В России бизнес-ипотека появилась еще более трех лет назад. Тогда первыми запустили данный вид кредитования структуры, основанные на зарубежном капитале. Постепенно интерес к нестандартному продукту проявляли, а затем утратили и крупные отечественные финансовые институты. Альфа-Банк, не практиковавший выдачу ипотечных кредитов с целью приобретения коммерческой недвижимости, относится к данному продукту осторожно. По мнению директора по ипотечному кредитованию Новосибирского филиала Альфа-Банка Натальи Макаровой, коммерческая ипотека не приоритетный продукт для крупных универсальных банков

— Почему коммерческая ипотека так сложно развивается на рынке? Каковы перспективы предложения в этом сегменте?

— До недавнего времени подобный продукт имел место среди линеек крупных банков. Но предложения в настоящий момент сократились. Я расцениваю бизнес-ипотеку как продукт субстандартный. Дело в том, что использование коммерческого помещения — это уже разновидность бизнеса (сдача недвижимости в аренду). А бизнес — более рисковый сегмент кредитования в принципе, и оценка платежеспособности предпринимателей отличается от оценки платежеспособности наемного работника. Отличаются и трудозатраты на указанную выше оценку. Дополнительную сложность вызывает и механизм кредитования: ипотека в силу закона (то есть наложение обременения одновременно с регистрацией права собственности) возможна только для жилых помещений. Приобретение коммерческой недвижимости с использованием кредитных средств — сделка двухэтапная, сначала должно быть зарегистрировано право собственности, а только потом — ипотека в силу договора. Срок регистрации каждого действия — 30 дней, для банка иметь необеспеченный кредит в течение двух месяцев — очень высокий риск, который сложно скомпенсировать. Собственно, эти обстоятельства и вынуждают многие банки отказаться от кредитования коммерческой недвижимости по ипотечной схеме. Однако использование коммерческой недвижимости в условиях развивающегося города было и будет актуальным. А выплачивая кредит, заемщик уже, как правило, получает доходы от купленного в долг помещения — это уменьшает нагрузку на плательщика-заемщика. Я думаю, что кредитование рынка коммерческой недвижимости — достаточно перспективное направление среди ипотечных программ. Но сегодня в ряду первоочередных приоритетов данная программа в нашем банке не фигурирует.

— Могут ли банковские предложения в данном сегменте составить конкуренцию лизингу?

— В определенной степени — могут. Тем не менее, лизинг недвижимости в основном предоставляется юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Для физических лиц такой продукт менее актуален: сроки лизинга короче, чем у ипотечных кредитов, кроме того, специфика налогообложения в некоторых случаях делает лизинг недвижимости достаточно дорогостоящим, и, как следствие, менее востребованным, чем ипотеку. Кроме того, ставки по ипотечным кредитам, предоставляемым в большинстве случаев наемным работникам, ниже, чем ставки по лизингу. Лизинг опирается на доходы от бизнеса, что позволяет предлагать более дорогие продукты, и размер ставок в большинстве случаев значительно выше.

Интервью взяла Ирина Кичкайло