Дом для среднего класса

Софья Инкижинова
корреспондент журнала «Эксперт»
5 ноября 2007, 00:00   Сибирь

Процесс строительства собственного дома стремительно, буквально на глазах меняется. Вызвано это тем, что средний класс формирует новые требования к качеству строительства, срокам и комфорту жилища, и на рынке появляются компании, которые уже готовы этим требованиям соответствовать

Загородное жилье из разряда дорогого и элитного продукта превращается в инструмент решения жилищного вопроса для среднего класса. Происходит это благодаря современным технологиям, которые способны сократить время строительства и его стоимость, а также появлению компаний, готовых предложить покупателю полный комплекс услуг по строительству домов под ключ. Одно из таких предприятий — новосибирская проектно-строительная компания (ПСК) «Новая земля».

Сцилла и Харибда индивидуального строительства

До недавнего времени заказчик, решив построить собственный дом, в большинстве случаев сам выступал в качестве генерального подрядчика, проектировщика и руководителя, а застройщиком выбирал бригаду строителей, чаще всего выходцев из ближнего зарубежья. Определялся этот выбор убеждениями, что так выйдет гораздо дешевле. Такая схема выработалась еще во времена эпохи первоначального капитала. Тогда, в 90-е годы прошлого века, появилось множество недостроенных краснокирпичных домов-замков, которые до сих пор смотрят на мир через пустые глазницы-окна. Кто-то забросил строительство, разорившись, а кто-то просто не дожил до его конца.

Появляются такие заброшенные дома и в наше время. Связано это чаще всего с тем, что, став генподрядчиком, человек, решивший возвести собственное жилище, не может осуществить квалифицированно все функции. Не полностью или неверно подготовленный проект, неправильно высчитанная смета — ступени, ведущие процесс строительства в пропасть.

Компаний, которые могли бы взять на себя весь процесс строительства от начала и до конца, в Новосибирске было крайне мало. Но новый средний класс формирует спрос. Его движение в пригороды, за ограды загородных коттеджных поселков началось, и остановить его будет уже нельзя. Людям нужна возможность в короткие сроки построить комфортное жилище, не тратя на это баснословных денег и титанических усилий.

Спрос родил предложение. Компаний, способных на такое, пока недостаточно, они находятся на начальном этапе развития и во многом не готовы к промышленным масштабам строительства.

Новая terra incognita

ПСК «Новая земля» — далеко не самая крупная строительная компания в регионе. Ей очень и очень далеко до гигантов, возводящих целые микрорайоны. Но она одна из первых, начавших предлагать строительство домов на основе каркасных технологий. Что поразило, когда начали изучать материалы о компании, так это сроки строительства, ответственность за эти сроки, которую она несет, а также цены. У человека, неподготовленного и напуганного стремительным ростом стоимости городских квартир, они вызывают просто оторопь. 1,5–2 млн рублей за индивидуальный двухэтажный дом площадью 120–150 кв. м. Такого быть просто не может! Это стало поводом для того, чтобы прийти и потребовать у совладельца ПСК «Новая земля» Евгения Тевлюкова ответа.

Дома, которыми можно гордиться

Оказалось, что сам Евгений начинал свою деятельность после окончания строительного института (Сибстрин, в настоящее время — Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет) как раз с малоэтажного строительства. Потом они с партнерами создали компанию, которая успешно занималась обычным — многоэтажным — строительством. Но в 2000 году оказались перед выбором — вкладывать большие деньги в развитие большого строительного бизнеса, конкурировать со старожилами этого рынка и рисковать потерять все или сосредоточиться на «малоэтажке». Выбор был сделан в пользу второго. Так появилось ЗАО «Модульные системы и конструкции», торговой маркой которого является созданная два года назад ПСК «Новая земля».

«Мне хочется возводить красивые, индивидуальные дома, которыми можно было бы гордиться. Я уже сейчас могу сказать: да, я построил тот и другой дом. Но на самом деле я проезжаю мимо них, и у меня не возникает никаких эмоций. Зато если проезжаю мимо красивого здания, которое раньше создал, до того, как занялся многоэтажным строительством, то появляются сильные эмоции», — объясняет Евгений.

«Но ведь основной объем строительства компании приходится на дома среднего ценового сегмента, которые стоят недорого и в которых не применяются дорогие дизайнерские решения?» — интересуемся мы. «Именно такие проекты — финансовая основа, за счет которой мы живем, — отвечает Евгений. — В этом году мы создадим всего два абсолютно оригинальных и ни на что не похожих проекта. Стеклянный дом-пирамиду, например. Потом можно будет с гордостью сказать — это сделал я! Таких зданий, конечно, и не может быть много. Они скорее для души, а не для денег. Но даже среди построенных по типовым схемам у нас нет домов, которые бы повторяли друг друга».

