение в высотном строительстве Новосибирск получит только с развитием дорожно-транспортной сети. Строительство хотя бы части из обещанных генпланом 470 км скоростных магистралей и порядка 150 двух-трехуровневых развязок могут стать толчком к росту города вверх более динамичными темпами.

Классификация по росту

Высотными, по российским нормативным данным, считаются общественные здания выше 50 м и жилые выше 75 м. В настоящее время активно высотное строительство развивается в различных регионах России: на юге в Cочи, Ростове-на-Дону, в средней полосе в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Казани, Самаре, в Сибири в Новосибирске, Омске, Красноярске, на Дальнем Востоке — во Владивостоке.

Распоряжением Госстроя России и Правительства Москвы в ноябре 2003 года ОАО «ЦНИИЭП жилища» назначен головной научно-исследовательской и проектной организацией по разработке нормативно-методической документации для проектирования, строительства и эксплуатации высотных зданий, в том числе и при разработке технических условий на их проектирование. В 2004 году эта организация совместно с другими институтами разработала временные нормы и правила проектирования высотных зданий и зданий-комплексов, которые действуют на территории Москвы. За неимением иных эти нормы используют и в других регионах России. Отсутствие нормативного документа для проектирования высотных зданий, общего для всей территории Российской Федерации, осложняет работу не только проектировщиков как первопроходцев в разработке документации для строительства и эксплуатации высотных зданий, но и Госэкспертизы России, ее региональных филиалов и других надзорных органов. Но в настоящее время «ЦНИИЭП жилища» разрабатывает национальный стандарт по высотным зданиям, чтобы заполнить отсутствие норм в российской нормативной базе. Работа будет закончена в конце 2007 года с последующим согласованием и утверждением в соответствующих инстанциях и заинтересованных организациях, что может продлиться в течение года и более. Вместе с тем разработка этих документов позволит на законных основаниях вести проектирование и строительство высотных зданий в различных регионах страны.

Подготовила Ирина Кичкайло