Количество переходит в качество

Ирина Кичкайло
18 февраля 2008, 00:00
  Сибирь

Традиционные городские форматы уже теряются на фоне продуктов прогрессивного девелопмента. Аналитика и консалтинг в сфере недвижимости становятся одним из главных аргументов в жесткой конкуренции концепций среди новых проектов

Период бума, когда строили все подряд, принес немало разочарований как самим девелоперам, так и арендаторам. Но нет худа без добра. И негативный опыт, полученный компаниями, послужил поводом для качественного пересмотра подходов к строительству того или иного объекта.

Ошибки молодости

На рынке недвижимости достаточно примеров функционирования некачественных объектов. Тех, чьи характеристики в разной степени не отвечают функциональному назначению здания и потребностям будущих арендаторов. Причин невостребованности бывает много, но главная одна — строитель не продумал, для кого он сделал свой проект. Когда на начальном этапе адресная задача поставлена нечетко, собственник обязательно столкнется с трудностями в поиске арендаторов. Генеральный директор риелторской компании «БрокерКом» Александр Назаров рассказывает о непростом опыте управляющей компании «Техноком» в развитии своего бизнес-центра на Фрунзе: площади там не сдавались в аренду, а распродавались, что существенно снижает уровень и комфортность объекта. Он заселялся тяжело и долго: «В итоге собственники были вынуждены пойти на демпинг цен, потому что чем-то другим привлечь клиентов было уже сложно. Все бизнес-объекты, построенные без учета аналитических исследований рынка и конкретного участка, обречены на снижение цен или даже на распродажу имущества».

Помимо точечных ошибок, Новосибирск уже имеет целые зоны неэффективного архитектурного и экономического использования. Самый яркий пример — площадь Маркса. Исторически сложившаяся торговая территория после сноса барахолки так и не приобрела гармоничного вида. Комплексной стратегии застройки не было. В результате мы получили хаотично расположенные и эстетически не сочетающиеся торговые сооружения. Предложение в них адресовано одной покупательской группе. Многие торговые точки дублируют друг друга, предлагают заурядный, зачастую некачественный товар.

Новичок новичку рознь

Исправлять строительные ошибки нелегко. А совершать их сегодня уже непростительно. В последние два года непродуманных объектов стало меньше, но появилось другое «но». Как только город почувствовал нехватку качественных престижных офисных зданий, а также торговых центров большого формата, поднялась волна нового строительства. И привела рынок к дисбалансу.

Исследования емкости рынка офисной недвижимости компании «Сибакадемстрой Недвижимость» показали, что сегмент А уже близится к перенасыщению (93%), в то время как в городе введено всего три объекта такого уровня — Новосибирску этого уже почти достаточно. В меньшинстве представлены объекты-середнячки — качественный В. Данный сегмент насыщен только на 25%. Но именно в этом классе испытывают наибольшую потребность представители малого и среднего бизнеса. По словам руководителя аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяны Высоцкой, «арендаторы помещений в бизнес-центрах невысокого класса, но с удачным расположением, постоянно ощущают на себе повышение ставки. Собственники стараются максимально заработать на поселенцах, пока те не перебрались в активно развивающиеся бизнес-центры класса А».

 pic_text1 Фото: Борис Барышников
Фото: Борис Барышников

В секторе торговой недвижимости также наметился перекос в сторону «моллов» — крупных торговых центров, зоной торговли которых является практически весь город. Новосибирску не хватает площадок мелкого масштаба: районный и микрорайонный ретейл до сих пор представлен павильонной или стихийной рыночной формой. Поэтому к показателю, рассчитанному компанией «Сибакадемстрой Недвижимость», — более 1 000 кв. м торговых площадей на тысячу человек городского населения, необходим комментарий. «Хотя эти цифры формально приближают регион ко вторым-третьим по значимости городам Европы, качественного предложения мало», — поясняет Высоцкая.

Аналитики также призывают ретейлеров обратить внимание на наполнение больших торговых центров. В последнее время девелоперы активно эксплуатируют «контент»: один-два «якоря», супермаркет, бутики, развлекательная площадка и фуд-корт. В Москве подобный формат превратился в штамп. И однотипные ТЦ становятся все менее востребованными. Конечно, на данный момент региону это не грозит. Открывшиеся в пик покупательского сезона перед Новым годом «Мега», «Ройял-Парк» и «Мегас-2» «оттянули» на себя значительную часть потребительского потока. Представитель крупной девелоперской структуры поделился с «Экспертом-Сибирь» данными о том, что продажи арендаторов торговых центров старой формации на этой волне резко упали: на 20–30% меньше среднего месячного объема продаж. Это уже тревожный показатель. Владельцам морально устаревших торговых центров придется всерьез задуматься о реконцепции.

По мнению Татьяны Высоцкой, «у новосибирской коммерческой недвижимости еще есть большой потенциал, но прежде чем что-то построить, нужно понять, а нужно ли это городу?»