Мама обои клеит…

Человеку, решившему построить собственный дом, предстоит пройти сквозь череду непростых решений. Если остался позади выбор участка, где дом будет стоять, приходит очередь выбора материала, из которого строить дом.

 pic_text1 Фото: Борис Барышников
Фото: Борис Барышников

Кирпич считается материалом надежным, из которого строят на века. Но он дорог. Вернее, не сам кирпич. Дорогим получается построенный из него дом, потому что он требует возведения монументального фундамента, привлечения рабочих соответствующей подготовки. Дерево — материал более универсальный, но боящийся гниения и огня. К тому же дом из бруса подвержен усадке. Построенной из него коробке необходимо дать отстояться и высохнуть хотя бы год, что влияет на сроки строительства.

Активно продвигающиеся на наш рынок каркасные технологии — предмет бурных, часто излишне ожесточенных споров потребителей. Поборники новых новых способов рьяно отстаивают превосходство каркасного домостроения перед традиционным, а его противники так же активно выискивают недостатки. Евгений Тевлюков на вопросы по этому поводу отвечает неохотно и немного резко. «На самом деле недоверие в основном возникает не к материалам, а к организациям, самим строителям, — говорит он. — Как обычно происходит — если увидел, как мама обои клеит, то уже думает, что сам строитель, может давать любые советы и рекомендации. Но когда ко мне приходит человек и учит меня, как следует строить, то мы с ним прощаемся. Если знаешь, как строить — делай сам. Не надо давать советов».

Как говорит Евгений, «Новая земля» не занимается строительством только каркасных жилых домов. Выбор материала зависит от очень многих факторов — от земельного участка, почвы, погодных условий, желаний заказчика. «Мы не зациклены на одном материале. Если поставленную перед нами заказчиком задачу легче, дешевле и рациональнее решить с помощью кирпича или бруса, то мы это сделаем», — говорит он.

Но основа компании — строительство недорогих домов стоимостью 2–2,5 млн рублей из легких материалов. Из них 70% — небольшие, средние домики. Здесь без современных материалов и технологий не обойтись. «Новая земля» является представителем компании «Навигатор» (Москва), которая производит панели с торговой маркой «Экопан».

«Сегодня это одна из самых передовых технологий. Во-первых, недорого. Стоимость одного квадратного метра дома под ключ составляет 15–16 тысяч рублей. Во-вторых, у таких домов высокая скорость монтажа. Допустим, сейчас мы отправляем рабочих в Санкт-Петербург. И через месяц они возведут дом площадью 200 квадратных метров. Понимаете? Сегодня ни одна другая технология не даст таких результатов. Возьмем следующий пример. В Колывани (Новосибирская область) мы построили небольшой спортивный центр всего за полтора месяца, и не в теплое время года, а зимой. У таких домов нет усадки. И еще: если говорить о третьей особенности современных технологий малоэтажного строительства, то нельзя не отметить высокие свойства по теплосбережению. Не так давно мы проектировали больницу в Якутии. В качестве расчетной температуры мы брали минус 54 градуса по Цельсию. Сейчас тот же набор мы используем и для Новосибирска, для которого максимальный столбик термометра в самые холодные дни редко опускается ниже 39 градусов. Выходит, что у нас запас по теплу более 35 процентов».

Путем комплексной застройки

Сборная технология уменьшает время строительства и позволяет экономить на оплате рабочей силы, небольшой вес дома снижает затраты на устройство фундамента, гладкие стены уменьшают затраты на отделку — так получаются недорогие дома.

Сейчас годовой объем производства компании «Новая земля» — 40–50 домов. Впереди проекты по возведению целых коттеджных поселков. В разработке находятся три участка на территории Новосибирской области, каждый площадью порядка 50 га. Именно строительство таких выполненных в едином стиле и обеспеченных всей инфраструктурой поселков Евгений Тевлюков считает будущим малоэтажного строительства в регионе. Со временем хаотичная застройка прекратится и станет комплексной, считает он. «Новая земля» в этих проектах выступает только в качестве проектировщика и застройщика. Инвесторами и девелоперами выступают другие компании, управляют коммунальной инфраструктурой третьи — каждый должен заниматься своим делом.

Появление таких поселков означает для рынка малоэтажного строительства выход на новый этап. «Сейчас нет недостатка в инвестициях. Еще год-два назад нужно было ходить и убеждать инвесторов в том, что в это можно вложить средства. Сейчас, наоборот, они приходят, приглашают и предлагают деньги», — рассказывает Тевлюков. Проблемы со строительством инфраструктурных объектов: больниц, детских садов и школ — он считает мифическими. «Строительство социальных объектов не такая большая нагрузка, как это представляют. Мы сейчас разрабатываем проект поселка на тысячу квартир в таунхаусах. В нем нужна школа, детский сад. Но там еще должны быть магазин, кафе, службы быта. А это коммерческие объекты, которые будут проданы или сданы в аренду по другой цене. Конечно, это не совсем покроет расходы на социалку, но то, что остается, даст удорожание квадратного метра в поселке не больше, чем на 7–8 процентов. А такая сумма не настолько заметна. Не может быть так, что мы построили школу и поэтому умножили стоимость жилья в поселке на два. Комплексная застройка территории выгодна в первую очередь строителям, она позволяет привлечь в поселок жителей».