Одна голова — хорошо, а две — дороже

По мере обострения конкуренции возрастает роль аналитического подхода к началу строительства и выведению объекта на рынок. Рост объемов строительства коммерческой недвижимости катализировал спрос на консультационные услуги. За последние несколько лет в Новосибирске и других крупных городах Сибири сформировался сегмент консалтинга и брокериджа в девелопменте, состоящий из профессиональных игроков.

Генеральный директор РК «БрокерКом» Александр Назаров убежден, что «в нынешних условиях легко зайти на рынок коммерческой недвижимости Новосибирска уже не получится. Времена, когда на коленках решалось, какое здание и где можно построить, прошли. 2008 и 2009 годы с уверенностью можно провозгласить периодом конкуренции концепций. Только за счет успешных стратегий будут выживать и развиваться новые идеи».

Назаров отмечает качественные перемены в сотрудничестве консультантов и застройщиков: «Ни один частный инвестор никогда не вкладывал в коммерческую недвижимость совершенно бездумно. Он проводил свое личное исследование — экспресс-анализ — опрашивал коллег и друзей, компетентных в этой сфере, например, риелторов. Постепенно услуга консультаций приобрела более цивилизованный, и меж тем, рыночный вид. Появилось само понятие «аналитический продукт», сформировалась его стоимость. Консалтинговые компании дополняют цифры аналитиков своими прогнозами, целостное ощущение девелоперского рынка помогает создать грамотную концепцию. Необходимость этого оценили все инвесторы. К тому же средства, которые вкладываются в строительство проектов, многократно превышают гонорары простых «советских» аналитиков», — иронизирует Назаров.

Между тем, стоимость консалтинговых продуктов различна. Прежде всего потому, что они не имеют определенных рамок: контент определяется пожеланиями заказчика. Показательна ценовая амплитуда в классике «аналитического жанра» — базовой концепции проекта. У местных игроков она может стоить от 150 тыс. до 1 млн рублей, у московских и мировых в пределах 60 тыс. долларов.

 pic_text2 Фото: Борис Барышников
Фото: Борис Барышников

«Стоимость работ новосибирских аналитиков, — говорит Александр Назаров, — значительно ниже, чем московских. Многие заказчики из принципа обращаются к компаниям иностранным или с иностранными названиями, принадлежащих крупным федеральным игрокам. Но тут вскрывается маленькая хитрость. В большинстве случаев для проведения исследований по Новосибирску иногородние структуры обращаются к региональным аналитикам. Ощущение рынка специалисты неместных компаний не получат, даже если приедут в Новосибирск и проживут здесь неделю или месяц. Они не станут понимать особенностей города и «политику партии». У них больше шансов допустить неточности».

Состав рынка, помимо географической принадлежности, можно классифицировать по набору оказываемых услуг: от узкоспециализированных аналитических агентств (характерный пример — RID Analytics, Новосибирск) до крупных компаний, занимающихся всевозможными услугами в сфере недвижимости: от инвестирования до риелторских услуг («Миэль-Недвижимость», Москва). Сегодня распространилась практика создания в отраслевых организациях собственных служб для мониторинга и исследования рынка. Свой отдел аналитики и маркетинга открыт и в «Апромако Сибирь» (Москва). Директор по рекламе и PR Денис Соболев отмечает, что «создание такой структуры внутри профессиональной управляющей компании говорит о видоизменениях рынка девелопмента. Спрос на консалтинговые услуги и объем предложений растет, и количество разных участников в этой сфере увеличивается. В отличие от других игроков, управляющая компания имеет свои преимущества. После выдачи рекомендаций мы не оставляем проект. И заранее формируем предложение для заказчика таким образом, чтобы потом самим же им управлять. Инвестору это в некотором смысле гарантирует минимизацию издержек по поиску партнеров».

Хотя рынок аналитических и консалтинговых услуг заметно вырос в последний год, в городе, по некоторым оценкам, действует порядка десяти компаний, выполняющих те или иные консультационные функции для девелоперов.

Что у консультанта за душой?

Если необходимость найма консультанта для разработки проекта уже не отрицает ни одна строительная компания, желающая сделать качественный проект, то опытным игрокам просто «советчика» теперь мало. Для реализации крупномасштабных проектов они хотят заполучить полноценного бизнес-партнера, отвечающего за весь проект и непосредственно контролирующего его консалтинговую часть. Местные компании зачастую даже не могут предложить полный набор услуг, не говоря уже о том, что финансовую ответственность за результат работ не берет на себя ни один консультант.

Группа компаний «Труд» пару лет назад приобрела на земельном аукционе участок площадью 42 гектара на улице Большевистской. Тогда новосибирский девелопер предложил сумму в 84 млн рублей, чем перебил заявку в 70 млн рублей от шведской IKEA. Земля оформлена в собственность, освобождена от обременений. Относится к многофункциональной деловой подзоне, то есть на ней можно возводить различные по типу назначения сооружения. На участке запланирован эксклюзивный для города проект — жилой микрорайон бизнес-класса по принципу «город в городе». С отдельной инфраструктурой и развлекательной зоной, одной из изюминок которой станет океанариум. Беспрецедентная идея сулит значительную прибыль. А риски застройщика возрастают в прямо пропорциональной зависимости. Учесть нужно все детали. Именно поэтому проект застройки до сих пор не приобрел конкретных очертаний.

«Группа компаний «Труд», — рассказывает ее директор по развитию Елена Свищева, — имеет разноплановый опыт строительства. Нам принадлежат торговые и бизнес-центры, клубный элитный дом на улице Урицкого. Приобретя данный участок, мы обратились в консалтинговые компании. Мы хотели получить сопровождение проекта «под ключ», включая сопровождение проектирования и строительства, рекомендации по выведению проекта на рынок (в фазе застройки), брокеридж, концепцию мероприятий по продвижению объекта (и как один из вариантов его — подготовка к инвестиционной продаже)».

 pic_text3 Фото: Борис Барышников
Фото: Борис Барышников

Группа компаний стала принимать коммерческие предложения от региональных, московских и международных компаний. Первое, на что обращал внимание заказчик — позиция консалтера в российском рейтинге, портфолио и опыт реализации проектов крупномасштабного строительства. Практически все претенденты проигрывали в последнем пункте. Ни одна компания не имела законченного проекта такого формата, который бы показал эффективность ее работы.

«Потенциальные партнеры предлагали нам анализ наилучшего использования участка, как библию — составление базовой концепции, — рассказывает Елена. — Архитектурная концепция присутствовала уже не у всех. Инвестиционную стратегию разрабатывали в минимальном варианте и только фирмы, имеющие связи с конкретными инвесторами. Сопровождение выхода объекта на рынок консалтеры могли обеспечить с привлечением партнеров из рекламного бизнеса. Зато все предлагали брокеридж. Это основной пакет услуг консалтинговых компаний. И самое главное, чего мы не увидели — это возможности заключения рамочного договора «под ключ», который определяет зону ответственности компании не только в разработке концепции и брокеридже. Мы хотели быть уверены, что компания сможет вести проект целиком».

Условия договоров, предлагаемые компаниями, не исключали для девелопера риска выхода потенциального партнера из проекта на любом его этапе. При этом ни одна консалтинговая компания не гарантировала результат своей финансовой ответственностью — только честным именем. «А теперь представьте, что такое 42 гектара, — рассуждает Свищева. — Это миллиардный проект и недопустимо, когда партнер не может предоставить иных гарантий, кроме своей репутации».

Здесь с заказчиком спешат поспорить сами консалтеры. Управляющий партнер компании CRAFTSMAN RUS Антон Тиунов считает, поскольку правом принятия решения обладает только заказчик, ответственность за эффективность аналитических и консалтинговых продуктов лежит на нем. «Работа над проектом — обоюдная, — настаивает Тиунов. — Требовать стопроцентной гарантии от второй стороны нельзя». Кстати, основа бизнеса — это риски. Если девелопер несет их самостоятельно, получает высокую прибыль.

Функционал и правила игры, которые ГК «Труд» хотела получить вместе с партнером, намного шире традиционной сферы консалтинга. Очевидно, при усилившейся конкуренции девелопмент подходит к какому-то новому этапу, где сумасшедшие риски лучше с кем-то разделить. Не просто с консультантом, а «менеджером проекта», контролирующим процесс в деталях. Такой универсальный продукт нам уже предлагает заграница. Правда, за это просит сумму, к которой сами заказчики еще морально не готовы. Ситуация весьма показательна для разношерстного регионального рынка. Еще вчера многие строители отказывались платить за «элементарную» аналитику, и в то же самое время как они подошли к осознанию необходимости этой услуги, опередившие их коллеги уже хотят получить гораздо больше — качественно новый универсальный подход к решению бизнес-задач.

Материал подготовлен на основе выступлений участников круглого стола «Развитие брокериджа и консалтинга в Новосибирске», организованного журналом «Эксперт-Сибирь». В мероприятии принимали участие представители крупных девелоперских структур и аналитических и консалтинговых агентств, в том числе, CRAFTSMAN Rus, Regional Real Estate, «RID Analytics», ГК «Труд», «Сибакадемстрой Недвижимость», «Сибрегионразвитие», инвестиционно-риелторская компания «Подсолнух», РК «БрокерКом», УК «Апромако Сибирь» и другие.

Согласно методике, разработанной в аналитическом центре компании «Сибакадемстрой Недвижимость», емкость рынка офисной недвижимости в Новоси бирске составляет более 1,5 млн кв. м. Сегодня офисы,  расположенные в бизнес центрах, занимают 727 тыс. кв. м, а на этапах строительных работ находятся еще 545 тыс. кв. м отдельных зданий. С учетом незаконченных объектов насыщенность рынка офисной недвижимости составляет 79%. Городская торговая недвижимость представлена общей площадью в 1,4 млн кв. м, из них торговые центры различного формата занимают 757 тыс. кв. м. Так, на одного  новосибирца приходится 1,03 кв. м. В ближайшем будущем на рынок будет выведено еще 768 тыс. кв. м площадей торговых центров.