Для самой компании строительство не единичных домов, а целого поселка — это стабильность. Работа над поселком идет в течение четырех-пяти лет. «Это годы стабильности, — рассуждает Евгений. — Я могу планировать свои расходы, свою деятельность. Я могу людей на работу принимать и обещать им стабильную зарплату. Сейчас небольшие компании, как наша, страдают от того, что нужно делать выбор — либо людей брать на постоянную основу и платить им оклад, но если будет спад, что с ними делать? Либо принимать людей на временную работу. Но на временной зарплата намного выше, на 40–50 процентов как минимум. Поэтому большой объем работ, который предоставляет строительство поселка, позволяет набрать постоянный состав работников и обеспечить их стабильной зарплатой».

Земля до востребования

Самый непрозрачный сектор малоэтажного строительства тот же самый, что и в большом строительстве, — земельные участки. Огромные площади земли, пригодной для застройки, находящиеся невдалеке от города или других населенных пунктов и обеспеченные инфраструктурой, были поделены заранее. Множество компаний, в том числе московских, предугадав тренд развития малоэтажного строительства, заблаговременно скупили привлекательные участки. Так в пригородах Новосибирска появились территории, огороженные высокими заборами, про которые, расспрашивая местных жителей, можно узнать только — «москвичи что-то строят». Земельные участки для индивидуального строительства начали дорожать еще до появления больших коттеджных поселков. Точные цифры прироста никто не измерял, но стоимость участка в пригороде Новосибирска с подведенными коммуникациями сейчас составляет 1,5–2 млн рублей. Такая цена лишает бюджетные варианты строительства домов всякого смысла — земля стоит столько же, сколько само строительство. Невыгодно это и для застройщиков. «В пригородах, так же, как и в черте города, цены на землю завышены в десятки раз. В таунхаусах квартира площадью 100 квадратных метров с отделкой обходится 1,5–1,6 миллиона — это вполне приемлемая сумма. Но если «посадить» такой дом на землю, стоимость которой в отдельных случаях превышает стоимость самого жилья, — весь смысл недорогого жилья теряется. Если оно дешевое, то должно находиться на такой же дешевой земле», — считает Евгений Тевлюков.

Лавинообразный рост спроса и спекуляции на земельном рынке — причина, по которой малоэтажное строительство смещается все дальше от города. В этом смысле новосибирский рынок повторяет путь, который прошел рынок московский, где сейчас существует высокий спрос на земельные участки под строительство на большой удаленности — 30–50 километров. Участки в Колыванском районе, которые еще в прошлом году можно было приобрести за 10–15 тыс. рублей за 10 соток, продаются за 150–300 тыс. рублей. «Любой здравомыслящий человек вместо того, чтобы покупать 10 соток за два миллиона рублей, купит 20 соток в более удаленном районе, а на оставшиеся деньги приобретет машину и огромную бочку бензина», — комментирует Евгений Тевлюков. Единственное, что сдерживает покупателей — это отсутствие или плохое качество социальной инфраструктуры, но строительство новых поселков, обеспеченных ею, решает эту проблему.

Малоэтажная экономика

Еще одна проблема — рост стоимости строительных материалов и их качество. В «Новой земле» от нее решили избавиться раз и навсегда — создав собственное производство. Евгений Тевлюков рассказывает, что компания столкнулась с тем, что в Новосибирске очень сложно купить строительные материалы: «На некоторых кирпичных заводах объемы выкуплены до конца года. Был период, когда мы доставляли материалы из Москвы. И знаете почему? Здесь меня ставят в очередь, а в Москве выдают сразу — получается, нам выгоднее привозить издалека». Другой пример — производство пенобетона. Необходимые для этого пенообразователи стоят не так дорого, благодаря чему множество небольших компаний начали выпуск этого материала. «Почему бы и нам не создать собственную линию?» — решили владельцы «Новой земли». Это позволит ликвидировать зависимость от качества материала, которое задают сторонние поставщики и которое, по словам Тевлюкова, не всегда отвечает требованиям строителей. Самостоятельно компания хочет производить и экопанели. «В следующем году мы начинаем масштабное освоение нескольких больших площадок и нам понадобится очень много строительных материалов. Мы уверены, что затраты окупятся», — считает Евгений. Малоэтажное строительство в сибирских регионах — отрасль экономики, которая характеризует наиболее свежие экономические и социальные тенденции. Сформировавшийся средний класс создал спрос на загородное жилье среднего ценового сегмента, на создание не элитных коттеджных комплексов для нуворишей, а обеспеченных необходимой инфраструктурой поселков с недорогими индивидуальными домами и таунхаусами. А на волне этого спроса появляются и новые, динамичные представители среднего бизнеса. «Новая земля» — только один из примеров того, как на рынке малоэтажного строительства стремительно формируются новые self-made-компании.